Ulaskom u eurozonu dodatno se povećala potražnja za nekretninama u Hrvatskoj, a najviše se traže luksuzne nekretnine, jedan je od zaključaka Adriatic Expo sajma nekretnina koji je prošli tjedan održan u Opatiji. No, i pojam luksuza se promijenio: lokacija je, istina, uvijek bitna, prvi red do mora isto, to je neki preduvjet, međutim, u superluksuznom segmentu sve se više traži prostornost, ekološki pristup i povratak prirodi.

Nisu dakle u pitanju nikakve »briljantne špine«, nego, kako je opisao riječki arhitekt Siniša Zdjelar, upravo suprotno, kamene kuće, jednostavnost, ali s puno dodatnog detalja. Zdjelar, osnivač i partner u ZDL arhitektima, kaže da su se u zadnjih pet godina uvelike promijenili zahtjevi investitora i odnos prema arhitektu.

Dodana vrijednost

– Mislim da su arhitekti, interijeristi, dizajneri, dobili jednu zahvalniju ulogu, porasli su u očima investitora, jer su ovi shvatili da dodanu vrijednost proizvoda formiraju kroz bolji dizajn i neke inovativne ideje. Kad imate skupi kompjutor, što je ustvari hardver, ako nemate dobar softver na njemu, on ničemu ne služi. Tako je i ovdje: ako nemate priču ispričanu kroz arhitekturu, ako se uređenjem nitko nije bavio kako treba, a tu ulazi i interijer, ali i okućnica i pejzažna arhitektura, onda dodanu vrijednost na nekretninu nećete dobiti. Što se tiče samog luksuza, definicija je moguća, ali je to jako široka tema, što to znači luksuz i za koga. Imate kupce kojima je luksuz nekretnina od 500.000 eura, a imate kupce koji žive u vilama od 40 milijuna eura i traže nešto potpuno drugo.

Nitko u Hrvatskoj to trenutno niti ne nudi. Takvi ljudi koji dođu do tog »levela 2 u igrici«, kako ja to kažem, traže druge stvari. I sam luksuz i poimanje razvoja turizma ionako se počeo razdvajati u dva segmenta, a prekretnica je bila 2020., korona i sve što se dogodilo poslije toga. Jedan segment je ovaj gdje se traže skupi materijali, ideja da imam sve na daljinski, sve je smart, skupo i dizajnerski, a drugi segment, koji se tek razvija, je u ekološki svjesnom smjeru, održivost i energetska učinkovitost. To je tim ljudima postalo jako bitno.

Naravno da razvoj takvog tržišta zahtijeva i posebne lokacije kojih mi imamo napretek, ali su u povojima. To još tržišno nije jače zastupljeno, ali je sigurno to segment koji će se početi razvijati. U tom segmentu traže se kamene kuće koje su na super lokaciji, blizu mora, ali od 40 do 50 kvadrata, vrlo jednostavno opremljene, čovjek se iznenadi kad to vidi, no s puno nekih detalja. Generalno je to: povratak prirodi, opisao je Zdjelar. Dakle, nikakve pozlaćene slavine i slično.

Važnost urbanizma

Nadovezao se Marko Pažanin, izvršni direktor Croatia Sotheby’s International Realty, koji je rekao da mi nažalost ipak nemamo baš takvih lokacija napretek i kad klijent krene tražiti nekretninu, prvi zahtjev je parcela od 5.000 kvadrata prvi red uz more, te udaljenost od aerodroma 50 km, i već tu zapinje jer to nije jednostavno naći. Pažanin veli da se dogodi da godinama ne mogu naći što klijent traži, pa ponude privremenu alternativnu nekretninu u kojoj će kupac boraviti dok pronađe što hoće, a onda sam gradi, po svojoj viziji. Zdjelar je rekao da nije govorio o trenutnoj ponudi nekretnina na tržištu, nego o dostupnosti urbanističkih lokacija i izgrađenosti Hrvatske.

