Upravljanje gradskim poslovnim prostorima treba prilagoditi novim tržišnim uvjetima / Foto Vedran KARUZA
Do 15. travnja na javnoj raspravi Grada na internetskim stranicama su prijedlozi izmjene dviju odluka – Odluke o zakupu poslovnog prostora i Odluke o uvjetima i postupku javnog natječaja za davanje u zakup poslovnog prostora. Cilj izmjena je pomoći poduzetnicima, ali i omogućiti učinkovito i ekonomično upravljanje Gradom
RIJEKA – Grad Rijeka pokrenuo je proceduru za izmjene Odluke o davanju gradskih poslovnih prostora u zakup, a ovu odluku u Odjelu gradske uprave za gospodarenje imovinom obrazlažu promjenom gospodarskih kretanja. Prijedlog odluke na javnom je savjetovanju, a iz Odjela gradske uprave za gospodarenje imovinom pozivaju sve da se uključe u raspravu o predloženim izmjenama na internetskim stranicama Grada Rijeke koja traje do 15. travnja 2018. godine.
– Važeća Odluka o zakupu donijeta je u vrijeme drugačije gospodarske situacije pa su promjene gospodarskih kretanja kao i protek vremena rezultirali potrebom da se određena pitanja iz zakupnog odnosa reguliraju na drugačiji način, prikladniji tržišnim i gospodarskim uvjetima.
Pooštren podzakup
Intencija je Grada kroz Prijedlog Odluke o zakupu poslovnog prostora i Prijedlog Odluke o uvjetima i postupku javnog natječaja za davanje u zakup poslovnog prostora jasnije definirati prava i obveze Grada i zakupnika, a sve u cilju gospodarskog napretka privatnih poduzetnika i samog grada koji tako ostvaruje načela učinkovitog i ekonomičnog upravljanja – navode u Odjelu gradske uprave za gospodarenje imovinom.
U tijeku je i javno savjetovanje u vezi s izmjenama Odluke o uvjetima i postupku javnog natječaja za davanje u zakup poslovnog prostora.
– U odnosu na trenutno važeći mijenja se odredba vezana za sadržaj teksta javnog natječaja – ako natjecatelj ima dugovanje prema proračunu mora ga podmiriti najkasnije četiri dana prije održavanja licitacije, licitaciji ne može pristupiti pravna osoba čiji je osnivač i/ili zakonski zastupnik ujedno i zakonski zastupnik zakupnika ako ima nepodmireno dugovanje prema proračunu Grada. Grad je ovlašten zadržati jamčevinu ako najpovoljniji natjecatelj ne sklopi ugovor o zakupu ili ga sklopi pa odustane od njega, što ima za posljedicu poništenje odluke o davanju u zakup poslovnog prostora odnosno raskid ugovora, utvrđen je rok od godine dana u kojem natjecatelj koji je utvrđen najpovoljnijim nije sklopio ugovor o zakupu ili ga je sklopio pa otkazao, neće moći sudjelovati u postupku licitacije za poslovni prostor za koji je odustao od sklapanja ugovora o zakupu ili je ugovor o zakupu sklopio pa potom isti otkazao. Ova odredba se uvodi kako bi se natjecateljima koji imaju stvarnu potrebu za poslovnim prostorom i koji su ozbiljni u namjeri da s Gradom sklope ugovor o zakupu za dugoročno razdoblje kojim će doprinositi jačanju gospodarske situacije Grada – navode u Odjelu gradske uprave za gospodarenje imovinom.
