Hrvatska najveći broj kapaciteta nema ni u apartmanima, ni u hotelima, ni u kampovima nego u takozvanom nekomercijalnom smještaju, dakle – vikendicama i stanovima.

I to ne »od jučer«, već ako se analiziraju podaci Hrvatske turističke zajednice (HTZ), još od COVID-godina. Kolike razmjere ta sveopća apartmanizacija obale poprima, nemoguće je konkretno definirati, no i ovi podaci ukazuju na strašnu sliku stanja na terenu.

Lani je u segmentu »nekomercijale« rast kapaciteta bio najznačajniji, s približno 25 tisuća novih kreveta, dok je kod komercijalnog obiteljskog smještaja došlo do zaustavljanja rasta, odnosno registrirano je čak i manje kreveta nego godinu ranije.

Preveliki zalogaj

Prema podacima eVisitora je 2019. u Hrvatskoj bilo prijavljeno oko pola milijuna nekomercijalnih kreveta, da bi već 2023. taj broj, doduše pod utjecajem pandemije i obaveze prijavljivanja radi dobivanja tadašnjih COVID potvrda, skočio na više od 650.000 kreveta.

U 2024. je Hrvatska dobila još 30-ak tisuća nekomercijalnih kreveta, da bi lani ta brojka još narasla i prešla 700.000 nekomercijalnih kreveta u sezoni.

Zapanjuje ustvari činjenica da je s ovom brojkom, nekomercijalni smještaj, i to onaj koji je prijavljen, najmasovniji dio turizma. Naime, obiteljski je smještaj lani u kolovozu imao oko 670.000 kreveta, kampovi oko 250.000, a hoteli oko 180.000 kreveta.

Država je taj segment svojevrsnog sivog tržišta zahvatila uvođenjem poreza na nekretnine, što je za sada stvorilo popriličnu pomutnju s krivo izdanim rješenjima, a najnoviji je pokušaj da se kroz novi Zakon o ugostiteljskoj djelatnosti i usklađenje s europskom direktivom, onemogući iznajmljivanje komercijalnih, ali i nekomercijalnih kreveta, preko takozvanih OTA platformi, odnosno Bookinga, Airbnba i ostalih.

Međutim, da se radi o zalogaju kojeg se tako skoro neće ni približno staviti pod kontrolu, pokazuju i podaci Državnog zavoda za statistiku (DZS) koji jednom godišnje objavi koliko je vikendaša bilo prijavljeno u tim vikendicama i stanovima te koliko su noćenja ostvarili.

Tako ispada da je 2019., a kada je bilo prijavljeno oko 200.000 nekomercijalnih kreveta manje nego lani, ostvareno – najviše nekomercijalnih dolazaka i noćenja.

Konkretno više od pola milijuna dolazaka i lijepih 13 milijuna noćenja. Posljednje dvije-tri godine ta se brojka kreće na približno 10 i pol milijuna nekomercijalnih noćenja. Dakle, dva i pol milijuna noćenja manje uz 200.000 više prijavljenih kreveta?!

DZS kaže i kako je predvodnica Zadarska županija s lanjskih četiri milijuna nekomercijalnih noćenja, na drugom je mjestu Primorsko-goranska s 2,6 milijuna, a treća Istra s oko milijun i pol nekomercijalnih noćenja.

Zanimljivo je kako su najviše nekomercijalnih noćenja lani ostvarili domaći vikendaši – oko 4,1 milijun s time da se taj broj smanjio u odnosu na protekle godine.

Na drugom su mjestu Slovenci koji su lani ostvarili 2,8 milijuna nekomercijalnih noćenja, s time da se taj broj zadnjih godina povećava – 2022. je registrirano oko 300.000 slovenskih nekomercijalnih noćenja manje.

Treći su pak Nijemci s 640.000 nekomercijalnih noćenja s time da su njemačka nekomercijalna noćenja bila najveća 2022. i 2023. kada ih je ostvareno oko 700.000. Od tada su, kao i domaća nekomercijalna noćenja, u padu.

Strani vlasnici nekretnina

Ove brojke zanimljivo je »upariti« i s podacima o tome koliko su nekretnina stranci kupili zadnjih godina. Iz podataka Porezne uprave o kupoprodajama nekretnina, ispada kako je od 2019. do kraja prošle godine strancima prodano oko 70.000 nekretnina.

Jasno, nisu to sve vikendice i stanovi, ali većina jest, i to u atraktivnom predjelu uz obalu i na otocima. Od toga približno 19.000 nekretnina otpada na kupce iz Slovenije, 17.000 na kupce iz Njemačke, a oko 7.000 na one iz Austrije.

Tržište kupaca nekretnina u ovom je razdoblju obilježeno dominacijom Slovenije i Njemačke, ali i snažnim rastom kupoprodaja kupaca iz srednje Europe i postupnim padom kupnji iz Rusije i Ujedinjenog Kraljevstva.

Pritom je rekordna bila 2022. s oko 13.300 kupoprodaja, nakon čega se svake godine broj kupoprodaja smanjivao, na lanjskih 9.159. Iako je to i dalje iznad razine iz 2019. kada su stranci u Hrvatskoj kupili oko 7.200 nekretnina.

I kroz ovako grubu analizu jasno se može zaključiti kako je vikendica i stanova sve više, a prijavljuje se realno sve manje vikendaša. Ova siva zona izmjene ključeva s »prijateljima i rodbinom« u stranoj zemlji, predstavlja itekakvu nelojalnu konkurenciju registriranom komercijalnom obiteljskom smještaju, a kojeg, pak, sve više opterećuju davanja i zakonski okvir.

