Izmjena Zakona

Vlasnicima stanova viša najamnina na teret države, produljuje se rok za iseljenje zaštićenim najmoprimcima

Jagoda Marić

Ako iznos zaštićene najamnine u centru ostane 200-tinjak kuna, razliku do tržišne od tri ili četiri tisuće kuna plaćat će država / Foto ARHIVA NL

Ako iznos zaštićene najamnine u centru ostane 200-tinjak kuna, razliku do tržišne od tri ili četiri tisuće kuna plaćat će država / Foto ARHIVA NL

Pritisnuta odlukama Ustavnog suda i Europskog suda za ljudska prava, Vlada će opet pokušati riješiti problem star 30 godina, a novost je da će država plaćati razliku između zaštićene i slobodno ugovorene najamnine



ZAGREB  Pritisnuta odlukama Ustavnog suda i Europskog suda za ljudska prava (ESLJP), Vlada će pokušati još jednom riješiti tri desetljeća star problem zaštićenih najmoprimaca i vlasnika stanova u kojima ti ljudi žive i za to, prema odluci države, plaćaju simboličnu najamninu, znatno nižu od tržišne. Riječ je o stanovima koji u vrijeme bivše Jugoslavije nisu bili nacionalizirani, ali ih je tadašnja država dodijelila novim stanarima. Nakon osamostaljenja Hrvatske vlasnici ili njihovi nasljednici tražili su povrat tih stanova, a Hrvatska je 1996. godine pribjegla rješenju koje je dodatno zakompliciralo situaciju, stanarima je oduzela stanarsko pravo, čime su izgubili i pravo na otkup po povoljnijim uvjetima, a dodijelila im je pravo zaštićenog najmoprimca i sav financijski teret, određujući simboličnu najamninu, prebacila na vlasnike. Novosti će biti, može se zaključiti iz odgovora koji smo dobili od Ministarstva prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine, produljenje roka u kojem najmoprimci trebaju iseliti iz stanova, ali će vlasnici dobivati viši iznos najamnine, koju će subvencionirati država.


Srušen zakon


Vlada Andreja Plenkovića već je jednom, 2018. godine, pokušala riješiti taj problem kako bi ispoštovala četiri godine ranije donesenu odluku ESLJP-a u predmetu Statileo protiv Hrvatske u kojoj je taj sud rekao da su povrijeđena prava vlasnika na mirno uživanje imovine. No, Vladino rješenje srušio je Ustavni sud 2020. godine.


Taj je zakon predviđao postupno povećanje najamnine do 31. kolovoza 2023. godine, kada je trebalo prestati pravo zaštićenog najmoprimca, koji je morao iseliti iz stana ako s vlasnikom ne sklopi ugovor o najmu na dobrovoljnoj osnovi. No, Ustavni sud je srušio taj zakon jer je smatrao da je država prekomjeran teret prebacila na leđa zaštićenih najmoprimaca, odnosno da tim rješenjem nije postigla ravnotežu između dvije strane.




U međuvremenu je Europski sud donio nekoliko presuda u kojima je vlasnicima stanova odredio milijunske odštete uz obrazloženje da se od presude u predmetu Statileo nije ništa promijenilo. Nakon tih presuda sada i županijski sudovi donose slične presude i dodjeljuju vlasnicima odštete u kojima uračunavaju tržišnu najamninu, a država može očekivati sve više takvih tužbi i plaćanje sve više odšteta.


U takvim okolnostima Vlada će još jednom pokušati naći rješenje, pa je na portalu e-savjetovanje najavila izradu izmjena Zakona o najmu, kojim je regulirano to pitanje. Zasad je objavljen tek obrazac prethodne procjene, pa se u njemu ne navode konkretna rješenja, no na naš upit resorno je ministarstvo otkrilo nekoliko detalja kojima planira popraviti postojeći zakon.


– S obzirom na to da je izrada izmjena zakona u tijeku, u ovom trenutku ne možemo iznositi konkretne informacije vezane uz rješavanje predmetne tematike, no možemo najaviti kako će se kroz izmjene zakona urediti novi rok u kojem će vlasnici stanova doći u posjed svojih nekretnina, a jedna od predloženih mjera je i subvencioniranje razlike zaštićene do slobodno ugovorene najamnine, najavljuju iz Ministarstva.


