ANALIZA TRŽIŠTA

Lani su u PGŽ-u svaku treću nekretninu kupili – stranci. Uvođenjem eura taj će se trend još pojačati

Aneli Dragojević Mijatović

SNIMIO: SERGEJ DRECHSLER

SNIMIO: SERGEJ DRECHSLER

Očekivani skori ulazak u europodručje i područje Schengena mogao bi dodatno potaknuti potražnju nerezidenata, posebice u priobalnim regijama, ističe HNB. U 2021. čak 42 posto kupoprodaja u Istri otpada na nerezidente, a u PGŽ-u visokih 30 posto: svaku treću nekretninu kupuje strani državljanin



RIJEKA Ukupan porast cijena stambenih nekretnina u posljednjih pet godina u Hrvatskoj dosegnuo je otprilike 40 posto, što je u skladu s prosječnim kretanjima u EU-u, a sama razina cijena premašila je raniji vrhunac iz 2008. za 12 posto, objavila je Hrvatska narodna banka u najnovijoj publikaciji “Financijska stabilnost” u kojoj se bavi rizicima vezanim uz rast cijena nekretnina, koji se povećavaju jer cijene rastu bez utemeljenja u realnim makroekonomskim kretanjima. Ako se tako nastavi, to povećava rizik od naglog pada, a za dio građana se očekivanim porastom kamata te istekom subvencija za APN povećava rizik da kredite neće moći vraćati. Lani su cijene rasle za 7,3 posto, no brže na Jadranu, nego u ostatku zemlje. Uz rastuću potražnju, povećan je, navode, i broj transakcija, pa je obujam kupoprodaja za 9 posto nadmašio pretpandemijsku razinu.


– Broj transakcija porastao je na cijelom teritoriju Hrvatske, ali posebno je bio izražen na Jadranu gdje se u 2021. realizirala trećina transakcija. Tom je porastu znatno pridonijela potražnja nerezidenata, navodi HNB. Oni su, kada se gleda ukupni broj transakcija u RH, lani sudjelovali s oko 10 posto, a u ukupnoj vrijednosti s oko 20 posto. No, potražnja nerezidenata koncentrirana je mahom u priobalnim županijama, te, prema podacima središnje banke, njen udio raste. U Istri primjerice lani čak 42 posto transakcija otpada na strane državljane (u 2019. 37 posto, u 2020. 32 posto), a u Primorsko-goranskoj točno 30 posto, odnosno svaka treća nekretnina (u 2019. godini 28 posto, u 2020. 24 posto). Slijedi Zadarska županija, s visokih 29 posto u 2021., te ostale priobalne županije s nižim udjelima. HNB nadalje zaključuje da bi “očekivani skori ulazak u europodručje i područje Schengena mogao dodatno potaknuti potražnju nerezidenata, posebice u priobalnim regijama”.


Uz more, blizu granice


Ovaj zaključak HNB-a donekle se preklapa s onim što smo nedavno čuli od dijela agenata za nekretnine koji najviše posluju upravo na ovom području, da ulazak u eurozonu, u smislu kretanja cijena nekretnina, obično najviše osjete pogranične regije pa će tako vjerojatno biti i kod nas. Branko Papeš iz “Dogme” je konkretno izjavio da bi uslijed toga cijene u Istri i PGŽ mogle u iduće dvije godine dodatno rasti, za 5 do 10 posto, ogradivši se ipak da “nema staklenu kuglu”. Istra i PGŽ su i priobalne regije (što spominje HNB), a i blizu su granice (što spominju agenti), pa zapravo ispunjavaju oba spomenuta “uvjeta” za daljnji rast cijena. I sada već, kao što je razvidno iz podataka HNB-a, imaju najviši udio potražnje stranaca u kupovini nekretnina.




To bi značilo, ako bi brojni faktori koji će djelovati na usporavanje domaće potražnje (rast inflacije, pad realnog dohotka, rast kamata) uskoro i utjecali na hlađenje tržišta nekretnina u Hrvatskoj, Istra, Primorje (PGŽ), ali možda i cijela obala, mogli bi na te faktore ostati imuni, te i dalje iskazivati rast. No, to su sve mogućnosti, a ne izvjesni tijek događaja, pri čemu se i HNB ograđuje pa kaže da će “kretanje cijena i u idućem razdoblju biti obilježeno određenom razinom neizvjesnosti”. Ipak, i oni vele da “rezultati Ankete o pouzdanju i očekivanju potrošača i tekuća kretanja na tržištu upućuju na to da bi se zbog porasta potražnje pritisak na cijene mogao nastaviti”.


Hrvatska u umjerenom riziku

 


HNB podsjeća na upozorenje Europskog odbora za sistemske rizike iz veljače, kada je uputio pet upozorenja – Hrvatskoj, Bugarskoj, Mađarskoj, Slovačkoj i Lihtenštajnu, te dvije preporuke – Austriji i Njemačkoj, o srednjoročnim ranjivostima povezanima s tržištem nekretnina koje bi mogle ugroziti stabilnost financijskog sustava. Razina ranjivosti u Hrvatskoj procijenjena je kao umjerena, podsjeća HNB, dodajući da će, bude li trebalo, dodatno postrožiti kapitalne zahtjeve za banke. To bi onda moglo utjecati na banke da postrože uvjete kreditiranja.

– No, sklonost ulaganju u nekretnine ovisit će ponajviše o gospodarskim kretanjima u uvjetima geopolitičkih napetosti i rastućim pritiscima inflacije, odnosno eventualnom slabljenju realnih dohodaka koji dosad još nisu imali negativne učinke. Rast cijena mogao bi poticati i nedostatak kvalificirane domaće radne snage, ovisnost sektora građevinarstva o fluktuaciji cijena sirovina, tj. poskupljenju osnovnih građevinskih materijala kao i potencijalni zastoji u njihovoj opskrbi/nabavi čime bi se troškovi gradnje mogli nastaviti povećavati, a realizacija projekata usporiti. Prelijevanje očekivanoga podizanja kamatnih stopa u europodručju na domaće tržište moglo bi povećati teret otplate postojećeg duga i poskupiti novo zaduživanje. Za dio dužnika mogla bi oslabiti sposobnost redovitog servisiranja duga, upozorava HNB. Posebno apostrofiraju jednu skupinu dužnika:


Istek subvencija


– Za dio korisnika subvencioniranih kredita početkom ove godine isteklo je razdoblje subvencije, što je povećalo otplate, a time i ranjivost u slučaju makroekonomskih poremećaja, upozorava HNB. Veli da bi rast kamata mogao smanjiti i kreditnu sposobnost potrošača koji podižu nove kredite. Sve to moglo bi se nepovoljno odraziti na obujam transakcija i usporiti porast cijena. Međutim, navode, očekivani ulazak u europodručje trebao bi djelovati stabilizirajuće na domaće tržište kredita. HNB ocjenjuje da, ako se odstupanje kretanja cijena od ključnih makroekonomskih odrednica ipak nastavi, zajedno s rastućim izloženostima banaka prema tržištu nekretnina, rizici za financijsku stabilnost povećat će se. S porastom neravnoteža, pojačava se i intenzitet potencijalnog poremećaja, kada do njega jednom dođe. Može se smanjiti likvidnost stambenih nekretnina i vrijednost kolaterala što aktivira spiralu rasta kreditnog rizika i pada cijena na tržištu, opisuje HNB.