Mladi se i dalje kupaju kod Vile Turković. I neke druge riječke plaže su kao ratna zona

Foto Marko Gracin

Stanari Vile Olge nedavno su svjedočili urušavanju betonskih stupova koji su popustili pod pritiskom turista koji je između njih razapeo mrežu za odmaranje

povezane vijesti

RIJEKA – Samo dan nakon što je izbjegnuta tragedija na Pećinama, kada su dvojica maloljetnika završila u ruševinama dvorišnog balkona stare vile na Šetalištu XIII. divizije 44, iz kojih su spašeni brzom intervencijom vatrogasaca, skupina mladića ponovo se u nedjelju kupala na istom, po život opasnom mjestu.

Ovaj nevjerojatan čin neodgovornosti samo je ogledalo dubljeg i sistemskog problema koji godinama opterećuje Pećine, mjesto gdje se na nekim mjestima opasna obala i atraktivne nekretnine nalaze u pravnom i fizičkom rasulu.

Dok se do pojedinih skrivenih plaža kupači probijaju kroz zaštićene vrtove i prolaze obližnjih hotela, ni službene gradske plaže na Pećinama nisu u boljem stanju.

Oštećeni betonski stupovi na ogradi ispod Vile Olga / Foto Marko Gracin

Rijetke iznimke

O tome govori i incident na plaži, odnosno terasi ispred Vile Olge na Šetalištu XIII. divizije 54, koji se dogodio prije subotnje nesreće kod nekadašnje Vile Turković, a koji je samo potvrdio u kakvom se stanju nalazi plažna infrastruktura na Pećinama.

Jedan turist se želio opustiti na mreži razapetoj između dva betonska, od mora nagrižena i zahrđala stupa, ali su stupovi popustili i jednostavno se urušili. Srećom, ozlijeđenih nije bilo, potvrdili su nam stanari Vile Olge.

O ovoj opasnosti raspravljalo se i na sastancima Vijeća Mjesnog odbora Pećine. Opće je poznato da su vile zakonski ostale bez dijela zemljišta koje je proglašeno pomorskim dobrom.

Zbog toga stanari i vlasnici više nemaju ni zakonsku obvezu ni odgovornost brinuti se o nekadašnjem cjelovitom okolišu objekata, koji se nalazi neposredno na plaži i iznad plaža.

Ulaz u vilu / Foto Vladimir Mrvoš

Situacija je jednako kritična i na javnoj plaži kod hotela Park, koja prema riječima kupača izgleda kao da je »prije pet minuta završio Drugi svjetski rat« – ruševine i napukli zidovi doslovno čekaju novu nesreću.

Iako je Grad Rijeka uspješno sanirao prolaz do plaže Glavanovo te postavio zaštitnu mrežu protiv odrona kamenja, moglo bi se reći da su ti dobro odrađeni poslovi iznimke u moru zapuštenosti plaža.

Primjeri europskih gradova koji ulažu u povijesne nekretnine

Europski primjeri pokazuju da ozbiljni gradovi ulažu u nekretnine te povećavaju vrijednost svoje imovine. Rim, Firenca i Venecija, ali i drugi talijanski gradovi imaju vjerojatno najveći udio povijesne javne imovine na svijetu.

Gradske uprave i državna agencija za imovinu (Agenzia del Demanio) posjeduju tisuće palača, bivših samostana i administrativnih zgrada.

Zbog visokih troškova održavanja, Italija je uvela model »Demanio-koncesija« – gradovi ne prodaju te zgrade, već ih daju u dugačke koncesije od 30 do 90 godina privatnim investitorima koji ih moraju obnoviti u muzeje, hotele ili kulturne centre, nakon čega se vraćaju gradu.

I bivši gradovi »iza željezne zavjese«, poput Praga i Budimpešte, zbog specifične povijesti nakon pada komunizma zadržali su izravno vlasništvo nad stotinama reprezentativnih baroknih, klasicističkih i secesijskih zgrada.

Gradovi u ove zgrade smještaju javne institucije, a dio daju u zakup za kulturne sadržaje i diplomatska predstavništva kako bi pokrili troškove održavanja.

Pariz posjeduje više od 2.000 objekata pod zaštitom, od škola i vijećnica do starih tržnica i palača. Pariz ima politiku da ne prodaje svoje povijesne nekretnine.

