Možda je porez na prazne nekretnine već počeo djelovati na povećanu ponudu stanova za najam / Foto Arhiva NL
Najniža kupoprodajna prosječna cijena stanova zabilježena je u Vukovaru, u visini od 707 eura po četvornom metru
povezane vijesti
Rijeka, Dubrovnik, Požega i Čakovec jedini su od velikih hrvatskih gradova u kojima je prošle godine zabilježen pad cijena najma stanova u odnosu na 2023. godinu, pokazuje najnovija analiza Ekonomskog instituta, pri čemu najveći pad prosječne cijene najma od čak 90 posto bilježi Čakovec, slijedi Dubrovnik s padom cijene od 46,5 posto i Rijeka u kojoj je prosječna cijena najma stana zabilježila pad od 42,5 posto u odnosu na godinu prije, dok je u Požegi pad iznosio 28,2 posto.
U analizi »Tržište prodaje i najma stanova u velikim gradovima u 2024. godini« tako se navodi da je prosječna cijena najma četvornog metra stana u Rijeci lani iznosila 8,9 eura, što Rijeku svrstava u pet gradova po najvišim cijenama najma u Hrvatskoj. Najveću prosječnu cijenu najma od 11,3 eura po »kvadratu« prošle je godine imao Zagreb, u Splitu je prosječna cijena najma iznosila 11 eura po četvornom metru, u Zadru 10,3 eura, a u Šibeniku 7,7 eura po »kvadratu«. Pritom se prosječna cijena najma nije mijenjala u obalnim gradovima Splitu i Šibeniku, tj. ostala je ista kao i 2023., dok su se stanovi u Dubrovniku i Rijeci iznajmljivali po osjetno nižim prosječnim cijenama nego godinu prije.
Ivana Rašić / Foto MARKO PRPIĆ/PIXSELL
Migracije mladih
– Teško je sa sigurnošću objasniti uzroke ovakvog kretanja. Moguće je da se po završetku turističke sezone dio stambenih objekata koji se koristio za turistički najam vraća na tržište dugoročnog najma i da tada dolazi do porasta ponude, što može pritisnuti cijene nadolje, barem u kratkom roku. Može se pretpostaviti i da uvođenje poreza na nekretnine ima pozitivan učinak na povećanje ponude stanova za dugoročni najam. Naime, porez na nekretnine ne plaća se na one nekretnine koje se iznajmljuju na temelju ugovora o najmu za stalno stanovanje, kaže ravnateljica Ekonomskog instituta i autorica analize dr. Ivana Rašić.
– U Zagrebu je potražnja za najmom stana dodatno potaknuta migracijama, ponajprije mlađe populacije, koja u Zagreb dolazi zbog posla ili studija. Posljednjih godina svjedočimo i sve većem broju stranih radnika koji pronalaze posao u glavnom gradu. Na ograničenu ponudu stanova za najam na području obalnih gradova značajan utjecaj ima činjenica da se većina stanova na tržištu iznajmljuje u turističke svrhe, odnosno putem kratkoročnog najma. Stoga nije čudno da se stvara pritisak na cijene najma, navodi Rašić, no dodaje da dugoročni trendovi ipak ukazuju na porast prosječne cijene najma.
Stanodavci u Rijeci traže za najam 652 eura
– Ove godine, u tzv. »špici sezone« najma stanova, prije početka akademske godine, zabilježili smo slučajeve da su pojedini stanovi neko vrijeme ostali neiznajmljeni. Razlog tome svakako je i uspješna Vladina mjera oporezivanja praznih nekretnina. Imali smo velik broj upita vlasnika koji su željeli retroaktivno urediti odnose s postojećim najmoprimcima i sklopiti ugovore o najmu, pri čemu smo ih upućivali na odvjetnike radi dovršetka postupka, navodi Brkan i dodaje da je i dalje prisutan trend rasta cijena i prodaje i najma, no u znatno blažim razmjerima nego prethodnih godina. – Konkretno, medijalna tražena cijena najma stana u Rijeci u prvoj polovici 2024. godine iznosila je 623 eura, dok je u istom razdoblju ove godine iznosila 652 eura. Važno je napomenuti da se radi o traženim, a ne realiziranim cijenama, prikupljenima s oglašivačkih portala, ističe Brkan i zaključuje da Vladine mjere pokazuju učinak te da tržište ulazi u fazu usporenog, stabilnijeg rasta. |
Tako je u odnosu na 2020. godinu prosječna cijena najma stana najviše porasla u Zadru (105,8 posto), zatim slijedi Rijeka s rastom od 71,4 posto, Zagreb s 56,6 posto, te Split 22,2 posto, pri čemu za Split nisu dostupni podaci za 2020. nego za 2022. godinu. Iznimka je jedino Dubrovnik u kojem su se stanovi 2024. godine iznajmljivali po nižoj prosječnoj cijeni nego 2020., uz pad od 8,7 posto.
