Foto: Ana Križanec
Donosimo razgovor s agenticama Euroville, Ivanom Žuklić Delukom i Bornom Bukvić, s kojima smo porazgovarali o svim izazovima ove velike životne prekretnice
povezane vijesti
Kupnja prvog stana u današnjem kontekstu – bez obzira na godine – djeluje kao jedan od najvećih životnih izazova.
Visoke cijene kvadrata, kreditni izazovi, sve veći troškovi života i neizvjesnost tržišta stvaraju dojam da je kupovina prvog stana nemoguća misija. No je li zaista tako?
“Nije nemoguća misija, ali je znatno teža nego prije nekoliko godina”, priča nam Ivana Žuklić Deluka, agentica u prodaji nekretnina iz agencije Eurovilla. S njom i agenticom Bornom Bukvić porazgovarali smo o svim izazovima misije “prvi stan”.
Lijep stan ne znači dobru kupnju
“Visoke cijene nekretnina i rast troškova života otežali su kupnju, posebno u većim gradovima i na atraktivnim lokacijama. Ipak uz realna očekivanja i spremnost na kompromise oko lokacije ili kvadrature, mnogi mladi i dalje uspijevaju kupiti svoj prvi stan”, otkriva Žuklić Deluka.
Upravo su realna očekivanja ono što u konačnici radi razliku između frustracije oko trenutnog stanja i uspješne kupnje stana. No prije nego što ključ svog prvog doma imaju u džepu, mladi kupci suočavaju se s nizom pitanja i briga.
“Najčešće ih brinu visoke cijene, mogućnost dobivanja kredita, visina mjesečne rate te, mnogi su nesigurni i oko toga je li sada pravi trenutak za kupnju“, objašnjava nam sugovornica.
Borna Bukvić
Agentica Borna Bukvić nadodala je na to da kupci, jednom kada krenu u potragu za stanom, često zaborave da lijepo uređen stan ne znači nužno i dobru kupnju!
“Kupci se često previše fokusiraju na izgled stana ili kuće, a zanemare dokumentaciju i stvarno pravno stanje nekretnine“, upozorava, nadodajući da je izuzetno važno provjeriti vlasništvo, eventualne terete, usklađenost dokumentacije sa stvarnim stanjem, uporabnu dozvolu te iznos pričuve.
Drugim riječima, prvi korak nije pronaći savršen stan na društvenim mrežama ili oglasniku, nego jasno definirati vlastite financijske mogućnosti.
“Kupac bi također trebao razlikovati ono što mu je zaista potrebno od onoga što bi bilo lijepo imati. Zidovi, podovi i namještaj mogu se promijeniti, ali lokacija, orijentacija, kat, veličina i pravno stanje mnogo teže”, zaključuje Bukvić.
Ivana Žuklić Deluka
Financijska stavka koju mnogi podcjenjuju
“Idealno je imati ušteđevinu za dodatne troškove kupnje, uređenje i financijsku rezervu za nepredviđene situacije. Što je veći vlastiti kapital, to su uvjeti financiranja povoljniji“, ističe Žuklić Deluka, a kao glavni savjet navodi da je važno kupovati prema stvarnim potrebama, a ne samo prema željama.
Sliče riječi uputila je i Bukvić.
“Moj glavni savjet je da se najprije realno odredi ukupni budžet, a tek zatim počne tražiti stan. U budžet ne ulazi samo kupoprodajna cijena, već i porez, troškovi kredita, provizija, uređenje, namještaj i mogući neplanirani radovi. Dobro je ostaviti financijsku rezervu i ne potrošiti baš svaki raspoloživi euro na samu kupnju”, ukazuje.
Upravo su dodatni troškovi ti koji često bivaju najveće iznenađenje, te predstavljaju financijsku stavku koju mnogi podcjenjuju, tvrde agentice.