Ako zgrada izgubi svoju primarnu svrhu (npr. stara vojna zgrada ili bolnica), grad je prenamjenjuje u javno-privatno partnerstvo (npr. Reinventer Paris projekti).

Beč vodi sličnu politiku kroz odjel MA 34 koji upravlja s više od 1.500 javnih objekata, a austrijski glavni grad je globalno najpoznatiji i kao primjer ulaganja u nekretnine za stanovanje.

Udio javnog, odnosno subvencioniranog vlasništva iznosi oko 44% do 50% svih stanova u Beču. Oni su u vlasništvu grada ili stambenih zadruga s ograničenom dobiti (Limited-Profit Housing Associations).

Sam Grad Beč izravno posjeduje više od 220.000 stanova, dok zadruge upravljaju s još oko 180.000. Više od 60% stanovnika Beča živi u stanovima koji su na neki način subvencionirani ili u gradskom vlasništvu.

Rezultat toga je da su cijene najma u Beču znatno su niže u usporedbi s drugim zapadnoeuropskim metropolama, a pristup stanovima ima i srednja klasa, čime se sprječava segregacija.

Pomorsko dobro

Glavni razlog zašto obala na Pećinama postaje opasna zona nalazi se i u mnogim zapletenim imovinsko-pravnim odnosima. Pećine nisu karipske pješčane plaže, već stijene na kojima su vile podizane nad samim morem, a pitanje čistog vlasništva ovdje doseže vrhunac komplikacije.

Tragovi prošlosti, povezani s proglašenim pomorskim dobrom koče bilo kakvu obnovu. U nekim slučajevima, kad pojedine zgrade nisu imale samo jednog vlasnika, odnosno »čistog« vlasnika, problem dodatno eskalira.

Prodajom stanova u društvenom vlasništvu u nacionaliziranim vilama država je pokušavala riješiti stambeno pitanje bivših stanara, ali je stvorila pravni kaos.

Umjesto izravnog upisa u Glavnu knjigu, stvoren je jedinstveni »pravni izum« – Knjiga položenih ugovora (KPU), koja je trebala biti privremeno rješenje, a stvorila je problem dvojnog vlasništva kakav ne postoji nigdje u svijetu.

Pogled na plažu kroz cigle / Foto Marko Gracin

Securitas: Ne možemo davati informacije o zaštiti objekta

Predsjednik Vijeća Mjesnog odbora Pećine Željko Ševerdija, rekao nam je da je s vlasnikom Vile na Šetalištu XIII. divizije 44 dogovoreno da se ulaz u vilu osigura i da bude pod 24-satnim nadzorom, koji uključuje i videonadzor kamerama koje je o dvorištu postavila tvrtka Securitas Hrvatska.

Ima li nakon toga nelegalnih ulazaka na prostor vile koja je ograđena, teško je odgovoriti, ali na pojedinim mjestima s vremena na vrijeme vidi se izrezana ograda, koja se stalno sanira.

Ipak, po izjavama susjeda neodgovorni pojedinci preskaču i dalje provaljuju ogradu, te ulaze u prostor samog dvorišta.

Odgovor tvrtke Securitas Hrvatska, prenosimo u cijelosti.

– Securitas Hrvatska, sukladno ugovornim obvezama prema svojim klijentima te pravilima o zaštiti povjerljivih poslovnih informacija i podataka, nije u mogućnosti komentirati niti davati informacije o ugovornim odnosima, lokacijama, sigurnosnim sustavima, provedenim mjerama zaštite ili eventualnim sigurnosnim događajima vezanima uz pojedine objekte.

Slijedom navedenog, na postavljena pitanja ne možemo odgovarati niti potvrđivati informacije o statusu zaštite predmetnog objekta. Za sve informacije vezane uz navedeni objekt molimo da se obratite njegovom vlasniku, stoji u odgovoru Securitas Hrvatska.

Mnoge vile na Pećinama imaju odstupanja u broju etaža, pa su neki novi vlasnici kupujući »prestižnu adresu« zapravo kupili mačka u vreći.

Oni koji više nisu mogli živjeti u napetosti da im na vrata pozvone pravi vlasnici, brzo su se riješili nekretnine, jer uvijek postoje naivci koji će zbog prestižne adrese i povoljne cijene, potpisati ugovor na nagovor agenta za nekretnine.

