Cijene nekretnina u Hrvatskoj i dalje rastu, prosječna cijena kvadrata viša je od 3.000 eura, potražnja je na rekordnim razinama, a priuštivost stanovanja pada. Rješenje je u povećanju ponude, zaključak je novog izdanja »Nekretninskog pulsa«, analize Zagrebačke banke i Ekonomskog Laba, koju su predstavili njeni autori Hrvoje Dolenec, Velimir Šonje i Ivica Brkljača. Indeks priuštivosti (IPN) u drugom tromjesječju ove godine pao je za 4,8 posto na godišnjoj razini (iznosi 143,1). Priuštivost je bolja nego 2008., ali i lošija nego npr. 2017. Sve manje su priuštivi i stari, postojeći stanovi, jer im cijene brže rastu. Tako su u zadnjih deset godina stari stanovi poskupjeli 163 posto, a novi 103 posto. Plaće rastu, ali cijene stanova još brže.

– Treba učiniti sve da se potakne ponuda, izgradnja, jer je to najbolji kanal za hlađenje cijena. Usporavanje rasta cijena je moguće, no nema izgleda za preokret kao 2009. Špekulativno očekivanje pada cijena stoga – nema nikakvog smisla, kaže analitičar Velimir Šonje. I dalje dakle imamo značajan rast cijena, od preko 12 posto godišnje, dok priuštivost pada po svim kriterijima. Unatoč percepciji da je Jadran skup i nedostupan, u Jadranskoj se Hrvatskoj bilježi čak lagano popravljanje priuštivosti jer je rast cijena usporio. U Zagrebu pak i na kontinentu priuštivost pada značajnije.

Ograničenja fiskusa

Šonje veli da cijene novih stanova rastu sporije jer su iza njih poduzetnici koji moraju vrtjeti kapital i ne mogu vječno čekati prodaju. No, novih je nekretnina premalo, na tržište se izbacuje oko 25 posto manje stanova nego 2008. Potražnja je velika, plaće su rasle, kamate su povoljne, ali odgovor ponude nije adekvatan. Razlog je možda nedostatak radnika u građevini, problem prostornih planova ili nedostatak zemljišta u gradovima. Financijski razlozi investitora ne bi trebali biti razlog jer su povrati značajni.

– Prosječna cijena kvadrata novog stana u Hrvatskoj prešla je 3.000 eura, odnosno sada je i nešto veća, jer je to cijena iz prve polovice godine, a cijene i dalje rastu. U Zagrebu je prosjek 3.500 ili 3.600 eura. Rast cijena će se nastaviti, ali po nižim stopama. Usporavat će kako bude usporavao BDP, koji ove godine ide prema 2 posto, a isto očekujem i iduće. Sve je manji dotok europskih sredstava, iskoristili smo i Schengen i niže kamate, sve to smo iskoristili, i sada ovisimo o našoj produktivnosti. Proračunskog prostora više nema jer je deficit već na 3 posto BDP-a. Sve je nekako više ograničeno nego prije dvije ili tri godine kada su bila ona velika povećanja u javnom sektoru, i to svih izdataka, ne samo plaća, podsjeća Šonje. Kako netko s medijalnom plaćom od 1.350 eura ili niže može po ovim cijenama kupiti stan, pitamo. Šonje veli da obitelji s dvije medijalne plaće, ako kupuje 66 kvadrata po prosječnih 3.000 eura, »za kreditnu sposobnost nedostaje vrlo malo«.

– Znači, nisu stanovi tako nedostupni kako se misli. Ne treba gledati jednu plaću, obitelj je obično ta koja kupuje stan. Može se kupiti dvosobni ili manji trosobni stan, tvrdi.

Manje stranaca

Hrvoje Dolenec, glavni ekonomist Zabe, kaže da cijene nastavljaju rasti.

– Priuštivost se u zadnje tri godine pokvarila jer cijene rastu brže od plaća i zaposlenosti. Nema više ni pada kamatnih stopa. Potražnja je velika, ogromna, na rekordnim je razinama, a istovremeno imamo ponudu višestruko manju od one kakva je bila u vrhu građevinskog ciklusa 2008. ili 2009. No, i tu postoje regionalne razlike. U Zadru se primjerice na godišnjoj razini na tržište stavlja 17 novih stanova na 1.000 stanovnika, a u Zagrebu, gdje je i veća potražnja, samo 5 stanova. To je duplo manje nego 2008. Zato u Zagrebu i imamo najveći rast cijena. U Jadranskoj Hrvatskoj se priuštivost najmanje pokvarila, dok se na kontinentu, bez Zagreba, priuštivost jako kvari i cijene brže rastu. Čini se da se gradi gdje ima zemljišta i gdje se mogu dobiti dozvole, a ne tamo gdje postoji potražnja. HNB pokušava regulativom utjecati na potražnju, a naša je teza da je pravi odgovor veća ponuda. I izdane dozvole su, usprkos rastu potražnje, u padu. Cijene neće prestati rasti jer postoji ogromna potražnja i premala ponuda. Čak 70 posto stanova i dalje se plaća gotovinom, a samo 30 posto kreditima, pa postoji još i veliki prostor za kreditiranje. Stranaca je, kao kupaca nekretnina, sve manje, njihova potražnja pada, i to je možda razlog što na Jadranu sada imamo manji rast cijena. Prema zadnjim podacima ECB-a i modelima koje ECB koristi, postoji blaga precijenjenost nekretnina, ali je kod nas i blaža od prosjeka EU-a, dok je u nekim zemljama i puno veća. No, kod nekih taj indikator pokazuje precijenjenost, a cijene nastavljaju rasti, pa se iz toga ne može izvlačiti zaključke o nekakvom skorom padu cijena. Do usporavanja rasta cijena ipak bi trebalo doći, ističe Dolenec.

– Ne preporučamo da država bude ta koja gradi, ali bi trebala razvijati politike koje bi ubrzale izdavanje dozvola, donošenje GUP-ova i slično. Sve dosadašnje mjere usmjerene su, međutim, na kupce, i sve povećavaju potražnju. To što imamo nije dovoljno. Trebalo bi poticati gradnju, zaključuje Dolenec.