U gradu u kojem je za četvorni metar stana potrebno izdvojiti gotovo tri prosječne mjesečne plaće pa je na kraju isplativije živjeti u najmu, interes za kupnju nekretnina za stanovanje ipak ne jenjava.

Dapače, Zadarska se županija u 2025. godini ističe kao jedina županija na Jadranu u kojoj je zabilježen porast broja kupoprodaja.

Letimičnim pregledom oglasnika može se vrlo lako doći do zaključka da je jak fokus na novogradnji, a oglasa ne manjka ni kada je u pitanju novogradnja u izgradnji.

No, za razliku od godina kada su za novogradnju postojale liste čekanja i prije polaganja temeljnog kamena, sada su kupci u pravilu oprezniji.

Nedovršeni projekti

Jer, što kada stvari krenu po zlu? Što kada investitor iz ovih ili onih razloga nikada ne završi zgradu? Takav scenarij u Zadru je već viđen više puta, pa kupci dobro znaju da u samo nekoliko mjeseci mogu ostati bez stana, ali i bez novca.

Diamond Marina Zadar Borik samo je jedan u nizu nikad do kraja realiziranih projekata. Prije tri godine, na atraktivnoj lokaciji uz Jedriličarski klub Uskok, investitori su najavljivali devet zgrada futurističkog oblika, s podzemnim garažama, privatnim vrtovima i krovnim terasama s bazenima.

Danas ondje stoji pet izgrađenih betonskih konstrukcija koje zjape prazne. Projekt je stao nakon što su vlasnici, tvrtke Adria Europe Borik i Adria Europe Obala, prošle i ove godine pokrenule predstečajne postupke.

Umjesto luksuznog kompleksa – ostala je nedovršena betonska kulisa i nova opomena kupcima koliko su takve investicije rizične.

Kako tumači zadarska odvjetnica Magdalena Tomić, u situacijama u kojima investitor ne dovrši gradnju u ugovorenom roku, kupci na raspolaganju imaju više pravnih mehanizama zaštite.

No, na svoja prava kupci bi trebali misliti znatno ranije, još u fazi sklapanja predugovora.

– Za svakog odvjetnika osobit pravni izazov predstavlja sastavljanje predugovora u ime kupca stana koji u trenutku njegovog sklapanja još ne postoji kao samostalna etažna jedinica u zemljišnim knjigama, priznaje odvjetnica Tomić.

U takvim slučajevima, kako tumači, predmet kupoprodaje nije individualizirana nekretnina, već buduća etažna jedinica čija pravna samostalnost ovisi o dovršetku gradnje, ishođenju uporabne dozvole te provedbi postupka uspostave etažnog vlasništva i upisa u zemljišne knjige.

– U trenutku sklapanja predugovora kupac nema mogućnost stjecanja i upisa prava vlasništva niti raspolaganja stvarnopravnim instrumentima zaštite u punom opsegu.

Slijedom navedenog, nužno je posebnim ugovornim mehanizmima osigurati potpunu zaštitu prava i interesa kupca. Osobito je to potrebno u situacijama kada se kupoprodajna cijena isplaćuje sukcesivno, u obrocima, ovisno o fazama gradnje, objašnjava Tomić.

Javnobilježnički polog

U takvim okolnostima, kao najsigurniji model zaštite kupca predlaže uplatu kupoprodajne cijene na javnobilježnički polog (escrow račun), sve do trenutka kada stan bude uspostavljen kao zasebna etažna jedinica i upisan u zemljišne knjige.

– Bit takvog modela je da kupac svoju obvezu plaćanja ispunjava uplatom sredstava na poseban račun javnog bilježnika, uz istodobno davanje jasne, precizne i nedvosmislene upute javnom bilježniku o uvjetima pod kojima se položena sredstva smiju isplatiti investitoru.

Tek ispunjenjem navedenih uvjeta javni bilježnik isplaćuje sredstva investitoru, nakon čega se pristupa sklapanju glavnog kupoprodajnog ugovora i provedbi upisa prava vlasništva kupca.

Suprotno uobičajenoj tržišnoj praksi, u kojoj kupci izravno financiraju gradnju uplatom obroka investitoru prema fazama izgradnje (temelji, roh-bau, završni radovi i slično), model javnobilježničkog pologa značajno smanjuje rizik za kupca, govori Tomić.

Uplata kupoprodajne cijene na javnobilježnički polog, uz precizno normirane ugovorne uvjete, predstavlja najviši stupanj pravne zaštite kupca u fazi predugovora za nekretninu u izgradnji te osigurava uravnotežen i pravno održiv odnos između investitora i kupca.

– Tako bi od stanogradnje odustali investitori koji nemaju kapitala za samostalno financiranje gradnje, ali bi se tržište filtriralo prema kapitalno stabilnim i referentnim izvođačima, objašnjava Tomić.

Pravni i financijski rizik

S druge strane, u slučaju izravnog plaćanja kupoprodajne cijene investitoru tijekom faza gradnje, kupac preuzima značajan pravni i financijski rizik.

