Spatium nekretnine, riječka agencija koja je izgradila snažnu tržišnu poziciju zahvaljujući dosljednoj i profesionalnoj poslovnoj politici, već tri godine uspješno djeluje na području Primorsko-goranske i Istarske županije. Trenutno osim u riječkom sjedištu putem svojih poslovnica u Crikvenici, Opatiji, Labinu i Poreču Spatium pokriva najveći dio teritorija koji po pitanju gradnje i trgovanja nekretninama ide u red najdinamičnijih u Hrvatskoj. Iako je uobičajeno kad se spomene tržište nekretninama pomisliti na kupnju i prodaju stanova izgrađenih u bližoj ili daljoj prošlosti, Spatium je posebno tražen zahvaljujući svojoj ekskluzivnoj ponudi nekretnina. Ono što ga dodatno izdiže i iz takve konkurencije, poslovanje je sa stanovima na najboljim lokacijama pojedinih destinacija.

O godini koja je na izmaku razgovarali smo s Vedranom Pricom, vlasnikom Spatiuma koji je jedna od najkompetentnijih osoba, stručnjak koji svima zainteresiranima za prodaju, te posebno kupnju svojih budućih »kvadrata« itekako može dati jako dobar savjet. Ili, nakon odluke o kupnji, biti ključnom osobom koja kupcu može pomoći da bez stresa dođe u posjed željene nekretnine. Iako nam se čini kako je došlo do svojevrsnog zatišja, i dalje smo obasuti naslovima u kojima se autori iščuđavaju nad cijenama »kvadrata«. Dakako da se nekretnine i dalje prodaju, čini nam se – ne po svaku cijenu.

Više informacija

Je li potražnja na tržištu nekretnina manja, je li naprosto došlo do kraja »zlatnog doba«, nerijetko i preplaćenih kvadrata

– Apsolutno, zlatno doba i vrijeme kad se nije pitalo za cijenu je iza nas. Kupci danas imaju više informacija, uspoređuju tržište i vrlo jasno znaju što dobivaju za svoj novac. Emocionalne kupnje su rijetke, a pregovori su ponovo postali normalan dio procesa. Nekretnine koje su precijenjene jednostavno ne prolaze. Ono što i dalje prolazi, a na što smo mi posebno fokusirani, je izvrsnost, vrhunska kvaliteta gradnje i opremanja na posebnim, rijetko dostupnim lokacijama.

Cijene se u Rijeci nerijetko kreću između tri i pet tisuća eura po četvornom metru. Je li to pretjerano s obzirom na kupovnu moć hrvatskih građana?

– U Rijeci i dalje bilježimo veću potražnju nego ponudu, posebno kada je riječ o kvalitetnim stanovima na dobrim lokacijama, s dvije spavaće sobe, do otprilike 60 četvornih metara. Takve nekretnine s realnom tržišnom vrijednosti se prodaju vrlo brzo, neke i u istom danu od objave oglasa nekretnine za prodaju. Problem je nedostatak kvalitetnih novogradnji i ograničena ponuda, što i dalje drži cijene stabilnima, osobito u traženim dijelovima grada.

Kakva je potražnja za stanovima u gradovima gdje poslujete?

– Potražnja za stanovima značajno varira ovisno o lokalnom tržištu i njegovoj namjeni. Na području Crikveničke rivijere dominantna je potražnja za apartmanima i turističkim nekretninama, što je logična posljedica snažne orijentacije tog područja prema turizmu. Ipak, postoji stabilna i kontinuirana potražnja za stanovima namijenjenima stalnom boravku, osobito u samom gradu Crikvenici koji raspolaže razvijenom infrastrukturom i sadržajima, no ponuda takvih nekretnina je izrazito ograničena.

Impala Studio

Opatija predstavlja specifično i visoko segmentirano tržište. Riječ je o gradu iznimne atraktivnosti i povijesne vrijednosti, no cjenovna razina nekretnina u velikoj mjeri nadilazi kupovnu moć prosječnog domaćeg kupca, zbog čega je tržište primarno usmjereno prema kupcima više platežne moći, uključujući i strane državljane.

U Istri je posebno izražen strukturni manjak stanova za život u većim urbanim sredinama poput Pule, Poreča, Labina, Rovinja i Umaga. Tržište je snažno usmjereno na turistički segment, dok je ponuda stanova za široku populaciju nedostatna. Kada se takvi stanovi pojave na tržištu i cjenovno su realno pozicionirani, realizacija prodaje je vrlo brza.

Manja potražnja

U zadnjih nekoliko godina u Hrvatskoj su stranci kupili oko 40 tisuća nekretnina. Kakva je sada situacija s obzirom na evidentnu krizu na najznačajnijim našim tržištima po tom pitanju, u Njemačkoj i Austriji?