Analiza Ekonomskog instituta također pokazuje da su kupoprodajne cijene stanova lani zabilježile porast vrijednosti u odnosu na 2023. godinu u 22 od ukupno 23 velika grada za koje su dostupni podaci. Iz analize je vidljivo da se najskupljim stanovima u prošloj godini trgovalo u Splitu (3.728 eura po metru četvornom), iza kojeg slijedi Dubrovnik s prosječnom cijenom stana od 3.217,35 eura po metru četvornom.
Stabilni Pazin
Prosječne prodajne cijene stanova u rasponu od 2.000 do 3.000 eura po »kvadratu« ostvarene su u Zagrebu (2.751 eura), Rijeci (2.394 eura), Zadru (2.222 eura), Šibeniku (2.060 eura) i Velikoj Gorici (2.016 eura).
S druge strane, najniža kupoprodajna prosječna cijena stanova/apartmana zabilježena je u Vukovaru, u visini od 707 eura po četvornom metru, iza kojeg slijede Požega (1.000 eura) i Čakovec (1.069 eura). U ostalim su se većim gradovima prosječne prodajne cijene stanova/apartmana kretale u rasponu od 1.112 eura po četvornom metru (Bjelovar) do 1.936 eura (Koprivnica).
Pazin se pritom izdvaja kao jedini veći grad u kojem je prosječna cijena stanova prilikom prodaje ostala nepromijenjena. Najveći međugodišnji porast prosječne cijene zabilježen je u Šibeniku, od 42,9 posto, iza kojeg slijede Bjelovar (40,1 posto), Slavonski Brod (28,1 posto), Kaštela (27,8 posto) i Varaždin (27,3 posto).
U ostalim se gradovima međugodišnji rast prosječne prodajne cijene stanova/apartmana kretao u rasponu od 0,2 posto u Splitu do 23,2 posto u Koprivnici.
U Ekonomskom institutu napominju da su analizu napravili na temelju izvješća o tržištu nekretnina koje upravna tijela županija i Grada Zagreba moraju izraditi temeljem Zakona o procjeni vrijednosti nekretnina na njihovom području, a temelje se na podacima iz zbirke kupoprodajnih cijena koju vode upravni odjeli, a prikupljaju ih od Porezne uprave. Izvješće za svoje područje za 2024. godinu na svojim su mrežnim stranicama objavila 23 grada, a nedostaju izvješća za gradove Pulu i Samobor.
Upitna točnost
Dugogodišnji analitičar nekretninskog tržišta i vlasnik agencije Imperium Immobiliare Filip Brkan analizu kupoprodajnih cijena, kao i cijena najma stanova, izrađuje na temelju oglasa za prodaju nekretnina te smatra da su podaci Porezne uprave općenito upitne točnosti, s obzirom na to da se unose ručno, pa postoji mogućnost ljudske pogreške. Dodatno, često se u ugovorima navode niži iznosi kada se stanovi iznajmljuju izvan posredovanja agencija, no ipak se može primijetiti određeni trend pada cijena – iako bih to prije nazvao realnom korekcijom nakon prethodno nerealno visokih traženih cijena najmodavaca, kaže Brkan.
Ministarstvo državne imovine je pak na temelju 935 odobrenih zahtjeva mladih građana za povratom poreza na kupnju prve nekretnine izračunalo da prosječna cijena četvornog metra stana u Hrvatskoj iznosi 2.250 eura, pri čemu se najviša zabilježena cijena od 5.013 eura odnosi na nekretninu u Splitsko-dalmatinskoj županiji, a nekretnina s najnižom cijenom, od svega 186 eura po četvornome metru, kupljena je u Virovitičko-podravskoj županiji.
