Državna imovina ubuduće bi se trebala voditi kao portfelj koji donosi javnu korist – brže se stavlja u funkciju, sustavno prati i prestaje biti »mrtvi kapital«.

Upravljanje tom imovinom mora biti usklađeno s razvojnim prioritetima države, uz maksimalnu korist za građane, lokalne zajednice i gospodarstvo te stvaranje optimiziranog i ekonomičnog portfelja koji potiče održivi rast i štiti nacionalne interese.

Strateški ciljevi

Navedeno je to u nacrtu prijedloga Strategije upravljanja nekretninama i pokretninama u vlasništvu Republike Hrvatske za razdoblje do 2035., koju je, zajedno s prijedlogom godišnjeg plana upravljanja za 2026. godinu, Ministarstvo prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine uputilo na javno savjetovanje do 28. veljače.

Riječ je o prvom desetogodišnjem aktu strateškog planiranja u ovom upravnom području, ujedno i prvom izrađenom u skladu s regulatornim okvirom sustava strateškog planiranja u Hrvatskoj.

U nacrtu su navedena četiri strateška cilja. Prvi se odnosi na nekretnine od strateškog značaja, pri čemu je fokus na ubrzanoj aktivaciji takvih lokacija kroz projektni pristup.

To podrazumijeva bolju pripremu projekata, rješavanje imovinskopravnih prepreka i njihovu provedbu, uz cilj da do 2035. bude aktivirano 60 posto nekretnina od strateškog značaja kroz realizirane ugovore.

Drugi strateški cilj obuhvaća nekretnine koje nisu od strateškog značaja, odnosno velik i raznolik nestrateški portfelj koji uključuje zgrade, stanove, poslovne prostore, kampove i zemljišta.

Plan je bolje koordinirati decentralizirani model upravljanja prema nadležnim tijelima na lokalnoj i regionalnoj razini te aktivirati neiskorištene nekretnine, a potom ojačati doprinos te imovine razvojnim gospodarskim, socijalnim i demografskim projektima.

Kao pokazatelj navodi se povećanje udjela aktivirane površine nestrateškog portfelja na 50 posto do 2035. godine, polazeći od 5 posto u 2024. godini.

Treći strateški cilj odnosi se na nekretnine za administrativne potrebe države, radi racionalnijeg smještaja tijela državne uprave i drugih proračunskih korisnika.

Nakon procjene potreba, ulaganja ili adaptacije, mogućeg stjecanja nekretnina te obnove, rekonstrukcije ili izgradnje, dugoročna je namjera smanjiti rashode za zakupnine privatnim vlasnicima i ulaganja u tuđe prostore.

Kao pokazatelj navodi se povećanje broja korisnika poslovnih prostora u vlasništvu Republike Hrvatske s 336 na 500 do 2035. godine.

Posljednji strateški cilj odnosi se na državne pokretnine – opremu, vozila i drugu imovinu, uključujući imovinu privremeno oduzetu u postupcima – koje bi se trebale brže i urednije stavljati u uporabu i na raspolaganje, uz unapređenje upravljanja privremeno oduzetom imovinom.

Kao pokazatelj navodi se porast ukupne ekonomske vrijednosti raspolaganja s oko 4,99 milijuna eura u 2024. na 7,5 milijuna eura 2035. godine.

Potporne mjere uključuju jaču koordinaciju institucija, usklađivanje propisa, digitalne evidencije, kontinuirano planiranje i razvoj kadrova.

Veliki potencijal

Prema nacrtu, sadašnje stanje državnih nekretnina i pokretnina obilježavaju velika vrijednost i potencijal, ali i dugogodišnja fragmentiranost sustava, nedovoljno potpuni podaci te sporija aktivacija dijela portfelja.

Za dio portfelja, osobito za stanove i stambene jedinice, navodi se da se portfelj »svakodnevno mijenja« jer država u postupcima stalno stječe nove nekretnine, dok zbog nesređenosti zemljišnih knjiga i katastra još uvijek nije utvrđen točan broj i sastav nekretnina u vlasništvu Republike Hrvatske.

U razdoblju od 2016. do 2024. sklopljena su 3.772 ugovora o raspolaganju nekretninama – 2.560 s naknadom i 1.212 bez naknade – ukupne vrijednosti oko 513,1 milijuna eura i obuhvaćene površine oko 31,41 milijun četvornih metara.

Istodobno je objavljeno 239 javnih poziva ili natječaja za raspolaganje odnosno prodaju zemljišta, građevina, stanova i poslovnih prostora.