“Mnogi računaju samo kupoprodajnu cijenu i kredit, a zaboravljaju troškove opremanja, adaptacije, javnog bilježnika, procjene nekretnine, osiguranja, pričuve, poreza gdje je primjenjiv te redovitog održavanja. Upravo ti troškovi često predstavljaju značajan financijski izdatak nakon kupnje”, ističe Žuklić Deluka.
Zašto su cijene toliko porasle?
Mnoge osobe, nakon što ugledaju cijenu kvadrata, neminovno se pitaju jesu li zakasnili sa kupnjom stana, a odgovor na pitanje zašto su cijene takve kakve jesu doznali smo iz prve ruke.
“Razloga je više: rast cijena građevinskog materijala i rada, inflacija, nedostatak kvalitetnih nekretnina na atraktivnim lokacijama, povećana potražnja domaćih i stranih kupaca te razvoj turizma. U pojedinim dijelovima Hrvatske ponuda jednostavno ne prati potražnju.
Lokacija je i dalje najvažniji faktor. Kvaliteta gradnje može povećati ili smanjiti vrijednost nekretnine, ali vrhunsku lokaciju teško je nadoknaditi. Dugoročno gledano, nekretnine na dobrim lokacijama najstabilnije zadržavaju vrijednost”, objašnjava Žuklić Deluka.
Dodatno, na samu cijenu nekretnine osim lokacije i mikrolokacije, utječe čitav niz faktora, kao što su blizina sadržaja, pogled, kvaliteta gradnje, energetska učinkovitost, starost objekta, dostupnost parkinga te stanje same nekretnine.
Koliko i kako agent može pomoći kupcu u procesu kupnje?“Dobar agent može kupcu uštedjeti mnogo vremena, stresa i pogrešnih odluka. Osim organizacije razgledavanja, agent pomaže pri provjeri dokumentacije, pregovorima, pripremi ponude i koordinaciji s odvjetnicima, bankama i javnim bilježnicima. Njegova je uloga i upozoriti kupca kada neka nekretnina možda nije dobar izbor”, priča Bukvić. |
Novogradnja ili starogradnja?
Jedna od najvećih dilema svakog kupca prvog stana jest pitanje novogradnje ili starogradnje. Bukvić je pojasnila prednosti ali i mane obje opcije.
“Novogradnja najčešće nudi bolju energetsku učinkovitost, funkcionalnije tlocrte, suvremene instalacije i osigurana parkirna mjesta, zbog čega u početku zahtijeva manje dodatnih ulaganja.
Starogradnja, s druge strane, često ima prednost bolje lokacije, prostranijih prostorija, viših stropova i kvalitetne izvorne gradnje. Kod obje opcije najvažnije je realno procijeniti kvalitetu izvedbe i buduće troškove održavanja”, objašnjava Borna.
Iz Eurovilla ponude: Rijeka, Srdoči, novi luksuzni stambeno poslovni kompleks
Koliko danas uopće ima prostora za pregovore oko cijene?Borna Bukvić navodi da prostor za pregovor ponajprije ovisi o tome je li riječ o novogradnji ili starogradnji te koliko je nekretnina dugo na tržištu. “Kada se radi o stanovima u novogradnji, kao i kod kvalitetnih nekretnina novije ili starije gradnje, na dobroj lokaciji taj je prostor često vrlo malen i takve se nekretnine jako brzo prodaju. S druge strane, kod precijenjenih nekretnina ili onih koje su dulje vrijeme u ponudi mogućnosti za pregovor znatno su veće i obično se kreću od 10 do 30 posto. Važno je, međutim, da ponuda bude argumentirana i utemeljena na stvarnom stanju i tržišnoj vrijednosti nekretnine, a ne samo na želji za popustom”, ukazuje. |
Kako prepoznati dobru priliku za kupnju?
U procesu kupnje lako je upasti u zamku impulzivne odluke, posebno kada se pojavi osjećaj da će stan “otići nekome drugome”.