Jednako tako, detaljnije se reguliraju odredbe koje se odnose na prijavu na javni natječaj. Natjecatelji umjesto izvornika, kako je to određeno važećom Odlukom, dostavljaju preslike dokumentacije što će u znatnoj mjeri olakšati njezino prikupljanje i neće biti potrebe vraćanja dokumentacije u slučaju kad natjecatelj to zahtjeva. Usklađuje se odredba vezana za novi Zakon o pravima hrvatskih branitelja i članova njihovih obitelji, a vezano za njihovo pravo prvenstva kod sklapanja ugovora o zakupu. Odredbe vezane za tijek postupka licitacije sadrže sljedeće novine – povjerenstvo obavještava natjecatelje da mogu povući svoju prijavu prije početka isticanja cijena, u kojem slučaju će uplaćena jamčevina biti vraćena natjecatelju. Svrha ove odredbe je upozoriti natjecatelje koji nemaju stvarnu namjeru licitiranja, da se ne upuštaju u sam postupak licitacije, jer će u slučaju isticanja i same početne cijene, a potom odustajanja od daljnje licitacije, imati za posljedicu zadržavanje uplaćene jamčevine. Utvrđuje se da se cjelokupni postupak licitacije snima audiovizualnom opremom.
Prijedlogom nove Odluke o zakupu poslovnog prostora koja je u fazi javnog savjetovanja na gradskim internetskim stranicama podrobnije se reguliraju pitanja vezana uz davanje u zakup poslovnog prostora koncesionarima koji na osnovu koncesije obavljaju javnu zdravstvenu službu na primarnoj razini, tako da su odredbe usklađene sa Zakonom o zdravstvenoj zaštiti te da je za navedene zakupnike utvrđena jedinstvena cijena zakupnine. Regulira se davanje u podzakup poslovnog prostora tako da se u podzakup daje cjelokupni poslovni prostor, a samo iznimno dio poslovnog prostora u slučaju postave bankomata ili automata za igre na sreću.
– Uvjeti davanja prostora u podzakup pooštreni su tako da se može tražiti samo ako je zakupnik obavljao ugovorenu djelatnost u prostoru najmanje godinu dana te odredbom da su zakupnik i pravna ili fizička osoba koja traži podzakup obvezni prihvatiti povećanje zakupnine od 50 posto od ugovorene zakupnine. Iznimka oslobađanja od povećanja zakupnine jest u slučaju kada se prostor daje u podzakup pravnoj osobi čiji je jedini osnivač zakupnik. Regulirano je i pitanje ugovora o podzakupu koji sklapaju zakupnik i podzakupnik tako da njihov međusobni ugovor mora biti istovjetan ugovoru Grada i zakupnika te da su obvezni Gradu dostaviti ugovor kao i sve njegove možebitne promjene.
Uvodi se novina vezana za urednog podzakupnika poslovnog prostora koji temeljem ugovora o korištenju poslovnog prostora može ostati u poslovnom prostoru, za koji je ugovor o zakupu odbio obnoviti zakupnik, za vrijeme trajanja postupka javnog natječaja za davanje u zakup tog poslovnog prostora ako dostavi potpisanu i ovjerenu izjavu kojom daje suglasnost Gradu da slobodno uđe u posjed poslovnog prostora ako ne bude utvrđen najpovoljnijim natjecateljem u postupku javnog natječaja, a sve pod uvjetom da se takav zahtjev podzakupnika ocijeni opravdanim – pojašnjavaju u Odjelu gradske uprave za gospodarenje imovinom.
Pravila licitiranja
Prijedlogom nove odluke o zakupu uvodi se nova odredba u kojoj se predlaže da gospodarski subjekt koji je u postupku licitacije utvrđen najpovoljnijim natjecateljem, a nije sklopio ugovor o zakupu ili je isti sklopio i otkazao, ne može pristupiti javnom natječaju za taj poslovni prostor u roku od godine dana od dana licitacije odnosno raskida ugovora.