Stručnjak za obiteljski smještaj, konzultant Nedo Pinezić, pojasnio je kako nekomercijalni smještaj nikad nije bio zakonski reguliran obavezom upisa u upisnik turističkih kapaciteta.

– Iako to nije komercijalni smještaj, kroz turističku statistiku se vodi promet koji je u njemu ostvaren. No nigdje ne postoji podatak koliko imamo tih kapaciteta, kako po županijama, tako i na razini države s obzirom na to da još uvijek nema obaveze upisa tih objekata u upisnik turističkih kapaciteta.

S druge strane, postoji jasna zakonska obaveza, koja proizlazi iz Zakona o turističkoj pristojbi, prema kojoj su vlasnici takvih objekata dužni platiti turističku pristojbu za sebe i članove uže obitelji u paušalnom iznosu ili po noćenju sa popustom od 70 posto za period ljetnih mjeseci.

Znači zakonska obaveza postoji, ali ne postoji evidencija koliko ima tih kapaciteta pa se onda ne može provjeriti u kojoj mjeri je ta zakonska obaveza ispunjena, a što je zapravo početak uvođenja reda u nekomercijalni smještaj, kaže Pinezić.

Podsjetio je i kako se radi o privatnim stanovima i kućama što znači da nijedna od inspekcijskih službi u nadzor ne može bez sudskog naloga, a tu je i činjenica da građani Europske unije i Europskog ekonomskog prostora mogu boraviti u zemljama članicama do 90 dana tijekom godine bez obaveze prijave boravišta. To znači da boravkom u vikendici ne čine nikakav prekršaj, osim da nije plaćena turistička pristojba.

Nedovoljno komunalnih redara

Novi zakon o ugostiteljskoj djelatnosti »udara« upravo na naplatu boravišne pristojbe pa će ove ovlasti ubudući dobiti i – komunalni redari.

Što je, reći će Pinezić, neodrživo s obzirom na to da se u zadnje vrijeme na komunalne redare prebacuje sve više obaveza i ovlasti, a s druge strane vlada opći deficit tih kadrova u svim jedinicama lokalne samouprave.

Ukazao je i kako se i dosad kroz PDV identifikacijski broj, koji iznajmljivač mora priložiti ugovoru koji ima sklopljen s OTA-platformom, i plaćanje PDV-a na proviziju, poslovanje s platformama za buking moglo i dosad nadzirati. Ova zakonska obaveza, naime, postoji već 13 godina.

Reći će kako se uvođenjem dodatne administrativne mjere evidencije objekata koji se rentaju preko OTA-platformi u naravi ništa ne mijenja jer oni su i do sada mogli biti kontrolirani, a sad se samo još više administrativno opterećuju oni koji rade legalno.

Većina nekomercijalnih kapaciteta ionako je u vlasništvu stranih državljana te njima praktički nisu potrebne platforme jer oni u krugu svojih prijatelja mogu popuniti svoje objekte tih nekoliko ljetnih tjedana.

– Nekomercijalni smještaj je nelojalna konkurencija legalnom turizmu i to se mora regulirati poreznom politikom. Nažalost, dolazimo u zabludu da se potezom pera rješavaju problemi koji su gomilani desetljećima, ali to u stvarnosti nije tako. A gdje postoji uporište da se nešto krene rješavati, to se nije pomaknulo i time ne možemo biti zadovoljni, zaključio je Nedo Pinezić.

Platforme više nisu samo “oglasnici”

Dok će oni koji svoje apartmane oglašavaju preko platformi poput Bookinga ili Airbnba, sada biti dodatno kontrolirani, oni koji za to koriste društvene mreže i dalje će nesmetano loviti u mutnom.

Pojašnjavajući europsku direktivu s kojom je usklađen novi Zakon o ugostiteljstvu, Nedo Pinezić je ukazao kako je riječ o direktivi koja državama članicama daje mogućnost da tretiraju rezervacije smještaja preko OTA platformi kao jedinstven turistički aranžman.

Pojednostavljeno, te platforme sada se porezno više neće tretirati kao posrednici ili obični »oglasnik«, nego kao organizatori putovanja, odnosno svojevrsne turističke agencije.

Samim time je platforma na ukupan iznos dužna zaračunati PDV od 13 posto. A to opet operećuje cijenu smještaja koji bi mogao poskupjeti za tu razliku PDV-a.

Taj bi trošak iznajmljivač mogao anulirati ulaskom u sustav PDV-a što je skupo i komplicirano, ili izbjegavajući platforme te punjenjem kapaciteta na drugi način koji nije opterećen tim PDV-om.

– Uredba je vjerojatno rezultat višegodišnjeg spora između različitih gradova u EU-u s platformama. To je opet vjerovatno pod utjecajem interesnih skupina koje su shvatile da će smanjiti popularnost ili popunjenost smještaja u domaćinstvu ako mu otežaju povezivanje smještaja s OTA platformama.

To je obilazni put na koji način obiteljski smještaj učiniti manje konkurentnim. Velika je potražnja ljudi koji jednostavno ne mogu platiti skuplji alternativni smještaj, kao što su hoteli koji su i dvostruko skuplji nego apartmani.

A s druge strane, neki mali iznajmljivač će teže doći do gosta i nakon što poplaća sve obaveze, ostati s još manjom zaradom. Jasno, uz pitanje da li da svoj smještaj jednostavno otkaže, naveo je Pinezić.