Split se posljednjih godina sve češće spominje u kontekstu izrazito visokih cijena stanovanja u odnosu na lokalna primanja. Prema različitim analizama tržišta nekretnina i indeksima dostupnosti stanovanja, grad se nalazi u skupini europskih gradova u kojima je kupnja ili najam nekretnine postao teško dostižan za prosječnog stanovnika.

Glavni razlozi leže u snažnom rastu cijena kvadrata, ograničenoj ponudi stanova te velikom pritisku turističkog najma, koji je dodatno smanjio broj dugoročnih stanova na tržištu. Istodobno, plaće nisu rasle jednakim tempom, što je dodatno pogoršalo odnos prihoda i troškova stanovanja.

Iako ne postoji jedinstvena službena ljestvica najnepriuštivijih gradova u Europi, Split se u pojedinim međunarodnim usporedbama redovito svrstava pri vrhu po nepovoljnome omjeru cijena nekretnina i dohotka, čime se uklapa u širi europski trend rasta stambene krize u turističkim i obalnim gradovima.

Tržište stanova u Splitu jasno pokazuje da se više ne može promatrati kao jedinstveno, nego kao skup različitih cjenovnih segmenata koji se značajno razlikuju po lokaciji, potražnji i karakteristikama ponude. Razlike u cijeni kvadrata između pojedinih kvartova prelaze i 3.000 eura, što potvrđuje da se u istom gradu odvijaju paralelna tržišta nekretnina.

Analiza na temelju 1.092 stvarno realizirane kupoprodaje stanova u 2025. godini iz službene evidencije Informacijskog sustava tržišta nekretnina Ministarstva prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine napravio je Matej Samardžić iz Opereta nekretnina.

Prema njegovoj ocjeni, ključna promjena na splitskom tržištu nije samo rast cijena, nego sve izraženija slojevitost.

– Tržište Splita više nije homogeno – jasno se profiliraju različiti segmenti, od pristupačnijih stanova do izrazito luksuznih nekretnina koje funkcioniraju kao zasebno tržište, poručio je Samardžić.

Medijan cijene stana u Splitu za 2025. godinu iznosi 194.150 eura, dok prosječna cijena doseže 211.387 eura. Razlika između medijana i prosjeka pokazuje da manji broj skupljih transakcija značajno utječe na ukupni prosjek, zbog čega medijan realnije prikazuje tipično stanje tržišta.

Oko 25 posto stanova prodano je za manje od 140.970 eura, dok je približno isti udio ostvaren u segmentu iznad 256.000 eura, što dodatno potvrđuje izraženu polarizaciju tržišta. Kada se promatra cijena po kvadratu, medijan iznosi 4.038 eura po kvadratu, dok prosjek iznosi 4.065 eura. Većina transakcija odvija se u rasponu između približno 3.400 i 4.600 eura po kvadratu, što predstavlja srednji i najaktivniji dio tržišta.

Tipičan stan u Splitu ima oko 51 kvadratni metar, dok se polovica svih prodanih stanova nalazi u rasponu od 36,8 do 63 kvadrata, što potvrđuje dominaciju manjih stambenih jedinica na tržištu.

Najveći broj transakcija koncentriran je u nekoliko splitskih kvartova, među kojima se ističu Žnjan s 252 prodaje, Mejaši sa 204, Visoka s 68, Plokite s 64 i Lovret sa 53 realizirane transakcije. Riječ je o lokacijama koje kombiniraju relativnu dostupnost, noviju ili funkcionalnu gradnju te stabilnu potražnju, zbog čega predstavljaju najlikvidniji dio tržišta.

– Visok broj transakcija u tim kvartovima nije slučajan – riječ je o zonama gdje postoji ravnoteža između cijene, kvalitete i dostupnosti stanova, što ih čini najdinamičnijim dijelovima tržišta, pojasnio je Samardžić.

Na vrhu cjenovne ljestvice nalaze se premium lokacije poput Meja, gdje cijena doseže oko 6.162 eura po kvadratu, zatim Varoša s oko 5.169 eura te Bačvica s oko 4.926 eura po kvadratu. Ove lokacije karakterizira blizina mora i centra grada, ali i ograničena ponuda nekretnina, zbog čega se stanovi ondje brzo prodaju i postižu znatno više cijene od prosjeka.

– Ovdje više ne govorimo o klasičnom tržištu, nego o mikrosegmentu u kojem cijenu određuju lokacija i rijetkost. Takve nekretnine često imaju i investicijsku komponentu, naveo je Samardžić.

Najveći dio tržišta ipak se odvija u srednjem cjenovnom segmentu, gdje se nalaze kvartovi poput Žnjana s oko 4.239 eura po kvadratu, Grada s oko 4.333 eura, Lovreta s oko 4.083 eura te Visoke s oko 4.285 eura po kvadratu. Taj segment predstavlja stabilnu jezgru tržišta i referentnu razinu za formiranje cijena, budući da se u njemu odvija najveći broj stvarnih kupoprodaja.

Na donjem dijelu cjenovne ljestvice nalaze se kvartovi poput Brda s oko 2.864 eura po kvadratu, Kacunara s oko 3.435 eura te Sirobuje s oko 3.550 eura po kvadratu. Ove lokacije predstavljaju pristupačniji dio tržišta i ulaznu točku za kupce s manjim budžetom, ali i potencijal za dugoročni rast vrijednosti u kontekstu urbanog širenja grada.

– Može se zaključiti kako i dalje postoji veliki interes stranaca za premium segment, dok najveći dio potražnje čine domaći kupci koji traže stanove za stanovanje. Ograničena ponuda i dalje ostaje ključni faktor koji definira razinu cijena u Splitu, zaključio je Samardžić.