– Ova odredba se uvodi kako bi se natjecateljima koji imaju stvarnu potrebu za poslovnim prostorom i koji su ozbiljni u namjeri da s Gradom sklope ugovor o zakupu, omogućilo sklapanje za dugoročno razdoblje, a što će doprinositi jačanju gospodarske situacije Grada. U odredbama koje se odnose na sredstva osiguranja plaćanja predloženo je povećanje cenzusa za obvezu dostavljanja bankarske garancije kao sredstva osiguranja plaćanja sa 15.000 eura na 20.000 eura i više. Naime, zakupnik koji je sklopio ugovor o zakupu poslovnog prostora u obvezi je dostaviti bankarsku garanciju kao sredstvo osiguranja plaćanja zakupnine ako iznos godišnje zakupnine iznosi 15.000 eura.
Jedan od najvećih prijepora kada je riječ o gradskim poslovnim prostorima je podzakup, odnosno sumnja da su neki zakupci dali poslovne prostore u zakup, a bez suglasnosti Grada Rijeke.
– Važećom Odlukom o zakupu poslovnog prostora zakupnicima je dana mogućnost da podnesu zahtjev za odobrenje davanja u podzakup poslovnog prostora, i ako je zakupnik uredan u podmirivanju, isti se odobrava. Iako citirana Odluka predviđa davanje poslovnog prostora u podzakup uvijek postoji mogućnost da zakupnik bez odobrenja da u podzakup poslovni prostor. Grad Rijeka kao zakupodavac redovno kontrolira korištenja poslovnih prostora kojom se između ostalog utvrđuje tko koristi poslovni prostor i koja djelatnost se u njemu obavlja. U slučaju sumnje ili saznanja da prostor koristi treća osoba izvid se obavlja isto kao i redovni izvidi, o čemu se sačinjava zapisnik. Ako se utvrdi da se prostor koristi bez pravne osnove, zakupniku se upućuje opomena kojom se upozorava da mora koristiti poslovni prostor u skladu s ugovorom o zakupu, u protivnom se pokreće postupak otkazivanja ugovora – tvrde u Odjelu gradske uprave za gospodarenje imovinom.
S obzirom na to da se obveza plaćanja zakupnine, za prostore u zakupu za koje je predviđena dostava bankarske garancije kao sredstvo osiguranja plaćanja uredno podmiruje, u svrhu umanjenja troškova zakupaca koje imaju u postupku ishodovanja bankarske garancije predložena je izmjena cenzusa, s time da je procijenjeno da povećanje cenzusa neće utjecati na urednost naplate zakupnine. Predviđeno je pravo zakupnika da podnese zahtjev za zamjenom sredstava osiguranja plaćanja osnivanjem založnog prava na nekretnini te da o takvom zahtjevu zakupnika kojem se prilaže cjelokupna dokumentacija nekretnine, vlasnički list, procjembeni elaborat, energetski certifikat, polica osiguranja, odlučuje gradonačelnik –navode u Odjelu gradske uprave za gospodarenje imovinom.
Nepredviđene okolnosti
U odredbama koje se odnose na utvrđivanje djelatnosti u poslovnom prostoru predloženo je da povjerenstvo za poslovni prostor kao neovisno tijelo ima obvezu predložiti gradonačelniku najmanje dvije djelatnosti koje se mogu obavljati u poslovnom prostoru, vodeći računa o uvjetima propisanim prostorno-planskom dokumentacijom, posebnim uvjetima za obavljanje određenih djelatnosti, iskazanom interesu potencijalnih zakupnika, potrebama građana…
U slučajevima kada uredan zakupnik traži promjenu djelatnosti da mu se isto omogući uz uvjet da prihvati povećanje zakupnine od 50 posto od početne cijene zakupnine djelatnosti za koju traži promjenu, ako je tako izračunata cijena veća od ugovorene cijene koju već ima za ugovorenu djelatnost koju obavlja. Ako bi izračun nove cijene rezultirao manjom cijenom od ugovorene, primjenjivala bi se, neovisno o promjeni djelatnosti postojeća ugovorena zakupnina. U važećoj Odluci o zakupu pitanje povećanje zakupnine u slučaju promjene djelatnosti regulirano je tako da se iznos povećanja zakupnine promatra pojedinačno za svaki slučaj uz mogućnost da se zakupnina poveća za iznos do 100 posto. Navedena odredba dovodi zakupnike u neravnopravan položaj budući da im unaprijed nisu poznata pravila i odredbe promjene djelatnosti.
