Mogu li novi Zakon o upravljanju i održavanju stambenih zgrada, koji je na snagu stupio početkom ove godine i Pravilnik o kućnom redu u zgradama koji je obvezan od lipnja ove godine pronaći rješenje za »susjede iz pakla« pitanje je koje muči veliku većinu vlasnika stanova u stambenim zgradama.

Naime, bilo da je riječ o manjim zgradama s dvadesetak stanova ili velikim neboderima s više od stotinu stanova u kojima živi više osoba nego što ih ima u nekim selima, uvijek se nađe jedna ili čak i više onih osoba koji žive po svojim pravilima ne obazirući se na susjede.

Takve, javnost poznaje kao »susjede iz pakla« i koji misle da su bušilica, čekić i pila najbolji budilnik u rano nedjeljno jutro ili da je ponoćni turbo-folk »surround« zapravo »kulturni doprinos životu u zgradi«.

Odluka suvlasnika

Dosadašnja iskustva pokazuju da razgovor s takvim susjedima ne dovodi do rješenja problema već samo dodatno potpiruje verbalne sukobe, netrpeljivost i otežava suživot u zgradi. Tako da u pravilu preostaje jedino vjerovati u snagu novih zakonskih rješenja koje je propisala država za suvlasnike stambenih zgrada.

Tomislav Jukić, ovlašten za obavljanje poslova ravnatelja Uprave za provedbu stambene politike, kvalitetu stanovanja i komunalno gospodarstvo Ministarstva prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine (MPGI) na nedavno održanom predavanju na temu kućnog reda u organizaciji portala ZGRADOnačelnik.hr, poručio je da, bez obzira na trenutačne odnose u nekoj zgradi, koji su možda i idealni, nužno je sada sve odredbe kućnog reda ugraditi u međuvlasničke ugovore.

– Moguće je da u nekoj zgradi danas sve funkcionira odlično, no za dvije ili tri godine to možda neće biti tako. A tada će tim suvlasnicima sigurno biti žao što te odredbe nisu ugradili u svoje međuvlasničke ugovore. Stoga, savjetujem svima da to čim prije naprave, zaključio je Jukić.

Da postoje različiti modeli sankcioniranja suvlasnicima je pojasnio Tin Bašić, savjetnik u ZGRADOnačelnik.hr-u i predstavnik suvlasnika podsjetivši da predstavnik suvlasnika može biti »financijski kažnjen« samo ako prima naknadu i ako tako odluči natpolovična većina »kvadrata« u zgradi.

– Povrede kućnoga reda i potencijalno sankcioniranje rješavaju se unutar svake zgrade te o tome odlučuju isključivo suvlasnici, a za ono što je izvan zgrade – primjerice postavljanje klima uređaja na pročelje ili zatvaranje balkona, nadležni su komunalni redari ako dobiju prijavu, poručio je Bašić.

Odvjetnica i članica Vijeća suvlasnika Dora Ljevar, upozorava da je primjereno dokumentiranje povrede kućnoga reda osnova svega.

Važna dokumentacija

– Ništa neće biti provedivo ako suvlasnici neće na dobar način dokumentirati povrede kućnoga reda. U sudskim postupcima dokaz je temelj svega, stoga predlažem konstantnu edukaciju svih suvlasnika, ali i njihovih predstavnika i upravitelja, kako bi znali kako primjereno dokumentirati takve povrede kućnoga reda da kasnije u eventualnim sudskim sporovima ne bi došlo do problema, savjetuje Ljevar.

Premda se u potpunosti slaže s konstatacijom da je primjereno dokumentiranje ključno Dražen Pomper, predsjednik Udruge upravitelj, napominje da i prije toga moraju biti napravljeni određeni koraci.

– Ako sankcije nisu ugrađene u međuvlasnički ugovor zgrade i kućni red, tada sve ovo o čemu smo razgovarali nema smisla. Dakle, prvi korak za suvlasnike jest odrediti financijske sankcije i ugraditi ih u svoje međuvlasničke ugovore, poručio je Pomper.

Tehnički direktor iz tvrtke Zapad-stan Karlo Berc, upozorava da je dosadašnja procedura provođenja kućnoga reda bila gotovo nemoguća.

– Suvlasnici su se obraćali svima, od inspekcija, komunalnih redara, policije pa do predstavnika suvlasnika i upravitelja. Sada postoji jasna procedura kako se prijavljuje povreda kućnoga reda, rekao je Berc najavivši da će ploče s novim kućnim redom biti postavljene u najkraćem mogućem roku i da ih mogu, ako to žele, postaviti sami suvlasnici.

Dakle, upravitelji zgrada predlažu da prvi potez svih suvlasnika u zgradi bude sklapanje međuvlasničkog ugovora, kojim je moguće propisati obvezu plaćanja naknade za povrede kućnog reda.

Upravitelj zgrade »susjedu iz pakla« prvo će u razdoblju od dvije godine uputiti tri opomene, a tek uz tu treću (i svaku sljedeću) opomenu izdati odluku o naknadi za nepridržavanje kućnog reda. Odluku o naplati naknade provodi upravitelj zgrade na temelju odluke natpolovične većine suvlasnika.

Mehanizam represije

U Pravilniku pak stoji kako se naknada može propisati u međuvlasničkom ugovoru u rasponu od 50 do 500 eura. Suvlasnik je tu naknadu dužan uplatiti na račun pričuve. To je i jedan od razloga zašto će svaka zgrada dobiti svoj OIB i tako postati porezni obveznik.

Stručnjaci međutim predviđaju da će trebati barem dvije do tri godine dok se ne pokrenu mehanizmi »represije« koje će ponuditi novi kućni red, a postoji mogućnost da suvlasnici protiv nesavjesnih susjeda donesu odluku o naplati naknade zbog nepoštovanja kućnog reda.

Druga mogućnost, koja je susjedima, istina, i do sada bila na raspolaganju, jest podizanje privatne tužbe, odnosno građanske parnice. U praksi se i to događa, ali puno rjeđe jer oduzima puno vremena, živaca i novca, s tim da u konačnici može završiti loše i skupo za tužitelja.

U slučaju da se pokaže kako iz suvlasnikova stana dolaze nedopuštene emisije opasnih tvari i posumnja se na javnozdravstveni problem, može se tražiti izlazak određenih inspekcijskih službi, no i to košta, odnosno ako se ne utvrdi potencijalna opasnost, troškove izlaska i uzorkovanja snose suvlasnici.

Nuklearna opcija – izvlaštenje iz suvlasničke zajednice

Treba podsjetiti da se problem »susjeda iz pakla« može riješiti i pokretanjem postupka izvlaštenja iz suvlasničke zajednice. To je ekstremna mogućnost i primjenjuje se kada postoji učestalo opstruiranje zakona i pravilnika o zajedničkom stanovanju.

Suvlasnici u tom slučaju zbog narušavanja kvalitete života u zgradi mogu sudski zatražiti postupak izvlašćivanja takvog vlasnika iz suvlasničke zajednice.

Tako se stan suvlasnika može prodati na javnoj dražbi, a nakon prodaje vlasnik i ostali članovi obitelji ne mogu nastaviti stanovati u zgradi. Međutim, to je mogućnost koju u praksi suvlasnici zaista rijetko, moglo bi se čak reći i nikada, ne koriste.