Tržište i investicijski ciklus ne mogu se pokrenuti dok se banke ne riješe nagomilanih nekretnina, a preduvjet je da padnu cijene. Netko dakle mora proknjižiti gubitak, ili oni koji su radili sa svojim, ili oni koji su radili s tuđim kapitalom, opisuje Josip Tica
Porez na nekretnine vruća je tema, a za bankare bi mogao postati i vrući krumpir jer udara na neiskorištene nekretnine koje su banke nagomilale u svojim portfeljima pretjeranim kreditiranjem građevinskog biznisa u vrijeme njegova najveća procvata u Hrvatskoj. Kada je došla kriza, tržište nekretnina gotovo je zamrlo, biznis se ispuhao, no ostali su plasmani zamrznuti u nekretninama.
Da bi se riješile tog tereta, banke bi vjerojatno morale bitnije spustiti cijene tih nekretnina, odnosno prilagoditi ih potražnji na tržištu koja je znatno opala u odnosu na zlatno doba građevinskog buma. Na pad potražnje utjecali su naravno pad kupovne moći i potrošačkog optimizma, ali i rast kamata uslijed kojeg građani zaziru od novih stambenih kredita. No, banke se tu nisu pretjerano iskazale, pa se ni cijene stambenog fonda nisu prilagodile novonastaloj situaciji. I dalje su visoke i kompletno promašuju interes kupaca. Stupanjem na snagu novog zakona o porezu na nekretnine, kojeg je ministar financija Slavko Linić netom predstavio, nekretnine u bankarskim portfeljima mogle bi podlijegati porezu od 1,5 posto od 70-postotne fiskalne vrijednosti. Time bi, predviđa se, morala porasti motivacija bankara da ih se riješe. Dio analitičara nedavno je upozorio da će dakle upravo porez na nekretnine banke prisiliti na reviziju procjene vrijednosti nekretnina koje drže u svom portfelju, a za neke bi to, upozoravaju, moglo značiti i dolazak do ruba adekvatnosti kapitala.
Rast kamata
Oglasio se i HNB koji prati stanje, te ocjenjuje da bi se novi porez mogao odraziti na profitabilnost, ali ne i na stabilnost financijskog sustava koja će ostati snažna. Banke u Hrvatskoj inače su visokokapitalizirane (stope adekvatnosti kapitala kreću se oko 20 posto) te još uvijek i visokoprofitabilne (u prvih devet mjeseci ove godine zaradile su oko tri milijarde kuna), međutim, njihova dobit pada u odnosu na razdoblje prije krize, između ostalog i zbog rasta loših ili nenaplativih plasmana koji su u rujnu ove godine dosegli 40 milijardi kuna te čine 14 posto ukupnog kreditnog portfelja. Kvarenje portfelja počelo je dakle nagrizati dobit pa bankare u takvim uvjetima nikako ne veseli još jedan namet. Jasno je dakle da ako ga žele izbjeći, moraju imovinu staviti u funkciju ili je prodati što se uostalom odnosi i na građane i na tvrtke, posebice građevinske.
Porezom na neto bogatstvo, kao najpravednijim modelom oporezivanja imovine, jer uključuje sve njene oblike, a ne samo nekretnine kao što je slučaj u Hrvatskoj, istaknula se Francuska koju međutim ovih dana agencije za kreditni rejting penaliziraju, zamjerajući joj previsoku cijenu rada, preslabu štednju, i općenito sve one tekovine socijalne države na kojima Francuska ponovno inzistira povratkom socijalista Hollandea na vlast. Na ovu našu primjedbu, Guste Santini odgovara da je očito da je država blagostanja u Europi razmontirana pa ni nama ne preostaje drugo nego da igramo po postojećim pravilima, a ona su, kaže, tako čvrsta da im ne mogu izmaknuti ni velike i utjecajne ekonomije, a kamoli ovako male poput naše. U našem slučaju, pravila određuju naši vjerovnici, zaključuje Santini.
No, kako od poreza u načelu svi bježe, povećanu ponudu mogla bi dočekati još slabija potražnja. Već sada se navodno tržište nekretnina dodatno ukipilo jer nitko ne kupuje dok ne vidi što donosi novi zakon. Sve to bi općenito moglo proizvesti bijeg iz nekretnina u druge oblike imovine, i to uz dva rizika: uz rizik prodaje obiteljskih nekretnina u bescijenje s jedne strane, te stvaranja novih cjenovnih balona na alternativnim tržištima s druge. Možda bi rješenje za to bilo da je umjesto poreza samo na nekretnine bio uveden širi porez na imovinu koji bi uključio sve njene oblike, uključujući i bankarsku štednju, o čemu smo već u više navrata pisali. To bi svakako bio pravedniji model. No, za nj očito nije bilo hrabrosti, mada se čini da će i ovakav »krnji« porez ipak dokačiti i banke.
