Kad je Rijeka u siječnju 2025. objavila javni poziv za najam šest uređenih gradskih stanova po priuštivim uvjetima, stiglo je 78 prijava. Na svaki stan, dakle, više od 12 zainteresiranih.

Svih šest stanova dodijeljeno je prema utvrđenoj listi prvenstva, no Grad trenutno nema novih raspoloživih jedinica za priuštivi najam.

Hrvatska je u travnju 2026. donijela Zakon o priuštivom stanovanju, kojim je prvi put zakonski definirala što taj pojam znači: trošak najma ili rate stambenog kredita, zajedno s prosječnim režijama i održavanjem, ne bi smio prelaziti 30 posto neto prihoda uže obitelji u mjestu stanovanja.

Zakon predviđa gradnju i obnovu stanova, poticanje kupnje, priuštivi najam i aktiviranje praznih nekretnina. Dio je šire Nacionalne stambene politike do 2030. godine, koju je Vlada usvojila u ožujku 2025. i koja obuhvaća i porezne mjere te ograničavanje kratkoročnog turističkog najma. No definirati priuštivost i osigurati stanove koje građani doista mogu priuštiti dvije su različite stvari.

Veliki planovi

Prema podacima Ministarstva prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine, Hrvatska u sljedeće četiri godine planira izgraditi i obnoviti 20.200 stanova i obiteljskih kuća.

Plan uključuje 8000 novih stanova te aktiviranje 9000 praznih stanova za priuštivi najam. U novim zgradama polovica stanova trebala bi biti namijenjena prodaji, a polovica najmu.

Za provedbu su ključni gradovi i općine. Agencija za pravni promet i posredovanje nekretninama ove je godine zaprimila 280 iskaza interesa jedinica lokalne samouprave.

Kroz program društveno poticane stanogradnje trenutačno se gradi 539 stanova u 13 gradova i općina, dok je još 877 stanova u pripremi, projektiranju, ishođenju dozvola ili postupku nabave izvođača.

Na javne pozive za aktiviranje praznih nekretnina dosad je prijavljeno 960 stanova, zaprimljeno je i 1315 zahtjeva potencijalnih najmoprimaca, a ugovaranje je u tijeku. Država obnavlja i stanove u vlastitom vlasništvu, a danas u od 355 obuhvaćenih obnovom završena 104.

Potpore su predviđene i za građane do 45 godina koji kupuju prvu nekretninu. Za novogradnju mogu ostvariti povrat 50 posto PDV-a, a za starogradnju povrat poreza na promet nekretnina. APN je dosad odobrio 5228 potpora vrijednih ukupno 39,7 milijuna eura.

Za mlade na potpomognutim područjima planirana je gradnja 50 višestambenih zgrada s 363 stana i 130 obiteljskih kuća, odnosno 493 stambene jedinice u 79 jedinica lokalne samouprave. Gradnja prve zgrade počela je u Garčinu.

Ministarstvo navodi i da je broj stanova u dugoročnom najmu u godinu dana porastao za 80.000, što pripisuje učincima poreznih mjera i ograničavanja kratkoročnog turističkog najma.

Hoće li svi ti programi doista ublažiti stambenu krizu, ovisit će o brzini realizacije projekata, suradnji s lokalnim vlastima i tome hoće li prazni stanovi zaista završiti na tržištu dugoročnog najma.

Kakvo je stanje u Rijeci?

Rijeka je priuštivo stanovanje uredila odlukom iz 2024. godine, a godinu poslije ponudila šest prethodno uređenih gradskih stanova. Na natječaj je pristiglo 78 prijava.

Grad trenutno nema drugih raspoloživih stanova za takav najam, pa će novi poziv ovisiti o tome hoće li dodatne jedinice biti stavljene u funkciju.

Odvojeno od toga, na gradskoj listi prioriteta za redoviti najam stanova, koja se temelji na socioekonomskom statusu, u ovom je trenu 246 osoba i obitelji.