I tako se stvar vrti u krug već godinama, u »hokejaškim izmjenama stanara« dok se pravne zamke i sporovi oko pomorskog dobra ne raspetljaju.

Upravo su brojni neriješeni imovinsko pravni odnosi jedan od razloga zašto obalni pojas na Pećinama ostaje na pojedinim mjestima javna opasnost gdje se kupanje, nažalost, odvija na vlastitu odgovornost.

Prolaz prema plaži hotela Park s rupom u zidu / Foto Marko Gracin

Propuštena prilika?

Mnogi građani postavljaju pitanje treba li Grad Rijeka, poput nekih europskih gradova, kada ima priliku za to, otkupiti povijesne zgrade, održavati ih i dati im javnu namjenu, a ne pustiti ih da propadaju, pravdajući se da nema novca.

Jer, upravo je Vila Turković 2014. godine bila ponuđena Gradu Rijeci na prodaju, ali je odlukom Gradskog vijeća od 12. lipnja 2014. ta ponuda odbijena.

»Ne prihvaća se ponuda Petra Turkovića iz Zagreba, Tuškanac 44 za korištenje prava prvokupa nekretnine u Rijeci, Šetalište XIII. divizije 44, sagrađene na k. č. br. 1331 – kuća, gospodarska zgrada i dvorište, površine 1.374 m², upisane u zk.ul.br. 215, k.o. Podvežica, po kupoprodajnoj cijeni od 900.000,00 EUR-a (slovima devetsto tisuća eura) u kunskoj protuvrijednosti«, stoji u odluci Gradskog vijeća koju je potpisala tadašnja predsjednica Gradskog vijeća Dorotea Pešić-Bukovac.

Vila Turković na atraktivnom položaju / Foto Marko Gracin

Zašto se Grad uopće našao u poziciji da odlučuje o kupnji ove privatne nekretnine? Budući da objekt nosi status kulturnog dobra, vlasnik je prema Zakonu o zaštiti i očuvanju kulturnih dobara bio dužan prvo ponuditi pravo prvokupa lokalnoj i regionalnoj samoupravi te državi.

Grad Rijeka odlučio je da neće iskoristiti to pravo i izdvajati značajna proračunska sredstva za ovu akviziciju. Ovime je vlasniku vile bio otvoren put da nekretninu na prestižnoj lokaciji na Pećinama ponudi na slobodnom tržištu, no po cijeni koja ne smije biti niža od one koja je ponuđena nositeljima prava prvokupa.

Plaža hotela Park izgleda kao da je do jučer bio rat / Foto Marko Gracin

Tržišna vrijednost

Danas bi procjena vrijednosti te nekretnine znatno odstupala od cijene iz 2014. godine, uslijed višegodišnjeg snažnog rasta cijena nekretnina u Hrvatskoj i općenito na riječkom području.

Prema analizama, od 2014. do danas prosječne tražene cijene stambenih nekretnina u Rijeci porasle od 120% do 150 posto, a posebno u razdoblju nakon 2020. godine, uslijed ulaska u eurozonu, inflacije i rasta troškova gradnje.

Tu je i status Pećina koje spadaju u najtraženije i najskuplje mikrolokacije u Rijeci, uz Trsat, Kantridu i Kostabelu. Tražene cijene za nekretnine, a neke se nazivaju vile, u tom kvartu danas se kreću u rasponu od 3.500 €/m² do preko 6.000 €/m² za one ekskluzivne ili povijesne objekte blizu mora.

Mjesto na kojem su stradala dvojica maloljetnika i dalje je dostupno za kupanje / Foto Marko Gracin

Međutim tu su i ključne varijable koje utječu na konačnu cijenu. Jedna od njih je i stanje objekta. Budući da je riječ o zaštićenom kulturnom dobru, troškovi obnove i konzervatorski uvjeti mogu utjecati na konačnu procjenu.

Ako je objekt u međuvremenu obnovljen, vrijednost može premašiti i 3.000.000 eura. Tu je također važna i činjenica veličina parcele i pogled na more.

Radi se o velikoj okućnici, preko 1.300 m², što je na Pećinama izuzetna rijetkost na tržištu, a što nekretnini daje dodatnu investicijsku i kolekcionarsku vrijednost.

Slične povijesne vile na Pećinama s pripadajućim parkom ili većim zemljištem danas se na tržištu oglašavaju po cijenama između 2.400.000 i 2.800.000 eura.