Ekonomski stručnjak Guste Santini smatra da će porez na nekretnine cijene stanova srušiti i do 40 posto, što međutim neće osiromašiti samo građane, već će to dakle osjetiti i same banke koje će, kaže Santini, morati redefinirati vrijednost svoje imovine, a smanjenje njene vrijednosti utjecat će i na smanjenje kapitala. Pritom bi se, kaže, u nebranom grožđu mogle naći prije svega male banke koje su značajno kreditirale građevinski sektor. Da bi to kompenzirale, mogle bi dignuti kamatne stope, smatra Santini. On drži da je ključni problem u tome što smo privatizacijom bankarskog sektora strancima na raspolaganje predali i nacionalnu štednju, stoga se zalaže za osnivanje nacionalne komercijalne banke koja bi prije svega obuhvatila male banke od kojih, po njemu, neke neće preživjeti ulazak u EU jer neće moći pokriti narasle troškove. To bi, dodaje Santini, dakle trebao biti osnovni zadatak naše središnje banke prije ulaska zemlje u EU. Što se općenito tiče poreza na nekretnine, Santini je protiv, jer se, kaže, kod nas općenito porezna presija stalno povećava umjesto da se smanjuje. K tome, ako se već imovina oporezuje, onda je treba oporezovati u cijelosti; treba oporezovati neto bogatstvo, kao razliku imovine i kredita.
Propali projekti
Dio ekonomskih analitičara međutim očekuje da će novi porez ipak djelovati poput kakvog čistilišta u kojem će se prije svega pročistiti zamrznuto tržište nekretnina a onda i u tom dijelu zamrznuti realni i financijski tokovi. Tako Josip Tica s Ekonomskog fakulteta u Zagrebu smatra da su domaće banke sasvim dovoljno kapitalizirane i profitabilne da novi porez na njih neće djelovati u tom smislu, iako, kaže, to ne znači da on ne bi mogao pogoditi one koje su natprosječno izložene u građevinskom i nekretninskom biznisu.
– Ako i značajnije padnu cijene stanova, za banke to neće biti neka stvarna, već čisto računovodstvena, kozmetička promjena, jer taj je novac u ciglama i betonu, sa i bez poreza. Međutim, ako stopa poreza na neiskorištene nekretnine bude dovoljno visoka, onda bi banke mogla prisiliti da se rješavaju neprodanih stanova, a što ih se prije riješe, to će se prije početi graditi novi, što znači da se otvara prostor za novi investicijski ciklus. No, ničeg ne može biti dok se ne riješe ti stari nagomilani stanovi, a preduvjet za to je da padnu cijene. Netko dakle mora proknjižiti gubitak, ili oni koji su radili sa svojim, ili oni koji su radili s tuđim kapitalom, opisuje Tica. Što se tiče stope od 1,5 posto, kaže da se ona ne treba uzimati zdravo za gotovo jer su odbici veliki, a kad su banke u pitanju, uvijek, kaže, postoji mogućnost da nađu neku rupu u zakonu, prikažu te nekretnine kao dio aktivne imovine i slično, pa kod ocjene konačnog učinka propisa treba biti oprezan. »Bankari teško priznaju da su uložili u propale projekte, oni bi najradije te gubitke peglali još 20 godina, da stalno na njima budu u plusu, no to nikamo ne vodi, stoga ih porezom treba ‘istjerati iz tih plasmana’. Tim više što se to ne bi trebalo bitno odraziti na njihovo poslovanje, ali bi moglo pokrenuti ekonomiju«, drži Tica. Ono što je sigurno je da će, kaže, pasti cijene nekretnina, ako ne zbog banaka, a onda jer će ih se građani rješavati ako ne budu mogli plaćati porez ili procijene da im se to ne isplati. Također, moglo bi doći i do pada cijena najma, kao i do još veće diferencijacije između dobrih i loših stanova, pri čemu će porez utjecati na dodatno pojeftinjenje stanova slabije kvalitete, dok na cijene kvalitetnih ne bi trebao previše djelovati, pa će se razlika povećati, poručuje Tica.