Riječ je o različitim postupcima i kriterijima, ali oba podatka pokazuju da su potrebe daleko veće od raspoloživih kapaciteta.

Prema odgovoru Agencije za društveno poticanu stanogradnju Grada Rijeke, problem ne čini samo nedostatak stanova nego i visoka cijena nekretnina, ograničena dostupnost zemljišta, skupa gradnja i obnova te činjenica da dio postojećeg stambenog fonda nije aktivan na tržištu dugoročnog najma. Dodatne prepreke predstavljaju troškovi financiranja i ograničeni kapaciteti građevinskog sektora.

Nacionalni plan stambene politike Rijeku svrstava među gradove s najvećim stambenim jazom. Prema podacima iz 2021. godine, on je iznosio 4997 stambenih jedinica, a za 2030. projicira se 3495.

To ne znači da Grad mora izgraditi upravo toliko novih stanova: jaz se može smanjivati i obnovom, prenamjenom postojećih nekretnina, aktiviranjem praznih stanova i povećanjem ponude dugoročnog najma.

Jedan od konkretnih projekata planiran je u Ulici Ivana Luppisa, gdje bi trebala niknuti zgrada s 27 do 30 stanova namijenjenih isključivo priuštivom najmu.

Postupak nabave projektanta trebao bi biti zaključen tijekom 2026., a početak gradnje očekuje se u drugoj polovici 2027. godine.

Grad je s Primorsko-goranskom županijom proveo i mjeru „Poticano stanovanje”, kroz koju su uređena tri stana dodijeljena mladim obiteljima.

Ipak, riječki primjer pokazuje da nekoliko projekata, ma koliko važni bili, ne mogu sami po sebi riješiti nesrazmjer između potreba i ponude.

Problem u detaljima

Hano Ernst, profesor na Pravnom fakultetu Sveučilišta u Zagrebu i voditelj projekta SOS stan, koji se bavi problemima stanovanja i stambene priuštivosti u Hrvatskoj, ne osporava ideju zakona, ali upozorava na nedostatke njegove definicije priuštivosti.

Prag od 30 posto prihoda uobičajen je u teoriji i praksi drugih zemalja, no hrvatski model izjednačava ratu kredita i najamninu, iako otplata kredita znači i stjecanje vlastite imovine.

Problem je i to što se ne uzima dovoljno u obzir apsolutni iznos prihoda. Za kućanstvo s niskim primanjima izdvajanje 30 posto može značiti da mu ne ostaje dovoljno za ostale životne potrebe, dok je za bogatiju obitelj isti udio mnogo lakše podnošljiv.

Hano Ernst

– Problem je u detaljima. Učinkovitost zakona ovisit će o raspoloživom novcu, zemljištu, administrativnim kapacitetima i koordinaciji države i lokalnih vlasti.

Rekao bih da postoji realna opasnost da nastane jaz između obećanog i ostvarenog, ali to ovisi prvenstveno o tome hoće li se za administrativnu provedbu osigurati dovoljno sredstava i ljudi, upozorio je.

Dostupnost stanova, dodao je, ne može se promijeniti samim zakonom, nego konkretnim projektima. Budući da se tržište brzo mijenja, spora provedba može poništiti učinak mjera i dodatno oslabiti povjerenje građana.

Posebno je kritičan prema izravnim potporama za kupnju nekretnina. Iako one pojedincima mogu pomoći doći do prvog stana, u uvjetima ograničene ponude mogu pridonijeti rastu cijena.

Kada kupci raspolažu dodatnim novcem, dio subvencije može završiti kod prodavatelja kroz višu cijenu nekretnine.

– Takva mjera možda jest u interesu pojedinca, ali nije u javnom interesu kontrole inflatornih kretanja na tržištu nekretnina, smatra Ernst.

Njegova je kritika posebno relevantna s obzirom na to da je APN već odobrio 5228 potpora vrijednih 39,7 milijuna eura.

Priuštivi najam

Umjesto poticanja kupnje, veći naglasak Ernst bi stavio na priuštivi najam, modele koji smanjuju ovisnost o tržišnim cijenama i razvoj stambenih zadruga.