– Kod nas se stalno govori da smo preizgrađena zemlja, što je potpuna neistina. Mi smo potpuno podizgrađena zemlja, a to da gradimo potpuno krivo, to je isto činjenica, kaže Zdjelar. Ivan Kovačić, izvršni direktor Christie’s International Real Estate/ Remington Realty, kaže da su lokalne samouprave i država početak priče o luksuznim nekretninama, bez toga ništa.

– Možemo točkasto graditi prostor, ali ne možemo tako razvijati tržište nekretnina. Mi smo ozbiljna turistička zemlja, lijepa, ali smo tržište u začetku i ostat ćemo krnje tržište dok ne počnemo promišljati prostor na jedan drukčiji način, kazao je Kovačić. Treba se, veli, zapitati zašto je to tako i zašto ne postoji politička volja za promjenu. Pažanin kaže da smo »već duže vrijeme zaboravili na pojam urbanizam«. Kad se to riješi, navodi, onda će se lako uključiti posrednici. Zdjelar je rekao da se s time slaže, ali djelomično.

– Ima tu i nepoznavanja procedura od strane građana, a onda naravno i manjak političke volje. Zašto nepoznavanje procedura? Urbanisti su ti koji stručno izrađuju planove, ne arhitekti. Urbanizam je jedna struka unutar velikog polja arhitekture koja je po meni čak kompleksnija, a koju smo mi u Hrvatskoj od ‘91. do danas uspjeli kompletno devastirati. Govorim o stanju unutar struke, ne o urbanističkim planovima. To je devastirana struka, a o razlozima možemo kasnije.

No, radi se o tome da živimo u kapitalizmu i to već definira okvir jer kapital vlada svime, strukturama, društvom, i uvijek se gleda što je isplativo, a što nije. Vi koji ste na tržištu morate prvi dati podatke, da li kroz komoru ili kako, o tome što se trenutno dešava, da bi netko u lokalnoj samoupravi potaknuo promjenu preko urbanista. A onda kad ti podaci dođu na stol u lokalnu samoupravu, onda bi urbanisti to trebali obraditi i proizvesti planove. Jer ako postoji potreba za kućom u zelenilu na 5.000 kvadrata, zašto se ta promjena nije napravila u urbanističkim planovima, pa to je jedna procedura koja traje tri mjeseca, smatra Zdjelar. Kovačić veli da je razlog iz kojeg nemamo razvijen segment luksuznih nekretnina taj da većina to ne želi, odnosno, kaže, ne želimo biti luksuzna destinacija.

»Baby boomeri« dolaze

– Zašto Opatija ima ovu cijenu koji ima? Jer su Austrijanci napravili urbanizam prije 150 godina. A zašto npr. Vodice ili neko drugo mjesto koje još tada nije formirano turistički takvu cijenu nema? Ljudi su spremni za urbanizam, povijest, kulturu, platiti premiju, kao i za luksuznu nekretninu, ali mi dalje ne idemo u tom smjeru, nemamo planove koji to podržavaju. A imamo veliku priliku jer je nakon COVID-a došlo do velikog zaokreta: potražnja je ogromna, ljudi s novcem žele ovdje kupovati i žele kvalitetne proizvode, a developeri to neće moći izvući bez urbanističkih i prostornih preduvjeta, upozorio je Kovačić. Veli da će teško netko izdvojiti par milijuna eura da dođe tu samo tjedan dana, to su priče. Sigurno će, kaže, boraviti ovdje bar tri do šest mjeseci.

– Imamo sad u Europi generaciju »baby boomera«, koji idu prema svojim sedamdesetim godinama, puno ih je i imaju veliki kapital. Prije su išli u Španjolsku, Portugal, ali to je zasićeno tržište, a i COVID je sve istraumatizirao i ljudi gledaju da idu sami, pri čemu dolazi u obzir sve što odgovara vožnji do deset sati. I sad tu svi gledaju Hrvatsku, a nisu je prije gledali, da kupe taj drugi dom, i borave tu dio godine, opisao je Kovačić. Pažanin kaže da su iz njihovog iskustva kupci koji kupuju luksuz u Dalmaciji većinom oni koji traže drugi dom. Ali, pitanje je, veli, i gdje ljudi žive, odnosno ne žive samo na jednom mjestu, već globalno, dva-tri mjeseca u Hrvatskoj, pa odu u Ameriku, pa onda na nekom trećem mjestu. Žive dakle svugdje po svijetu i svaka od tih destinacija im je drugi dom.