“Dobra kupnja rezultat je kombinacije emocija i racionalne provjere. Normalno je da se kupcu nekretnina svidi, ali nakon prvog dojma mora uslijediti analiza dokumentacije, stanja, lokacije, ukupnih troškova i dugoročnih potreba”, govori Bukvić.
“Impulzivna kupnja najčešće se događa kada kupac reagira na lijepo uređen interijer, osjećaj hitnosti ili strah da će netko drugi kupiti nekretninu. Tada se lako zanemaruju kompromisi koji će kasnije svakodnevno smetati.
Nije nužno riječ o najjeftinijoj nekretnini, nego o onoj koja pruža najbolji odnos lokacije, kvalitete, cijene i sigurnosti“, nadodaje.
Postoje i jasni znakovi upozorenja koje ne treba ignorirati. ukazuje agentica, a to se odnosi na situacije kada prodavatelj ne želi dostaviti dokumentaciju ili kupca požuruje da uplati kaparu prije provjera.
“Upozorenje su i neriješeni suvlasnički odnosi, dogradnje na nekretnini koje nisu legalizirane te tragovi vlage ili većih oštećenja. Problem ne mora nužno značiti odustajanje, ali mora biti jasno riješen prije potpisa ugovora“, upozorava.
A ponekad je najbolja odluka – odustati.
“Bolje je odustati kada pravno stanje nije jasno, kada prodavatelj skriva informacije ili kada tehnički problemi mogu stvoriti velike buduće troškove. Isto vrijedi i kada kupnja prelazi realne financijske mogućnosti kupca. Nekretnina ne bi smjela ugroziti dugoročnu sigurnost kupca”, priča sugovornica.
Kako izgleda proces, od prvog posjeta agentu do ključa u ruke?Borna Bukvić pojasnila nam je kako izgleda proces kupovine stana, rekavši da sve započinje razgovorom u kojem se definira budžet, način financiranja, željenu lokaciju, veličinu nekretnine i prioritete kupca. “Nakon toga izdvajamo nekretnine koje realno odgovaraju tim kriterijima i organiziramo razgledavanja”, govori. Kada kupac pronađe odgovarajuću nekretninu, nastavlja Bukvić, provjerava se dokumentacija i daje ponuda. “Ako prodavatelj prihvati ponudu, ovisno o situaciji, sklapa se rezervacija ili predugovor i plaća kapara. Kod kupnje kreditom slijede procjena nekretnine i obrada kredita. Nakon ispunjenja dogovorenih uvjeta sklapa se kupoprodajni ugovor, isplaćuje cijena i provodi upis vlasništva. Posljednji korak je primopredaja, očitanje brojila, prijenos režija i predaja ključeva”, govori sugovornica. |
Što donosi budućnost?
Iako su cijene i dalje visoke, tržište, ističu agentice, pokazuje znakove smirivanja.
“Vjerojatnije je da ulazimo u razdoblje stabilizacije nego naglog rasta kakav smo gledali posljednjih godina. Na najatraktivnijim lokacijama cijene će vjerojatno i dalje lagano rasti, dok bi na ostalim lokacijama rast mogao biti sporiji i više ovisiti o kvaliteti nekretnine“, procjenjuje Žuklić Deluka.
Slične trendove vidi i Bukvić.
“Cijene su i dalje visoke, ali kupci su postali informiraniji, oprezniji i traže sadržaj. Nekretnine koje su kvalitetne, pravilno prezentirane, uredne dokumentacije i realno postavljene cijene i dalje pronalaze kupca”, ističe.
Kupci danas posebno cijene energetsku učinkovitost, parking ili garažu, vanjski prostor, dizalo i funkcionalan raspored, a odluke se donose promišljenije, što je možda i glavna poruka za sve one koji kreću u veliku misiju zvanu prvi stan.
Prvi dom ne mora označiti sve kućice sa liste želja, ali uz dobru pripremu, realan budžet, još realnija očekivanja i malo strpljenja, put do vlastitih ključeva ipak nije nemoguća misija!
* Sadržaj nastao u suradnji s partnerom Eurovilla.