– Taj rizik osobito se očituje u mogućoj nelikvidnosti investitora, pokretanju ovršnih postupaka, zasnivanju založnih prava (hipoteka) na zemljištu ili nedovršenoj građevini, kao i u eventualnom otvaranju stečajnog postupka nad investitorom, kaže Tomić.

Tumači da u takvim okolnostima, unatoč izvršenim uplatama, kupac ne stječe stvarnopravnu zaštitu, već njegov pravni položaj nerijetko poprima obilježja običnog (neosiguranog) vjerovnika, a ne budućeg vlasnika nekretnine.

U situacijama u kojima investitor ne ispuni svoju obvezu dovršetka gradnje u ugovorenom roku, bilo da dođe do zakašnjenja ili do potpunog izostanka izvršenja (nedovršetka projekta), kupcu na raspolaganju stoji više pravnih mehanizama zaštite.

Prvenstveno, kupac ima pravo zahtijevati ispunjenje ugovorne obveze u primjerenom naknadnom roku, a u slučaju bitne povrede ugovora i raskinuti ugovor te potraživati povrat uplaćenog novca.

Kupac može i sudskim putem ostvarivati pravo na naknadu štete, kao i naplatu prethodno ugovorenih penala (ugovorne kazne), ako su oni predviđeni predugovorom ili drugim ugovornim aktom.

Radi dodatnog osiguranja tražbine kupca, odvjetnica Tomić preporučuje da se već prilikom sklapanja predugovora ugovore odgovarajući instrumenti osiguranja:

– U tom smislu, osobito preporučujem zahtijevati izdavanje bjanko zadužnice kao sredstva osiguranja novčane tražbine kupca, pri čemu bi kao jamac-platac, uz trgovačko društvo investitora, trebao pristupiti i direktor društva kao fizička osoba.

Na taj način, kako objašnjava, direktor preuzima osobnu, solidarnu obvezu ispunjenja u slučaju da društvo kao investitor ne podmiri svoje obveze.

– Time se znatno povećava stupanj pravne sigurnosti kupca, budući da se odgovornost proširuje i na imovinu fizičke osobe u svojstvu jamca-platca, čime se smanjuje rizik zlouporabe instituta ograničene odgovornosti trgovačkog društva, objašnjava Tomić.

Stručna potpora

Svim kupcima koji namjeravaju ugovoriti kupnju nekretnine u izgradnji, osobito u fazi sklapanja predugovora, preporučuje prethodno savjetovanje s odvjetnikom.

Pravovremena stručna pravna pomoć u ovoj fazi predstavlja, kaže, preventivnu zaštitu kupca i značajno smanjuje mogućnost nastanka dugotrajnih i financijski iscrpljujućih sudskih sporova.

Da bez stručne potpore ne treba ići u kupnju nekretnine, osobito ako je riječ o novogradnji u izgradnji, slaže se i Vedran Vinketa, vlasnik zadarske agencije za promet nekretninama.

– Najučinkovitiji je način da se zaštiti i jedna i druga strana – i kupci i vlasnici, da se što više toga definira odmah u startu, osobito rokovi i obaveze i s jedne i s druge strane.

Pritom je ključno pitanje u kojoj fazi taj potencijalni investitor prodaje svoje nekretnine, odnosno u kojoj ih fazi kupac kupuje.

Što je projekt u poodmaklijoj fazi, to je lakše definirati ugovorni odnos, naprosto zato što je puno više činjenica poznato, tumači Vinketa pa dodaje da se u procesu gradnje može štošta izjaloviti i onda vrlo lako dođe do problema: »Iako sve kreće od međusobnog povjerenja, želje su nekad jedno, a okolnosti drugo.«

Stanove se sve manje kupuje unaprijed

Unatoč tome što je broj nekretnina koje se prodaju prije ili u fazi izgradnje na razini Zadarske županije nezanemariv, Vinketa ističe da je toga na tržištu iz godine u godinu sve manje i manje.

– Nekada prije ja bih kao kupac očekivao da, ako vam kao investitoru »uletim« s nekakvom svotom novca u projekt koji se tek ima realizirati, dobijem nekakav rabat, nekakvu povoljniju cijenu tog kvadratnog metra.

Danas su u pravilu investitori više-manje svi definirali svoj budžet, snašli su se ovako ili onako – kreditom ili osobnim sredstvima ili nekakvim zalogom, kako god, i onda investitoru baš i nije u interesu da daje svoje kvadrate ispod cijene.

A čim mu to nije u interesu, toga je sve manje i manje na tržištu. Ne kažem da danas nema toga, ali svakako sve manje i manje, jer investitoru je u konačnici interes da proda te svoje kvadrate po maksimalnoj cijeni, ako je moguće, u skladu s onim što je zacrtao u troškovniku.

Rijetko tko, uostalom, i može izdvojiti pozamašne gotovinske iznose koji se traže. Umjesto toga, danas kupci ipak pretežno kupuju više-manje gotovu stvar, odnosno nekretnine koje su spremne za ishodovanje kredita, odnosno upis založnog prava u korist banke, zaključuje Vinketa.