U Hrvatskoj više od 90 posto građana živi u vlastitim nekretninama, dok je tržište najma stanova desetljećima bilo u drugom planu i nije se razvijalo u skladu s potrebama stanovništva.

No visoka stopa vlasništva ne znači da svi imaju odgovarajući dom, osobito ako stanovi nisu ondje gdje su ljudima potrebni ili ih ne mogu kupiti.

Ernst upozorava i na novi Zakon o najmu stanova, koji je još u postupku donošenja. Smatra da bi najmoprimce trebalo snažnije zaštititi, među ostalim razmatranjem ograničavanja najamnina po uzoru na Pariz, Beč, Berlin i Amsterdam. Porezne mjere također bi mogle pomoći da vlasnici prazne stanove ponude za dugoročni najam.

Program aktiviranja praznih nekretnina, na koji država računa kao na jedan od načina brzog povećanja ponude, prema njegovoj ocjeni već pokazuje slabosti.

Odaziv je, prema medijskim izvještajima na koje se poziva, bio vrlo loš. Jedan od problema bio je i postupak u kojem su potencijalni najmoprimci morali sklapati ugovore bez mogućnosti da unaprijed vide stan ili znaju gdje se nalazi.

U pozadini je nepovjerenje vlasnika, koji strahuju da bi otkrivanje prazne nekretnine moglo dovesti do provale ili nezakonitog useljenja.

– To vam plastično govori o tome koji stupanj povjerenja postoji na tržištu i koliko je problem akutan. Upravo zato je nužno da država proaktivno odgovori na te izazove, a ne da pokazuje da ih se boji, poručio je Ernst.

Aktiviranje praznih stanova stoga nije samo pitanje novčanog poticaja. Potrebni su pravna sigurnost, zaštita vlasnika i ugovori koji najmoprimcima pružaju stabilnost.

Ako vlasnici ne vjeruju sustavu, stanovi će ostati prazni; ako najmoprimci ne mogu podnijeti najamninu ili se ne mogu osloniti na ugovor, ni formalno povećanje ponude neće riješiti problem.

Začarani krug

Goran Jeras, upravitelj Zadruge za etično financiranje, koja razvija modele financiranja usmjerene na društveno odgovorno poslovanje i projekte od šireg društvenog interesa, uključujući mogućnosti priuštivijeg stanovanja, uzrok stambene krize vidi u financijalizaciji stanovanja – procesu u kojem stan postaje investicijska imovina od koje se očekuje stalni rast vrijednosti, umjesto da bude prvenstveno mjesto za život.

Takva logika stvara začarani krug: očekivanje rasta cijena podiže vrijednost zemljišta i troškove gradnje, skuplje nekretnine povećavaju najamnine, a rast cijena privlači novi kapital koji kupuje stanove očekujući daljnje poskupljenje.

Goran Jeras / Foto Milivoj Mijošek

– Čak i javne subvencije kupcima tada u pravilu završavaju kao dodatno ulje na vatru koje dalje vrti krug prema višim cijenama zemljišta i stanova, upozorio je Jeras.

Zato smatra da stambena politika mora stvoriti dovoljno velik fond javnih i neprofitnih stanova čije cijene i najamnine nisu izravno podložne tržišnim pritiscima.

Pozivajući se na znanstvene dokaze, navodi da bi najmanje 40 posto stambenog fonda trebali činiti javni i neprofitni stanovi.

Kao važan model izdvaja stambene zadruge, koje u nizu europskih zemalja imaju znatno veću ulogu nego u Hrvatskoj.

U Zürichu i Beču čine oko 20 posto stambenog fonda, dok u Njemačkoj upravljaju s približno 2,2 milijuna stanova. Značajne su i u Nizozemskoj i skandinavskim državama.

U tom modelu zgrada ostaje u kolektivnom vlasništvu zadruge, a stanari su njezini članovi i najmoprimci. Lokalna samouprava može osigurati zemljište, zadruga organizirati gradnju bez uobičajenih profitnih marži, a stanovi i zajednički prostori projektiraju se prema potrebama budućih stanara.