Bilo da je riječ o tome da je teško razviti luksuz, ako je npr. susjedu nepokošena trava ili nezavršena nekretnina, kakvih kod nas ima puno, i sada se period gradnje nastoji, kako je opisao Siniša Zdjelar, zakonski ograničiti. Zdjelar veli da ne bi rekao da ljudi ne žele luksuzni turizam, nego možda samo nisu dovoljno upoznati s njegovim benefitima kojih ima. Govorio je da tamo gdje se gradi nešto luksuzno obično skače cijena i okolnim nekretninama. No, onda se može dogoditi da lokalno stanovništvo seli van iz te lokacije i gubi se potom »genius loci«, kultura mjesta, naglasio je, a upravo je kultura mjesta ono što privlači kupce.

Klijenti uglavnom znaju što hoće

Marko Pažanin kaže da što se tiče klijenata i odabira lokacije u Hrvatskoj, iz njegovog iskustva klijenti vrlo jasno znaju koji dio Hrvatske žele.

– Netko tko želi kupiti u Opatiji, neće nikad kupiti nešto u Dalmaciji. Došli su kao turisti, određeni dio Hrvatske im se svidio i stvorili su viziju da točno tamo žele nekretninu. Idu ciljano. Nismo imali klijenta kojeg smo vodili u razgledavanje sve od Dubrovnika do Istre, jer u pravilu zna što želi, opisao je Pažanin, dok je Ivan Kovačić iznio nešto drukčije iskustvo. Veli da klijenti prvo traže, npr. nekretninu uz more, a onda »može Zadar, može Poreč«.

– Naravno da neki točno znaju gdje hoće, a najviše vidim da se postavlja uvjet da bude do deset sati vožnje autom od njihovog polazišta, i tu »kačimo« negdje do Zadra, uglavnom. Tu zna biti neka barijera, iz našeg iskustva. A ima primjera i da žele prvi red uz more bilo gdje na obali, kaže Kovačić, dodajući da je bitno razumjeti što se traži prije nego se ide graditi.

Razlika između luksuza i superluksuza

Pažanin je istaknuo važnost lokacije, ali i dodatnih sadržaja, vrhunsku gastronomiju, privatne kuhare, brendove i šoping, što je sve traženo u tom »pet zvjezdica segmentu«.

– Toga trenutno nemamo previše, tako da su naši klijenti dosta bazirani na individualne nekretnine. Uvijek je najveća potražnja za nekretninama prvi red uz more. Većina naših klijenata dolazi iz zemalja EU-a koje nemaju more i žele uživati u privatnosti, prirodi, moru i svemu što im takva lokacija dopušta. Imamo destinaciju kao što je Dubrovnik gdje ima dovoljan broj hotela i restorana i gdje se svjetske zvijezde odmaraju kad dođu u Hrvatsku, potom Hvar, koji ima vrhunsku gastronomiju, ali i zabavni program, dok je Opatija više za klijente koji preferiraju uživati u opuštenijem raspoloženju, opisao je Pažanin. Kovačić je rekao da je potrebno izdefinirati što je luksuzna nekretnina jer postoji distinkcija između luksuza i superluksuza.

– Već nekretnina od 500.000 eura se smatra luksuzom, pa je dakle od te razine do nekih dva milijuna eura po nekretnini luksuzni segment, koji je danas vrlo unificiran, jer svi su na društvenim mrežama, gledaju iste slike. Mi ovdje možda ipak pričamo o superluksuzu, čija se definicija mijenja od zemlje do zemlje. Ono što je u Hrvatskoj danas superluksuz, nije i u Los Angelesu, zaključio je Kovačić.