Podaci iz gradskih zemljišnoknjižnih odjela pokazuju pad uknjižbi u prava vlasništva nekretnina od 2022. do 2024. godine, što znači pad broja novih kupoprodaja nekretnina, a iz podataka je također vidljivo da se oko 30 posto stanova u Hrvatskoj kupuje kreditom, dok je prije tri godine taj omjer iznosio oko 50 posto – dakle, iako se kupuje manje nekretnina, raste broj onih koje se kupuju gotovinom, kaže analitičar nekretninskog tržišta Filip Brkan čija je tvrtka Imperium Immobilliare neovisno o Poreznoj upravi provela istraživanja u zemljišnoknjižnim odjelima.

Pad uknjižbe

Tako je u Rijeci od 2022. vidljiv osjetan pad uknjižbe u prava vlasništva, odnosno broja novih kupoprodaja nekretnina kojih je te godine bilo 6.389, iduće godine 5.600, a prošle godine broj novih kupoprodaja pao je na 4.856.

Istodobno je pod kategorijom »uknjižba založnog prava«, što znači kupnja nekretnine kreditom, 2022. registrirano 1.860 nekretnina, što čini između 29 i 30 posto novih kupoprodaja; 2023. godine je 1.296 stanova kupljeno kreditom, a 2024. godine 1.081 i u sve tri promatrane godine udio nekretnina kupljenih kreditom iznosi oko 30 posto.

No, u Puli i Zadru situacija s kupnjom nekretnina u gotovini je još dramatičnija, a podaci tamošnjih zemljišnoknjižnih odjela pokazuju da se samo 12 posto nekretnina kupuje kreditom!

U Zadru je 2022. realizirano više od 11 tisuća (11.074) kupoprodaja nekretnina, dok je kreditom kupljeno njih tek 1.631. I u Zadru je vidljiv trend pada broja kupovine nekretnina pa je 2023. godine ostvarena 10.321 kupoprodaja, a 1.331 je kupljena kreditom, dok je prošle godine ostvareno 10.387 kupoprodaja, pri čemu je porastao broj nekretnina kupljenih kreditom u odnosu na godinu prije, na 1.405, no prosjek tako kupljenih nekretnina se i dalje kreće oko 12 posto.

U Puli je 2022. godine prodano 8.661 nekretnina, od čega 1.037 kreditom; 2023. godine realizirana je 6.461 kupoprodaja, a na kredit je kupljeno 757 nekretnina, a lani su ostvarene ukupno 6.104 uknjižbe prava vlasništva, tj. kupoprodaja, dok je 848 nekretnina uknjiženo u založna prava, tj. kupljene su kreditom.

– Rekao bih da pad transakcija najviše ovisi o nepriuštivosti nekretnina, manjku ponude na tržištu i svakako o inflatornim zbivanjima u posljednje vrijeme, navodi Brkan.

Manje transakcija

– Kada govorimo o priobalnim dijelovima, pad broja transakcija najviše su uzrokovali državljani Njemačke i Austrije, s obzirom na primjetno smanjenje broja upita, dok su slovenski državljani i dalje aktivni, podsjeća Brkan. Podsjetimo, strani su državljani prošle godine kupili 37,5 posto od svih prodanih nekretnina, a uglavnom su ih kupovali gotovinom.

Hrvatska pritom ima gotovo najmanji udio nekretnina s hipotekom u Europskoj uniji od 6 posto, a manji udio imaju samo Rumunjska s jedan posto i Bugarska s dva posto nekretnina pod hipotekom.

Za usporedbu, u Sloveniji je 10 posto nekretnina pod hipotekom, u Poljskoj i Mađarskoj 12 posto, a u Estoniji i Slovačkoj 19 posto. Zemlje zapadne i sjeverne Europe imaju daleko veći postotak nekretnina pod hipotekama – Danska, Belgija, Nizozemska ih imaju više od 30 posto, a Island i Švedska više od 40 posto.

Iako prema podacima OECD-a 85 posto Hrvata živi u naslijeđenim nekretninama, podaci iz zemljišnoknjižnih odjela pokazuju pad broja naslijeđenih nekretnina. Tako je u Rijeci prije tri godine zabilježeno 1.730 rješenja o nasljeđivanju, godinu kasnije 1.534, a prošle godine 1.447.

U Zadru i Puli je situacija malo drugačija jer podaci iz zemljišnoknjižnih odjela pokazuju rast naslijeđenih nekretnina. U Zadru su tako prije tri godine naslijeđene 1.774 nekretnine, godinu kasnije 1.446 nekretnina, a prošle godine je uočen porast nasljeđivanja na 1.795 nekretnine.

U Puli je 2022. naslijeđeno 1.080 nekretnina, 2023. godine 940, a 2024. i Pula bilježi porast naslijeđenih nekretnina u odnosu na godinu prije, na 986 nekretnina. Iz svega navedenog proizlazi da se u Hrvatskoj nekretnine u najvećoj mjeri ili kupuju gotovinom ili nasljeđuju, kao u Rumunjskoj i Bugarskoj, dok se u ostatku EU-a nekretnine kupuju kreditom ili se daju u najam.

Osjetan pad interesa stranaca za kupnju nekretnina u Hrvatskoj

Prema podacima o strukturi stranih ulaganja u prošloj godini Hrvatske narodne banke, vidljiv je osjetan pad vlasničkih ulaganja u nekretnine koji je najmanji u zadnje četiri godine, što pokazuje pad interesa stranaca za kupnju nekretnina u Hrvatskoj.

Stranci su prošle godine u kupnju nekretnina u Hrvatskoj uložili 496 milijuna eura, dok su godinu ranije investirali više od 573 milijuna, a 2022. rekordnih 907 milijuna eura.

Ukupno su od 1993. strani državljani u nekretnine u Hrvatskoj uložili 5,214 milijardi eura, dvostruko više nego u farmaceutsku industriju koja je privukla ukupno 2,635 milijardi eura stranih ulaganja.

Još u travnju prošle godine guverner HNB-a Boris Vujčić je ustvrdio da pada potražnja stranaca za nekretninama u Hrvatskoj zbog zatezanja monetarne politike Europske središnje banke, jer se stranci uglavnom zadužuju u inozemstvu za kupovinu nekretnina, a tamo su kamatne stope porasle, pa je interes za kupovinom nekretnina manji.