Mjesečna najamnina pokriva otplatu kredita, održavanje, pričuvu i funkcioniranje zadruge, a ne tržišnu vrijednost nekretnine.

Kada član ode, vraća mu se članski ulog, a novi stanar dobiva pravo stanovanja pod jednakim uvjetima. Time se stanovanje dugoročno odvaja od špekulativnog rasta cijena.

Drukčiji model financiranja

Takvi projekti, međutim, trebaju drukčiji model financiranja. Osim javnog zemljišta ili dugoročnog prava građenja, potrebni su dugoročni bankovni krediti, javna jamstva, povoljni državni zajmovi i kapital koji može čekati nekoliko godina, koliko često traje priprema projekta prije početka gradnje.

– U Hrvatskoj se takva infrastruktura tek razvija. Zadruga otvorena arhitektura radi na projektima prilagođenima potrebama stanara, Zadruga za etično financiranje na financijskoj strukturi, a europska zadruga MOBA razvija revolving fond za početne faze projekata, pojasnio je Jeras koji smatra da glavni problem nije nedostatak novca u Europi, nego manjak financijskih instrumenata, javnih jamstava i kapitala za početne faze, kao i bankovnih proizvoda prilagođenih kolektivnom vlasništvu.

Jeras smatra da zakon može biti važan korak jer otvara prostor neprofitnim zadrugama i ozbiljnije adresira priuštivost, no upozorava da samo zakonsko priznanje neće proizvesti nijedan stan. Sljedeći korak mora biti izgradnja sustava koji omogućuje provedbu projekata.

Država i lokalne vlasti, prema njegovu mišljenju, trebale bi prvenstveno aktivirati javna zemljišta, koja bi trebala ostati u javnom vlasništvu ili se sustavno otkupljivati.

Potrebno je standardizirati postupke dodjele zemljišta i prava građenja te uvesti tipske ugovore, jasne kriterije natječaja i stručnu pomoć gradovima.

Lokalni programi stanovanja ne bi smjeli biti samo procjene koliko stanova nedostaje. Gradovi trebaju popisati vlastita zemljišta i prazne zgrade, odrediti lokacije za konkretne projekte i uskladiti ih s urbanističkim razvojem.

Na obali i otocima, upozorava Jeras, problem često nije fizički nedostatak zgrada, nego to što je velik dio stambenog fonda izvan funkcije stalnog stanovanja.

Važno je i da neprofitni stanovi ne budu namijenjeni isključivo najsiromašnijima. Ako se takvo stanovanje ograniči samo na najugroženije, postoji opasnost od segregacije.

Uspješni europski modeli uključuju i mlade obitelji, radnike, nastavnike, medicinske sestre, policajce i pripadnike srednjeg sloja.

Ključna promjena

Za Jerasa je zato ključno promijeniti način na koji država mjeri uspjeh stambene politike.

– Država mora prestati mjeriti uspjeh stambene politike isključivo brojem novoizgrađenih stanova. Ključno je koliko stanova ćemo i za 30 ili 50 godina imati na raspolaganju po priuštivoj cijeni, istaknuo je.

Ako javni novac pomogne izgraditi tisuću stanova, a oni za deset godina završe na tržištu po punim cijenama, svrha ulaganja nije ostvarena.

Zakon bi zato trebao biti prilika za stvaranje trajnog neprofitnog sektora, uz privatno vlasništvo i javno stanovanje.

Raskorak između velikih najava i konkretne ponude pokazat će koliko je nova politika učinkovita: njen uspjeh neće se mjeriti samo brojem odobrenih potpora, izrađenih programa ili započetih gradilišta.

Mjerit će se time hoće li ljudi koji danas ne mogu kupiti stan ili pronaći siguran dugoročni najam doista dobiti dom po cijeni koju mogu podnijeti – i hoće li taj dom ostati priuštiv i budućim generacijama.