Zakonom o upravljanju i održavanju zgrada predviđeno je da i male zgrade do četiri stana također moraju imenovati upravitelja, iako to nije jasno naznačeno u zakonu, što je mnoge suvlasnike malih zgrada zbunilo jer su dosad funkcionirali na temelju međuvlasničkog ugovora.

Rok mjesec dana

– Suvlasnici zgrada obvezni su imenovati upravitelja, a u slučajevima kada zgrada nema imenovanog upravitelja, jedinica lokalne samouprave dužna je, sukladno zakonu, imenovati upravitelja po službenoj dužnosti, navode u Ministarstvu graditeljstva i državne imovine te podsjećaju da je i prije stupanja na snagu novog Zakona o upravljanju i održavanju zgrada, a temeljem Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, osobito za zgrade s četiri i više stanova, postojala obveza imenovanja upravitelja i osnivanja zajedničke pričuve.

Što se međuvlasničkog ugovora tiče, iz Ministarstva poručuju da dosadašnji međuvlasnički ugovori ostaju na snazi, ali ih je potrebno uskladiti s odredbama novog zakona do 31. prosinca ove godine. Profesor s Katedre za građansko postupovno pravo Pravnog fakulteta u Rijeci dr. Dejan Bodul također podsjeća da se za zgrade koje nisu obuhvaćene odredbama novog zakona primjenjuju odredbe Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima koji pruža mogućnost, ali ne i obvezu da se odnosi reguliraju kroz međuvlasnički ugovor ili da se primjenjuju i odredbe novog Zakona, ako suvlasnici to žele.

– Ono što je bitno naznačiti jest da ne postoje sankcije, odnosno prekršajne odredbe za suvlasnike ako nemaju upravitelja, napominje Bodul.

Pritom podsjeća da je Zakonom o upravljanju i održavanju zgrada zakonodavac definirao zgradu kao višestambenu zgradu, stambeno-poslovnu zgradu, poslovnu zgradu ili blokovsku garažu, pri čemu je stambeno-poslovna zgrada ona koja se sastoji od najmanje tri stana i jednog poslovnog prostora, dok je višestambena zgrada namijenjena stanovanju, a sastoji se od najmanje četiri stana i na njih se primjenjuju odredbe ovog zakona.

– Takve zgrade moraju imati upravitelja, predstavnika suvlasnika. U navedenim zgradama u kojima suvlasnici nisu izabrali upravitelja zgrade na način propisan ovim Zakonom, prinudnog upravitelja zgrade u roku od šest mjeseci od saznanja, imenovat će rješenjem gradonačelnik, odnosno općinski načelnik na čijem se području zgrada nalazi, pojašnjava Bodul.

Iz Ministarstva graditeljstva pak poručuju suvlasnicima malih zgrada da zgradu neće biti potrebno ponovo etažirati.

Obavezan OIB

– Obveza etažiranja zgrada propisana je posebnim zakonima iz nadležnosti Ministarstva pravosuđa, uprave i digitalne transformacije te se u tom dijelu stupanjem na snagu Zakona o upravljanju i održavanju zgrada ništa nije promijenilo. Novi zakon, dakle, ne uvodi obvezu ponovnog etažiranja niti izrade novog elaborata ako je on već izrađen, pojašnjavaju u Ministarstvu graditeljstva.

Novim zakonom će i male zgrade morati dobiti OIB i biti upisane u Registar zajednica suvlasnika za što će biti potrebno priložiti skicu zgrade, koju mogu izraditi i sami suvlasnici, a iz koje mora biti vidljiv raspored stanova po katovima, napominju u Ministarstvu i dodaju da ako zgrada već ima etažni elaborat, dovoljno je na njega dodati brojčane oznake stanova i takav dokument dostaviti uz zahtjev za upis.

Prijedlog za imenovanje prinudnog upravitelja gradonačelniku, odnosno općinskom načelniku, može podnijeti svaki suvlasnik ili upravitelj kojem je prestao ugovor o upravljanju, navodi Bodul, ali samo ako suvlasnici do dana prestanka ugovora nisu imenovali novog upravitelja. Pritom podsjeća da prinudni upravitelj zgrade upravlja zgradom s pravima i obvezama upravitelja, dok zgradu na upravljanje ne preuzme novoizabrani upravitelj zgrade.

– Za imenovanje upravitelja gradonačelnik, odnosno općinski načelnik, raspisuje javni poziv u kojem će predvidjeti uvjete koje moraju ispunjavati prinudni upravitelji. Ponudu na javni poziv mogu podnijeti sve fizičke i pravne osobe koje su registrirane za obavljanje djelatnosti upravljanja zgradama i koje imaju uvjete propisane ovim Zakonom.

Upravitelj može biti
i gradska tvrtka

Ako jedinica lokalne samouprave na svojem području ima više zgrada za koje je potrebno imenovati prinudnog upravitelja, u javnom pozivu navodi se broj potrebnih ponuditelja koji će se imenovati za prinudnog upravitelja. Ako se na javni poziv odazove više upravitelja nego što ima zgrada, za svaku će se zgradu imenovati drugi prinudni upravitelj prema redosljedu zaprimljenih ponuda, osim u slučaju kada jedna zgrada ima više funkcionalnih cjelina, tada se odabire postojeći ili prevladavajući upravitelj te zgrade, pojašnjava Bodul.

Ako na javni poziv ne pristigne niti jedna ponuda, za prinudnog upravitelja imenovat će se trgovačko društvo u vlasništvu jedinice lokalne samouprave na čijem se području zgrada nalazi, a koje treba ispunjavati uvjete za upravitelja zgrade propisane ovim Zakonom.