ZAGREB – Cijena građenja stanova u programu Poticane stambene gradnje (POS) poskupjet će od sljedeće godine, a time će porasti i konačna cijena za građane koji uz potporu države rješavaju stambeno pitanje. Ministarstvo prostornog uređenja i graditeljstva objavilo je na e-savjetovanju prijedlog po kojem će etalonska cijena građenja u POS-u biti 7.481 kunu, odnosno 993 eura po četvornom metru korisne površine. Cijena je to koju država plaća tvrtkama koje sudjeluju u gradnji zgrada iz programa POS-a, uključuje trošak gradnje s PDV-om, odnosno pokriva pripremne, zemljane, konstrukcijske, instalaterske i završne radove te ugradnju građevnih proizvoda, opreme ili postrojenja. U nju ne ulaze troškovi koji se odnose na zemljište, uređenje komunalne infrastrukture i priključke građevine na infrastrukturu.

Žurna izmjena

Konačna cijena koju građani plaćaju može prema zakonu biti za 50 posto veća od etalonske, pa ako raste trošak etalonske cijene, tako može rasti i konačna cijena POS-ovih stanova. Trenutno je maksimalna cijena stana iz POS-ovog programa 10.200 kuna, odnosno oko 1.350 eura po četvornom metru. Maksimalna cijena koju će građani plaćati u sljedećoj godini za kupnju POS-ovog stana trebala bi biti 11.221 kunu, što je oko 1.490 eura. To znači da će POS-ovi stanovi poskupjeti za više od tisuću kuna po »kvadratu«, odnosno za oko 140 eura. No, to će i dalje biti znatno niže od cijene koju plaćaju građani koji kupuju stanove na tržištu jer je u prvom polugodištu ove godine prosječna cijena »kvadrata« u novogradnji u cijeloj Hrvatskoj bila 2.133 eura, a u Zagrebu 2.456 eura.

Ako je suditi po komentarima koje je na svoj prijedlog dobilo Ministarstvo, to povećanje etalonske cijene građenja tvrtkama koje bi trebale graditi POS-ove zgrade nije dovoljno i značit će da će na izgradnji zgrada u društveno poticanoj stanogradnji stvarati gubitak. Kažu da su zbog inflacije, odnosno poskupljenja građevinskog materijala i troškova rada, već sada u gubicima na tim zgradama, a da nova cijena koju predlaže Ministarstvo neće biti dovoljno da se to ne nastavi i sljedeće godine. Zamjeraju Ministarstvu i to što javna rasprava o prijedlogu nove cijene traje samo tri dana, prije nego što se nova cijena i službeno objavi u Narodnim novinama i postane osnova za gradnju.

Ministarstvo je pak navelo da savjetovanje traje tri dana jer je »predložena izmjena žurna zbog priprema za sljedeću godinu i rješenja ustanovljenog razilaženja planskih vrijednosti investiranja od realnog stanja, a kako bi se omogućio nastavak programa POS-a i povoljnije rješavanje stambenog pitanja za naše građane«.

Ministarstvo objašnjava i da značajna povećanja troškova gradnje dovode do nemogućnosti ugovaranja izvođenja radova u programima POS-a.

Ističu da je prema javno dostupnim podacima cijena građenja etalonske građevine na hrvatskom tržištu 9.098 kuna i da je za 18,26 posto viša od cijene iz 2020. godine. Pozivaju se i na priopćenje Državnog zavoda za statistiku po kojem je prosječna cijena građenja stana trgovačkih društava u prvom polugodištu 2022. godine iznosila 9.622 kuna, što je 26,24 posto više od cijene iz 2020. godine, dok je indeks proizvođačkih cijena građevinskog materijala za 11,90 posto viši od cijena građevinskog materijala iz 2020. godine.

Izračun vrijednosti

Objašnjavaju i da, kako navodi Zavod za statistiku, da za POS udio građevinskog zemljišta, komunalne infrastrukture i ostalih troškova u prodajnoj cijeni stana iznosi 39,87 posto etalonske cijene. To znači da udio cijene građenja, u koju su uključena i zemljišta i infrastruktura, u prodajnoj cijeni stana iznosi prosječno 110,13 posto etalonske cijene te može biti za 10,13 posto viša od etalonske cijene građenja.

– Uzevši u obzir javno dostupne podatke o prosječnim cijenama relevantnima za izračun etalonske vrijednosti, a imajući u vidu da je prosječna cijena građenja u POS-u 10,13 posto viša od etalonske cijene građenja, predlaže se povećanje etalonske cijene građenja na iznos od 7.481,76 kuna po četvornom metru korisne površine stana, zaključuje Ministarstvo. Dodaju i da za primjenu u drugim propisima, ali ne navode kojim, etalonska cijena građenja ostaje šest tisuća kuna po četvornom metru.

Osim što smatraju da je Ministarstvo odredilo nisku etalonsku cijenu za POS koja je temeljena na starim cijenama građevinskog materijala koje i dalje nastavljaju rasti, imaju dosta primjedbi i na odredbu po kojoj je za druge propise određena etalonska cijena od šest tisuća kuna. Pitaju se zašto Ministarstvo ne navede o kojim se to propisima radi, a tvrtke koje se bave projektiranjem i procjenom vrijednosti nekretnina navode da je paradoks da je ta cijena koja će se primjenjivati u drugim propisima manja od one propisane za poticanu stanogradnju. Problem nastaje, upozoravaju, kod procjene vrijednosti nekretnina gdje se ne smije koristiti, jer je to zabranjeno, etalonska vrijednost utvrđena za poticanu stanogradnju, već realna tržišna vrijednost. Građenje za tržište je skuplje nego za poticanu stanogradnju, pa se za područje procjene vrijednosti, žale se te tvrtke, ne može koristiti niti jedna od predloženih cijena jer je korištenje etalonske vrijednosti za poticanu stanogradnju zabranjeno, a etalonska vrijednost za korištenje u ostalim propisima je premala, pa savjetuju da bi bilo dobro da država definira i cijenu koju bi sudski vještaci smjeli upotrebljavati kod procjene vrijednosti nekretnina koju bi na dan procjene mogli prilagoditi prema porastu troškova građenja.