Godinama je hrvatska obala bila sinonim za isplativo ulaganje u nekretnine. Apartmani su se kupovali kao sigurna investicija, kratkoročni najam donosio je visoke prinose, a mnogi su vlasnici – domaći i strani – ostvarivali značajne prihode zahvaljujući rastu turističke potražnje. Međutim, posljedice takvog razvoja postale su vidljive u gotovo svim turističkim središtima: nedostatak stanova za lokalno stanovništvo, rast cijena nekretnina, prenapregnuta infrastruktura i sve veće nezadovoljstvo građana.

Kraj sive zone

Prema riječima europarlamentarke i bivše ministrice turizma Nikoline Brnjac, novo europsko i hrvatsko zakonodavstvo trebalo bi unijeti više reda u sektor kratkoročnog najma te omogućiti kvalitetniju kontrolu prihoda ostvarenih iz turističkog smještaja. Posebno ističe da više neće biti moguće izbjeći plaćanje poreza samo zato što je vlasnik nekretnine strani državljanin ili posluje preko inozemnih platformi i agencija.

– Ako ste njemački državljanin i imate nekretninu u Hrvatskoj koju iznajmljujete, primjerice preko agencije u Njemačkoj, podaci će se automatski razmjenjivati između poreznih uprava država članica. Točno će se vidjeti koliko ste prihodovali i koliki porez morate platiti u Hrvatskoj. Više nema skrivanja prihoda ni izbjegavanja odgovornosti, poručila je Brnjac u emisiji »Špica s Macanom« u kojoj je gostovala, zajedno sa zamjenicom gradonačelnika Makarske Antonijom Radić Brkan.

Ključnu promjenu donosi europska uredba Short-Term Rentals, kojom se uvodi jedinstveni sustav identifikacije turističkog smještaja. Svaka smještajna jedinica dobit će vlastiti identifikacijski broj bez kojeg se više neće moći oglašavati na digitalnim platformama za iznajmljivanje.

– Platforme će snositi ozbiljne kazne ako oglašavaju objekte bez propisane identifikacije. To znači da će i same imati interes provjeravati zakonitost poslovanja svojih korisnika, rekla je Brnjac. Cilj je, dodaje, smanjiti nelojalnu konkurenciju i suzbiti sivu ekonomiju koja je godinama predstavljala jedan od najvećih problema turističkog sektora.

U pozadini cijele priče nalazi se problem koji nije specifičan samo za Hrvatsku. Gotovo sve europske turističke destinacije suočavaju se s rastućim pritiskom kratkoročnog najma na tržište stanovanja. Upravo zato Europska unija posljednjih godina intenzivno radi na usklađivanju pravila i razmjeni podataka između država članica.

Domaćini vs. rentijeri

Rasprava o turističkom smještaju danas je neraskidivo povezana s pitanjem priuštivog stanovanja. U brojnim gradovima stanovi se sve češće kupuju kao investicija, a sve rjeđe kao mjesto za život. Jedan od najzornijih primjera dolazi iz Makarske. Zamjenica gradonačelnika Antonija Radić Brkan upozorava da je grad došao do granica održivosti.

– Makarska ima oko 25.000 legalnih turističkih kreveta, približno 10.000 ilegalnih kreveta te čak 1.700 praznih stanova u kojima nikada nije potekla ni kap vode. To su nekretnine koje su kupljene kao investicija i stoje zaključane tijekom cijele godine, rekla je. U gradu koji ima oko 13.000 stanovnika tijekom vrhunca sezone boravi gotovo 50.000 ljudi. Takav pritisak osjeća se na prometu, vodoopskrbi, kanalizaciji, gospodarenju otpadom i ukupnoj kvaliteti života.

– Nije održivo da liječnici, medicinske sestre, policajci, profesori ili mlade obitelji ne mogu pronaći stan u gradu u kojem žele živjeti i raditi. To je postao ozbiljan razvojni problem, upozorava Radić Brkan.

Makarska je među prvim hrvatskim gradovima počela koristiti nove alate koje omogućuje Zakon o turizmu. Na temelju studije nosivog kapaciteta grada uvedene su različite porezne zone za turistički smještaj. Niže porezno opterećenje predviđeno je za tradicionalne obiteljske kuće u kojima domaćini zaista žive i primaju goste, dok su veća davanja usmjerena prema stanovima u stambenim zgradama koji se koriste isključivo za turistički najam.

Logika je jednostavna: zaštititi domaćine, a obeshrabriti širenje apartmanizacije koja potiskuje lokalno stanovništvo.

– Stan u stambenoj zgradi trebao bi prije svega biti dom. Ne mjesto za turistički biznis koji narušava kvalitetu života susjeda i dodatno podiže cijene stanovanja, smatra Radić Brkan.

Jedna od tema koja sve više dobiva na važnosti jest razlika između domaćina i rentijera. ​Brnjac ističe da Hrvatska treba očuvati model lokalnog domaćinstva po kojem je desetljećima bila prepoznatljiva.

– Ne želimo rentijere, nego prave domaćine. Ljude koji dočekuju goste, predstavljaju lokalnu kulturu, nude domaće proizvode i stvaraju autentično iskustvo boravka, rekla je. Radić Brkan smatra da bi pojam domaćina trebalo dodatno precizirati.

– Nije isto živi li netko u mjestu gdje iznajmljuje ili se pojavljuje samo kao vlasnik nekretnine. Pravi domaćin mora biti prisutan u zajednici i sudjelovati u njezinu životu, naglasila je.

(Ne)dostupno stanovanje

Prema podacima koje iznosi Brnjac, problem priuštivog stanovanja danas je jedan od najvećih izazova Europske unije. Cijene nekretnina u Europi u posljednjih su desetak godina prosječno porasle oko 60 posto, dok su u nekim državama rasle i više od 100 posto. Istodobno, Europskoj uniji nedostaje oko deset milijuna stanova kako bi zadovoljila postojeću potražnju. Zbog toga je prvi put imenovan europski povjerenik za stanovanje, a Europski parlament i Komisija izradili su planove za poticanje gradnje i financiranje projekata priuštivog stanovanja.

– To više nije socijalno pitanje, nego razvojno pitanje. Bez dostupnog stanovanja nema ni konkurentnoga gospodarstva, ni demografske obnove, ni kvalitetnog života, upozorava Brnjac.

Prvi pokazatelji sugeriraju da bi promjene mogle imati učinka. Prema podacima koje navodi Brnjac, već sada je zabilježen rast broja stanova koji su iz kratkoročnog prešli u dugoročni najam, što pokazuje da porezna i regulatorna politika počinje utjecati na ponašanje vlasnika nekretnina.

Ipak, sugovornice upozoravaju da se problemi nastajali desetljećima ne mogu riješiti preko noći.

– Turizam ne smije biti cilj sam po sebi. On bi trebao biti posljedica kvalitetnog života lokalnog stanovništva. Ljudi dolaze tamo gdje je ugodno živjeti, a ne obrnuto, poručuje Radić Brkan.

Zbog toga će budućnost hrvatskog turizma sve manje ovisiti o broju dolazaka i noćenja, a sve više o sposobnosti gradova i općina da pronađu ravnotežu između turističkog razvoja, zaštite prostora i potreba stanovnika. Upravo u tome mnogi vide najveći izazov idućeg desetljeća: kako sačuvati Hrvatsku kao poželjnu turističku destinaciju, a istodobno omogućiti da u njezinim gradovima i mjestima mogu normalno živjeti oni koji ih nazivaju domom.