– Utjecaj krize je vidljiv, ne onoliko koliko bi se mogao steći utisak pratimo li samo medije, ali da potražnja je manja. Kupci iz Njemačke i Austrije su i dalje prisutni, ali u manjem broju nego ranijih godina. Zbog geopolitičke situacije i opće nesigurnosti, oni danas kupuju opreznije i sporije donose odluke. Više se ne kupuje impulzivno – traži se vrijednost, dugoročna sigurnost i jasna računica.

Što se danas najbolje prodaje?

– Danas se prodaje sve što ima smisla – bilo po cijeni, lokaciji ili kvaliteti. Kupci su postali znatno racionalniji i informiraniji nego prije nekoliko godina. Ako je nekretnina realno pozicionirana na tržištu, ima dobru lokaciju i korektnu cijenu u odnosu na stanje i ponudu, ona će vrlo brzo pronaći kupca. Ono što je precijenjeno, ostaje dugo na tržištu.

Često se spominje da su cijene starijih stanova previsoke. Dijelite li to mišljenje?

– Da, u velikoj mjeri. Na tržištu je i dalje prisutan nesrazmjer između realne vrijednosti stanogradnje i očekivanja prodavatelja. Mnogi vlasnici cijene formiraju prema oglasima, a ne prema stvarno realiziranim prodajama. Kupci danas vrlo jasno računaju dodatna ulaganja u adaptaciju i nisu spremni plaćati cijene novogradnje za stanove koji zahtijevaju značajna ulaganja i koji su u starim zgradama.

Istra je godinama bila iznimno atraktivna za kupnju kuća s bazenom koje su se kupovale kao kuće za odmor ili investicije u kratkoročni/turistički najam. Je li se tržište u Istri promijenilo ili je to i dalje slučaj?

– Tržište se definitivno promijenilo. Trenutno u Istri imamo veću ponudu kuća s bazenom nego što je stvarna potražnja. U prethodnim godinama takve nekretnine su se prodavale brzo, no danas kupci detaljno analiziraju isplativost, troškove održavanja i povrat investicije. Kvalitetne i realno cijenjene kuće se prodaju, ali prosječne i procijenjene znatno teže.

Stabilizacija tržišta

S obzirom na to da smo u prazničnom vremenu, na koncu jedne i vrlo blizu počeku druge, nove godine koja je vaša prognoza tržišta nekretninama za 2026. godinu?

– Uoči 2026. godine očekujem nastavak procesa stabilizacije tržišta nekretnina. Ne predviđam značajnije promjene u odnosu na 2025. godinu, već prije svega zadržavanje postojećih tržišnih trendova. Najizgledniji scenarij je stagnacija cijena, a ne njihov daljnji rast, s obzirom na zasićenje tržišta i sve racionalnije ponašanje kupaca.

Povećanje ponude novogradnje sigurno će se dogoditi, budući da je velik broj projekata već u izgradnji, a značajan dio novih investicija je u najavi. Takav rast ponude će izvršiti pritisak na segment starogradnje, osobito na nekretnine koje zahtijevaju veća dodatna ulaganja ili su cjenovno nerealno pozicionirane. Ne očekujem nagle ni drastične korekcije cijena, već postupno prilagođavanje tržišta.

Nekretnine koje opravdavaju svoju cijenu kroz kvalitetu gradnje, lokaciju i realnu tržišnu vrijednost i dalje će imati svoju publiku, a upravo takve nekretnine mi u Spatiumu vrlo brzo i uspješno realiziramo. Dugogodišnje iskustvo, poznavanje lokalnog tržišta i precizno pozicioniranje nekretnine ključni su faktori koji u ovim tržišnim okolnostima čine razliku.

Lokacija, lokacija, lokacija

Što pak preporučate investitorima koji nekretninu kupuju kao podlogu za posao, primjerice u turizmu, odnosno u situaciji kad »kvadrati« postaju – štednja?

– Investitorima koji nekretnine kupuju kao temelj za poslovnu aktivnost, osobito u turizmu, uvijek preporučujem fokus na dugoročnu vrijednost, a ne kratkoročne trendove. Ključni faktor ostaje lokacija – u praksi često kažemo »lokacija, lokacija, lokacija« – jer upravo ona dugoročno određuje i popunjenost i vrijednost nekretnine.

Nekretnine koje se nalaze što bliže moru, s dobrom infrastrukturom i jasnim turističkim potencijalom, zadržavaju svoju atraktivnost neovisno o tržišnim ciklusima. U vremenima kada se nekretnine sve češće doživljavaju kao oblik štednje i zaštite kapitala, upravo takve lokacije nude najveću sigurnost ulaganja, stabilan prihod i najmanji rizik gubitka vrijednosti.