Navodi se da su poslovni prostori u vlasništvu države često male kvadrature, nerijetko u lošem stanju i zahtijevaju dodatna ulaganja, a slabijem korištenju pridonose i ograničeni ljudski kapaciteti korisnika za provedbu postupaka javne nabave te činjenica da se dio prostora nalazi u zgradama za koje je podnesen zahtjev za obnovu.

U segmentu zakupa, Državne nekretnine d.o.o. u tom su razdoblju objavile 58 natječaja za zakup s ukupno 1.365 oglašenih poslovnih prostora i oko 60 posto uspješnosti natječaja.

Za isto razdoblje navodi se i 700 ugovora kojima se raspolagalo s 881 stanom i stambenom jedinicom iz nadležnosti Ministarstva, dok su Državne nekretnine d.o.o. do kraja 2024. preuzele na upravljanje 4.936 nekretnina – 2.876 poslovnih prostora i 2.060 stanova.

(Pre)skupi najam

Dokument također predviđa da bi ukupni prihodi od upravljanja nekretninama i pokretninama do 2035. trebali dosegnuti 1,23 milijarde eura, pri čemu je najveći dio vezan uz nestrateški portfelj.

Što se tiče ovogodišnjeg Plana upravljanja državnom imovinom, planira se uprihoditi ukupno 75 milijuna eura, a definirane su i nekretnine od strateškog značenja kojima država namjerava raspolagati u 2026. godini: turistička zona Privlaka, dječje selo Promajna, Spomen-dom Kumrovec, kamp Peruština u Diklu i Vila Svežanj u Kostreni.

Tijekom godine tvrtka Državne nekretnine planira obnoviti dodatnih 300 stanova u državnom vlasništvu za potrebe priuštivog najma i stanovanja, ali i za zaštićene najmoprimce, kao i deset poslovnih prostora te dvije zgrade za smještaj tijela državne uprave i organizacija civilnog društva.

Ministar prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine Branko Bačić najavio je značajno povećanje broja tijela državne uprave koja bi radila u prostorima u vlasništvu Republike Hrvatske, kako bi država smanjila iznose zakupnina koje plaća privatnim vlasnicima.

Istaknuo je i plan stjecanja dviju nekretnina – zgrade Vjesnika, odnosno otkup preostalih 36 posto vlasništva, te zgrade Hrvatske pošte u Branimirovoj ulici.

U te bi se prostore smjestila državna tijela čije zgrade ulaze u obnovu ili trenutačno rade u unajmljenim poslovnim prostorima u privatnom vlasništvu. Naime, kako je navedno i u dokumentu koji ide u javnu raspravu, od 2022. do 2024. godine država je za gotovo 10 milijuna eura povećala troškove zakupa poslovnih prostora koje plaća privatnim tvrkama.

U 2022. godišnji su troškovi, naime, iznosili 29,3 milijuna eura, u 2023. narasli su na 33,6 milijuna, a u 2024. na čak 28,9 milijuna eura.

Od 2022. do 2024. godine država je za skoro 10 milijuna eura povećala troškove namijenjene za zakup poslovnih prostora od privatnih tvrtki.

Godišnji troškovi najma u 2022. iznosili su 29,3 milijuna eura, u 2023. 33,6 milijuna eura, a u 2024. čak 38,9 milijuna eura.

Novi okvir za učinkovitost

Strategija se naslanja na novi zakonodavni okvir. Naime, iako se upravljanje državnom imovinom od 2010. više puta institucionalno i zakonski mijenjalo, Ministarstvo je ocijenilo da ranija rješenja nisu dala potrebnu učinkovitost, pa je donesen novi zakon koji je stupio na snagu 30. prosinca 2023.

Njime se željelo optimizirati i ubrzati aktivaciju neiskorištenih nekretnina te omogućiti bolje praćenje rezultata, uključujući decentralizaciju upravljanja prema županijama, većim gradovima, tvrtki Državne nekretnine te upravama nacionalnih parkova i parkova prirode.

Imovina uložena u razvoj

Država je za realizaciju razvojnih projekata samo u Slavoniji darovala imovinu ukupne tržišne vrijednosti 85,2 milijuna eura. Za razvojne projekte otočnih jedinica lokalne samouprave darovana je dodatna imovina ukupne vrijednosti 19,8 milijuna eura.

Među njima je i 6,52 milijuna eura Gradu Novalji za osnivanje Poduzetničke zone Zaglava-Prozor, te 810 tisuća eura za osnivanje Centra za znanost o moru Gradu Malom Lošinju.