Iako je tržište stambenih nekretnina u 2020. pokazalo otpornost na krizu, u idućem bi razdoblju mogli jačati rizici za financijsku stabilnost povezani s njime, upozorila je Hrvatska narodna banka u publikaciji financijska stabilnost.

– Bez obzira na nepovoljna gospodarska kretanja, potrese i nesigurnosti vezane uz pandemiju, zabilježen je daljnji porast cijena stambenih nekretnina i ubrzavanje stambenoga kreditiranja, te nastavak rasta građevinskog sektora, uz razmjerno blag pad ukupnog broja kupoprodajnih transakcija.

Budući da su prema brojnim pokazateljima cijene nekretnina trenutačno previsoke u odnosu na »ravnotežnu razinu«, nastavak snažnog rasta cijena mogao bi znatno povećati rizike povezane s njihovim padom i slabljenjem likvidnosti tržišta nekretnina, te padom vrijednosti kolaterala u bilancama banaka, upozoravaju u središnjoj banci.

Inače, godišnja stopa rasta cijena stambenih nekretnina u 2020. iznosila je 7,7 posto, i tek se blago usporila u odnosu na porast od 9 posto iz 2019. Time je razina indeksa cijena stambenih nekretnina za Hrvatsku u 2020. premašila razine otprije krize 2008. i dosegnula dosad najviše vrijednosti.

– Rast cijena nekretnina poticali su iznimno povoljni uvjeti financiranja, nastavak programa subvencioniranja stambenih kredita te stabilnost zaposlenosti i dohodaka, uz rast štednje kućanstava, koji se vjerojatno djelomice alocirao i u nekretnine, s obzirom na niske prinose koje nosi financijska imovina.

Osim toga, otpornost cijena stambenih nekretnina u krizi izazvanoj pandemijom, tj. nevoljkost prodavatelja za njihovim snižavanjem, odražava njihovu percepciju trenutačne krize kao kratkotrajne – izgledno je kako bi zbog duljeg trajanja trenutačne makroekonomske situacije došlo do znatnih korekcija cijena, navodi HNB.

Pad kupoprodaja

U 2020. je zabilježen pad kupoprodaja nekretnina od 8,6 posto: u 2019. je ukupan broj transakcija iznosio 34.953, a u 2020. bio je 31.933. Najveći pad transakcija, za gotovo petinu, zabilježen na Jadranu, čemu je, kažu u HNB-u, pridonijela i neizvjesnost vezana uz turistička kretanja i isplativost ulaganja u nekretnine u svrhu turističkog najma.

No, navode dalje, potražnja za nekretninama stranih državljana u jadranskim županijama i u prošloj je godini bila snažna, a udio stranaca u ukupnom broju transakcija sličan kao u 2019., na razini od prosječno četvrtine svih transakcija na Jadranu, a ponegdje i više – u Istri otprilike 40 posto svih kupoprodaja.

Slijedi Primorsko-goranska županija, gdje su stranci kupili čak 29 posto svih lani trženih nekretnina. To bi značilo da su vlasnici gotovo svake treće lani prodane nekretnine u PGŽ-u postali strani državljani.

Inozemna potražnja za nekretninama prisutna je još u Zadarskoj, Ličko-senjskoj, Šibensko-kninskoj te u Splitsko-dalmatinskoj i Dubrovačko-neretvanskoj županiji, dok je u preostalim nema. Najviše nekretnina kupuju Nijemci, Austrijanci i Slovenci.

U ne-jadranskim, odnosno kontinentalnim županijama nešto je pak veći udio nekretnina kupljenih putem APN-a. U HNB-u vele da pad ukupnog broja transakcija na tržištu, uz trend rasta cijena, pokazuje da su prodavatelji bili spremni odgoditi prodaju nekretnine u slučaju manjeg interesa kupaca (»wait and see«), a ne spuštati cijene.

Vezano za rizike, kažu da će »ponuda i potražnja za stambenim nekretninama u idućem razdoblju biti određena brzinom i intenzitetom oporavka«.

Spremni na odgodu

– Prodavatelji su dosad bili spremni odgađati prodaje u slučaju da ne uspiju postići tražene cijene. No, ako oporavak bude sporiji i slabiji od očekivanja, smanjit će se i tražene cijene, osobito u slučaju da prodavatelji ne budu spremni na duže čekanje kupaca.

Također, sporiji oporavak turističke aktivnosti mogao bi pogoditi ulagače u turističke nekretnine. Dio tih ulagača koji se financirao zaduživanjem mogao bi se suočiti s otežanom otplatom dugova, što bi moglo povećati ponudu nekretnina na tržištu.

S druge strane, sporiji oporavak i eventualni stečajevi poduzeća praćeni porastom nezaposlenosti nakon povlačenja potpora mogli bi smanjiti potražnju za stambenim nekretninama. S poteškoćama pri otplatama mogli bi se suočiti i pojedini dužnici kojima su prihodi ovisni o najviše pogođenim djelatnostima.

– U slučaju snažnog pada potražnje za nekretninama i znatnijeg pada cijena, materijalizirali bi se rizici vezani uz slabu likvidnost tržišta i pad vrijednosti kolaterala.

Međutim, s obzirom na čimbenike koji djeluju u smjeru povećanja ponude nekretnina i slabljenja pritisaka na rast cijena, ti su rizici kratkoročno razmjerno niski, zaključuje HNB. Ipak upozorava da se u slučaju nastavka snažnog rasta cijena vjerojatnost materijalizacije tih rizika znatno povećava u srednjem roku.

Dvostruko više stambenih kredita putem APN-a

Broj stambenih kredita putem APN-a znatno je porastao.

– Gotovo udvostručenje broja subvencioniranih kredita na 8.150 upućuje na sve veću popularnost takvog načina kupnje stambenih nekretnina, pri čemu se procjenjuje da je otprilike četvrtina stambenih transakcija na tržištu u prošloj godini realizirana u sklopu tog programa, ističu u HNB-u.

Dodaju da će APN i ove godine podržavati potražnju, ali u manjem obujmu.