U Hrvatskoj je kulturološka sklonost vlasništvu nekretnina duboko ukorijenjena u uvjerenju da je investicija u vlastiti krov nad glavom najbolja investicija, smatra Emilio Gučec, analitičar Finaxa, prve inteligentne investicijske platforme u srednjoj Europi, koja je dostupna i u Hrvatskoj i koja omogućuje jednostavno, automatizirano ulaganje u indeksne fondove (ETF-ove).

Dugoročno neisplativo

Potvrđuje to i statistika prema kojoj je u našoj zemlji ulaganje u nekretnine i dalje dominantan izbor.

No, ključno pitanje ostaje, naglašava i naš sugovornik, koliko je takva strategija dugoročno isplativa.

– Hrvati su tradicionalno vrlo snažno vezani uz nekretnine, ali vlasništvo samo po sebi ne znači financijsku slobodu. Ako je većina imovine zaključana u zidovima, a ostatak stoji na računima uz gotovo nikakvu kamatu, propušta se prilika za dugoročni rast.

Financijska sigurnost ne gradi se samo kvadratima, nego i pametnim ulaganjem kapitala koji već postoji, zaključuje Emilio Gučec, analitičar Finaxa.

Prema najnovijem izvješću Eurostata, čak 91 posto građana Hrvatska živi u vlastitoj nekretnini, čime se Hrvatska svrstava u sam europski vrh, odmah iza Rumunjske, Slovačke i Mađarske.

Prosjek Europske unije iznosi 68 posto vlasnika, dok 32 posto stanovništva živi u najmu. Istodobno, cijene nekretnina u EU-u od 2010. do 2024. porasle su 53 posto, a najveći rast bilježe Mađarska, Estonija i Litva. Ipak, unatoč snažnom rastu vrijednosti, dugoročni prinosi ulaganja u nekretnine, procijenjeni na 2 do 3 posto godišnje, i dalje zaostaju za prinosima dioničkih ETF-ova, koji dosežu 8 do 9 posto.

– Cijene nekretnina su u pojedinim razdobljima rasle znatno brže nego inače, a dugoročno se bilježi snažan rast na razini EU-a.

U nekim državama, poput Estonije i Mađarske, taj je rast bio posebno izražen, pri čemu su cijene u promatranom razdoblju porasle i za oko 230 posto.

Hrvatska je umjereno pogođena ovim trendom, ali pitanje isplativosti i dalje ostaje, objašnjava Gučec, dodajući da sama činjenica rasta cijena ne znači automatski da je nekretnina najbolji oblik dugoročnog ulaganja.

Naime, prosječni godišnji realni rast vrijednosti nekretnina, kada se uračunaju inflacija, održavanje i drugi troškovi, često je znatno skromniji od prinosa koje kroz dulja razdoblja ostvaruju globalno diverzificirani dionički portfelji.

Primjerice, globalni indeksi poput MSCI Worlda obuhvaćaju velike i srednje velike kompanije iz razvijenih tržišta te pokrivaju oko 85 posto tržišne kapitalizacije u svakoj uključenoj zemlji, što ulagačima omogućuje široku međunarodnu diversifikaciju.

(Ne)iskorišten novac

Iako Eurostat pokazuje da su troškovi stanovanja u Hrvatskoj 44 posto ispod prosjeka Europske unije, to ne znači da je stanovanje dostupno ili kvalitetno.

Hrvatski model oslanja se na naslijeđene nekretnine, obiteljske kuće i višegeneracijski život, što Hrvatsku svrstava među zemlje s najvišom prenaseljenošću stanova u EU-u – 31,7 posto, gotovo dvostruko više od europskog prosjeka.

Posljedica je da mladi najkasnije u EU-u napuštaju roditeljski dom, u prosjeku s 31,3 godine, dok je europski prosjek 26,2 godine.

Više od 80 posto mladih od 16 do 29 godina i dalje živi s roditeljima ili ovisi o prihodima kućanstva, što pokazuje da visoka stopa vlasništva nad nekretninama ne znači nužno i veću stambenu dostupnost ili samostalnost.

Hrvatska su kućanstva u posljednjih 15 godina napravila veliki financijski iskorak. Prema Eurostatu, udio stanovništva koje živi u kućanstvima s dospjelim neplaćenim obvezama za hipoteku, najam ili režije smanjio se s 30 posto u 2010. na 9 posto u 2024. godini, što je najveće smanjenje među članicama EU-a.

No, ključno pitanje ostaje kako se taj novac danas koristi.

Prema podacima Hrvatske narodne banke, krajem prosinca 2025. depoziti kućanstava iznosili su 42,3 milijarde eura. Od toga je čak 32,1 milijarda eura bila na prekonoćnim depozitima, odnosno računima dostupnima u svakom trenutku.

Istodobno, prosječna kamatna stopa na štedne depozite kućanstava u listopadu 2025. iznosila je samo 0,17 posto.

– To je ogroman iznos novca koji praktički ne stvara novu vrijednost. Dugoročno ulaganje dijela tog kapitala moglo bi značiti osjetno veći rast imovine i stvaranje stvarne financijske sigurnosti, osobito u razdoblju u kojem inflacija postupno nagriza novac koji miruje na računima, kaže naš sugovornik, dodajući da je dugogodišnji fokus na »ulaganje u vlastiti dom« doveo do velike koncentracije imovine u nekretninama koje su često ograničavajuće, osobito za mlađe generacije.

Mladi troše manje jer žive na račun roditelja

Niska stopa preopterećenosti troškovima stanovanja kod mladih ne mora značiti da su mladi financijski komotniji. Eurostat upozorava da zemlje u kojima mladi kasnije napuštaju roditeljski dom, poput Hrvatske, Cipra i Italije, često bilježe niže razine preopterećenosti troškovima stanovanja upravo zato što mladi ostaju u obiteljskom domu, a ne zato što lakše dolaze do vlastitog stana.

U Hrvatskoj je 2024. samo 2,1 posto mladih bilo u kućanstvima koja na stanovanje troše više od 40 posto raspoloživog dohotka, što je najniža stopa u EU-u, ali taj se podatak povezuje s činjenicom da mladi najkasnije odlaze od roditelja.