Vrijeme kao rješenje


To znači da će država, kako je i bilo očekivano nakon presude Ustavnog suda, produljiti rok u kojem zaštićeni najmoprimci trebaju iseliti iz stanova, odnosno oni trebaju biti vraćeni vlasnicima u posjed. Novost je to da bi država prvi put trebala participirati u najamnini, odnosno da će, barem po onome što najavljuje Ministarstvo, plaćati razliku između zaštićene i, kako kažu, slobodno ugovorene najamnine. To bi značilo da će sada vlasnici stanova moći tražiti tržišnu najamninu. Ako iznos zaštićene najamnine ostane na sadašnjem iznosu, što je za stanove u centru Zagreba, Splita ili Rijeke dvjestotinjak kuna, to znači da će razliku do tržišne najamnine od primjerice tri ili četiri tisuće kuna plaćati država. Time će zapravo unaprijed platiti ono što na kraju plaća prema presudama ESLJP-a i županijskih sudova, samo sada će to učiniti bez plaćanja kamata. Tako će prvi put dobrovoljno, bez sudske odluke, financijski sudjelovati u problemu koji je zapravo država i stvorila. Iako je prvotnim Zakonom o najmu osmislila rješenje u kojem je izbjegla sve financijske obveze, država bi na kraju mogla potrošiti novac u visini onoga koji bi joj možda bio sasvim dovoljan da se u startu pokušala dogovoriti s vlasnicima i da je otkupila njihove stanove i zaštićenim najmoprimcima dala stanarsko pravo ili da je zaštićenim najmoprimcima izgradila ili kupila zamjenske stanove.


No, ne treba smetnuti s uma da je u međuvremenu dio zaštićenih najmoprimaca umro bez potomaka koji bi naslijedili taj status ili da je umro dio vlasnika koji nisu imali nasljednike, pa je država, koliko god to ružno zvučalo, pustila da vrijeme riješi dio problema.


Kako se država odnosila prema problemu, i kako ga je nastojala rješavati kad bi je pritisnule odluke sudova bilo ESLJP-a, bilo Ustavnog suda, možda najbolje opisuje izdvojeno mišljenje troje sudaca Ustavnog suda, Andreja Abramovića, Gorana Selaneca i Lovorke Kušan, koje su oni dali prilikom odluke tog suda 2020. godine.


Oni su tom prilikom kolegama, odnosno većini u Ustavnom sudu, zamjerili da su u obrazloženju odluke iznijeli argumente koji neće doprinijeti rješenju problema dvije skupine građana, nego će samo produljiti njihov sukob. Smatrali su da se odlukom samo privremeno zaštićuje jednu od tih skupina, a Ustavni sud je propustio zaštititi prava obiju skupina. Ustavni je sud, navodi troje sudaca, promatrao odnos između vlasnika stanova i zaštićenih najmoprimaca isključivo kao privatnopravni spor, što on ne može biti, dodali su, jer nije nastao dobrovoljno s obzirom na to da su strankama zakonom nametnute odredbe ugovora. Upozorili su da se samo prividno radi o sukobu dviju suprotstavljenih prava, a sukob je zapravo posljedica sukoba obiju skupina s državom. Time se stvara nepotreban antagonizam između dviju skupina građana, a glavni krivac za nastali problem je država.


Država je, uočili su, problem pokušavala riješiti naginjući čas na jednu, čas na drugu stranu, a zapravo je u tom trostranom odnosu, vlasnik – država – zaštićeni najmoprimac, država ta koja je ugrožavala prava i vlasnika i zaštićenih najmoprimaca. Država je, ako doista ostvari najave o participaciji, i to većim dijelom, u plaćanju najamnine očito uvažila izdvojeno mišljenje troje sudaca i konačno shvatila da nije samo moderator za pronalaženje rješenja, nego ga je sama i stvorila, a hoće li se to na kraju i dogoditi, pokazat će nacrt zakonskih izmjena, koji bi se u javnom savjetovanju trebao naći do kraja godine.