Na tržištu nekretnina u posljednje se vrijeme primjećuje da su se cijene najma stana i mjesečne rate kredita za otplatu stana gotovo izjednačile, a razlog je u povećanju cijene najma od 20 posto u zadnjih godinu dana, pojašnjava član Vijeća Udruženja poslovanja nekretninama Filip Brkan, a taj je trend najočitiji u Rijeci i Zagrebu. Najveća potražnja je za stanovima od 60 kvadrata.

– Na kraju smo prvog kvartala i trenutno je tražena prosječna cijena najma u Rijeci 11.85 eura po četvornom metru, dok je prosječna tražena kupoprodajna cijena 3.350 eura. Stan od 60 kvadrata za najam u tom slučaju košta 711 eura, dok je takav stan u prodaji košta 201.000 eura, a čija rata kredita na 30 godina iznosi 935 eura. Smatram da razlika od 200 eura u korist najma nije dostatna da bi osobu koja kupuje stan nagnala da ide u najam, navodi Brkan i dodaje da je razlika u cijeni najma i rate kredita u Zagrebu još manja.

Utjecaj doseljavanja

– Trenutno je prosječna tražena cijena najma u Zagrebu 13,95 eura po četvornom metru, dok je prosječna tražena kupoprodajna cijena oko 3.200 eura po kvadratu. Dakle, za stan od 60 četvornih metara najam bi bio 837 eura, a rata kredita stana od 195.000 eura na 30 godina iznosila bi oko 900 eura. Ušteda iznosi svega 60 eura, kaže Brkan. Smatra kako bi najamnina morala biti oko 50 posto rate kredita za isti stan kako bi se kupac odlučio biti najmoprimac, a približavanjem cijene najma i rate kredita, tvrdi, mladima je onemogućeno privremeno rješavanje stambenog pitanja zbog skupe najamnine.

Na rast cijena najma u Zagrebu utječe i sve veće doseljavanje kako domicilnog stanovništva, tako i stranih radnika, ali i najam stanova u turističke svrhe te rast cijena u prodaji. Analitičar Saša Ivanović inflaciju smatra najvažnijim faktorom koji utječe na rast cijena najma.

– Opća inflacija diže cijene apsolutno svega pa tako i ulagačke imovine poput nekretnina, zlata i dionica. Rast cijena nekretnina zatim se direktno prelijeva na rast cijena najma jer investitori moraju pokriti svoje ulaganje rentom. Rast cijena nekretnina čini ih nepristupačnima za mnoge mlade ljude koji zbog toga moraju u najam, što dodatno utječe na porast cijene najma, pojašnjava Ivanović i dodaje da osim inflacije, veliki priljev stranaca također dovodi do nesrazmjera između ponude i potražnje na tržištu zbog čega cijena ide gore.

Po njegovom mišljenju, cijene nekretnina, kao i cijene najma tih istih nekretnina vrlo vjerojatno neće više nikada pasti na razinu od prije nekoliko godina. »Ovo su nove cijene i one će nastaviti rasti, ali možda slabijim tempom. Razlog je jednostavan i treba ga tražiti u inflaciji koja obezvrjeđuje novac pa cijena svih kapitalnih dobara izražena u tom istom novcu stalno raste, a nekretnine nisu iznimka«, ističe Ivanović i poručuje da je naivno očekivati nekakav vrhunac cijena nakon čega bi one krenule značajno padati. To se, kaže, neće dogoditi.

Aktivacija nekretnina

U Udruženju poslovanja nekretninama HGK kažu da se također primjećuje kako je u posljednje vrijeme malo aktivnije tržište najma, dok je tržište kupoprodaje u padu, što jasno ukazuje na to da kupci čekaju bolje dane. Bolji bi dani mogli doći gradnjom stanova za dugoročni najam, no Ivanović kaže da iako takva ideja na prvu zvuči dobro, povijest je pokazala da pretjerano uplitanje države u rješavanje stambenog pitanja često dovodi do neželjenih rezultata koji nisu nužno povoljni za najmoprimce. Brkan smatra upravo suprotno.

– Ako bi se gradilo više od 5.000 takvih stanova, vjerujem da bi se tržište drastično korigiralo, no bitno je da je vlasnik tih stanova država ili grad jer fizičke osobe u Hrvatskoj nisu sklone iznajmljivati nekretnine na period od 5 do 10 godina, što je jako bitno ako želimo napraviti korekciju cijena, procjenjuje Brkan.

Veliki broj stanova za najam može se osloboditi kroz dodatni porez na prazne nekretnine te aktivaciju nekretnina u državnom i gradskom vlasništvu i tu Brkan vidi prostora da se u kratkom roku nešto napravi. Ivanović pak zaključuje da bi uvođenjem poreza na nekretnine, ulaganje u nekretnine učinilo nešto manje isplativim pa će se investitori možda okrenuti nekim drugim oblicima imovine. Takav bi razvoj situacije, kaže, mogao dovesti do djelomičnog smirivanja rasta cijena na tržištu najma.