U Odjelu gradske uprave za gospodarenje imovinom naglašavaju da je postupak dodjele poslovnih prostora u zakup transparentan.
– Natječaji se provode na mjesečnoj bazi te se oglašavaju sukladno potrebama tržišta kao i iskazanom interesu građana, odnosno gospodarskih subjekata koji imaju namjeru licitirati za slobodne poslovne prostore. U prilog tome ide i činjenica da je i sam postupak licitacije otvoren za javnost te se snima audiovizualnom opremom, kao što je utvrđeno odredbama u prijedlogu Odluke o uvjetima i postupku javnog natječaja za davanje u zakup poslovnog prostora. Također, postupak licitacije vodi Povjerenstvo koje je neovisno u svom radu, odnosno o radu Odjela gradske uprave za gospodarenje imovinom. Želimo naglasiti da za svaki poslovni prostor koji se oglašava putem javnog natječaja Povjerenstvo za poslovne prostore ima dužnost i obvezu predložiti najmanje dvije djelatnosti koje se mogu obavljati u poslovnom prostoru.
Na službenim stranicama Grada Rijeke objavljeni su podaci o slobodnim poslovnim prostorima kao i o poslovnim prostorima u zakupu sa svim relevantnim podacima koji se tiču samog poslovnog prostora kao i ugovornog odnosa – zakupnik, visina zakupnine za poslovni prostor, vrijeme na koje je sklopljen ugovor o zakupu. Objavom navedenih podataka omogućava se uvid u podatke svim zainteresiranim subjektima a dodatno i ne manje važno smatramo da se tako postiže transparentnost samog postupka kao i podataka o poslovnim prostorima Grada Rijeke – zaključili su u Odjelu gradske uprave za gospodarenje imovinom.
– Novom Odlukom je ovo normirano na svrsishodniji i ekonomičniji način. U odredbama koje se odnose na korištenje poslovnog prostora predlaže se pravno reguliranje statusa zakupnika koji iz objektivnih razloga ne mogu obavljati ugovorenu djelatnost – viša sila, radovi u prostoru, zdravstveni razlozi – tako da im se po njihovom obrazloženom zahtjevu može odobriti da na rok od najdulje šest mjeseci obustave obavljanje djelatnosti u poslovnom prostoru, sve pod uvjetom da podmiruje novčanu tražbinu s osnova zakupnine, kamata i/ili troškova korištenja poslovnog prostora.
Ova odredba predložena je s ciljem da se izađe u susret zakupniku koji se našao u objektivno nepovoljnoj situaciji, a koju nije mogao predvidjeti, a sve kako bi zakupnici nakon prestanka opravdanih razloga nemogućnosti obavljanja djelatnosti, mogli nesmetano nastaviti obavljati ugovorenu djelatnost. U odredbama koje reguliranju prestanak zakupnog odnosa predlažu se tri nova objektivna razloga temeljem kojih Grad može otkazati Ugovor o zakupu, a koji predstavljaju situacije koje Grad kao zakupodavac nije bio u mogućnosti predvidjeti, a bitne su za provođenje projekata Grada i sigurnost građana, kao primjerice da se građevina u kojoj se nalazi poslovni prostor mora ukloniti radi raspolaganja istom od strane Grada, da je građevina u kojoj se nalazi poslovni prostor ili poslovni prostor opasni po život, zdravlje i imovinu, da se poslovni prostor nalazi u građevini ili na zemljištu koje se privodi namjeni – pojašnjavaju u Odjelu gradske uprave za gospodarenje imovinom.
