Etažiranje u turističkim, odnosno takozvanim T zonama, ipak bi moglo biti dopušteno. Naime, prema neslužbenim informacijama, nakon e-savjetovanja o prijedlogu Zakona o prostornom uređenju kojim je u članku. 68. izrijekom rečeno kako etažiranja nema, u izradi je novi prijedlog koji će etažiranje dozvoliti, no u određenim slučajevima.

Tako se vile ili apartmani neće moći otuđiti samo stjecatelju koji upravljanje tim dijelom ugovorom povjeri osobi zajedničkog upravitelja u svrhu obavljanja ugostiteljsko-turističke djelatnosti, i to u objektima s 5 zvjezdica. U prijevodu, investitor, u pravilu hotelska kuća će moći dio objekta etažirati i prodati kao vile i apartmane, međutim, samo ukoliko kupac s tom istom tvrtkom potpiše ugovor prema kojem će ona upravljati tom nekretninom. Dakle, iznajmljivati je turistima. U Ministarstvu prostornog uređenja nam nisu komentirali ove najave, kao ni u Ministarstvu turizma i sporta, u koje će prijedlog zakona u međuresorno usuglašavanje.

Dobar prvi korak

Novi prijedlog je ono što su tražili u turističkim krugovima, međutim, traženja su, kaže, stručnjak za hotelske investicije PKF hospitalityja Franco Peruza, djelomično uvažena.

– Prijedlozi za prilagodbu članka 68. novog Zakona o prostornom uređenju, kako su trenutačno predstavljeni u medijima, uglavnom su dobar prvi korak. Time se ponovo unutar resorta otvara mogućnost razvoja i upravljanja brendiranim rezidencijama. Potencijalna prodaja brendiranih rezidencija individualnim investitorima također olakšava modele financiranja greenfield projekata hotela i resorta, koji bi se u suprotnom, ako bi se temeljili isključivo na prihodima iz operativnog hotelskog poslovanja, često našli ispod praga isplativosti, tj. veliki broj investitora bi odustao od takvih projekata, kaže Peruza.

Dodao je kako neki detalji članka 68. još nisu idealni, primjerice ograničenje potencijalnog etažiranja na razvojne hotelske i resort projekte s 5 zvjezdica.

– Istina je da su se brendirane rezidencije počele razvijati prije nekih 40 godina u luksuznom segmentu i da je taj segment i dalje dominantan. Međutim, i model brendiranih rezidencija prolazi vlastitu evoluciju, tako da danas postoje i vrlo ugledni hotelski brendovi s rezidencijama u takozvanom lifestyle segmentu, koji tehnički mogu biti i hoteli s četiri zvjezdice. Sve ih više nudi brendirane rezidencije kao vrhunski dio svoje smještajne ponude. Primjeri su 25hours Hotels & Residences ili Mama Shelter Hotels & Residences. Ovi hoteli i njihove rezidencije odražavaju jedinstveni karakter lokacije, oblikovani lokalnom umjetnošću, kulturom, gastronomijom i pričama. Namijenjeni su otvorenim putnicima koji spajaju rad i slobodno vrijeme, a brend potiče goste da u potpunosti dožive i istraže prostor. S novim zakonom koji bi dozvolio etažiranje isključivo u objektima s 5 zvjezdica takvi lifestyle koncepti koji propagiraju doživljaj, uključivost i održivost, dok luksuzni segment ima donekle drugačiji fokus, bi u Hrvatskoj naišli na nepotrebne prepreke. Osim toga, predloženi ključ od 70:30, odnosno da minimalno 70 posto smještajnih kapaciteta zone mora pripadati hotelskom smještaju bi onemogućio samostojeće branded residence projekte unutar T zona. Očito i dalje prevladava mišljenje da su brendirane rezidencije – rezidencijalni objekti, dok zapravo predstavljaju turističke investicijske objekte pod profesionalnim hotelskim upravljanjem koje se smiju koristiti u privatne svrhe samo pod vrlo ograničenim uvjetima, kaže Peruza.

Status mobilnih kućica

Reforma hrvatskog turizma u okviru kojeg se želi sačuvati najvažniji resurs – prostor – tako bi trebala donijeti ograničenja i kod velikih. Da podsjetimo, Bačićevo je ministarstvo najprije krenulo s ograničavanjem iznajmljivanja apartmana u stambenim zgradama uvevši obavezu prikupljanja suglasnosti stanara, a što je stopiralo otvaranje novih kapaciteta privatnih iznajmljivača u zgradama. Osim ako sama zgrada nije građena za apartmane pa si suvlasnici međusobno potpisuju suglasnosti.

Sada se resorno ministarstvo pozabavilo i regulacijom velikih turističkih sustava. U sjeni etažiranja u turističkim zonama je ostao članak koji jasnije definira pravila za kamping, a također je u javnoj raspravi podigao puno bure. Naime, novost je da takozvane mobilne kućice ulaze u izgrađenost kampa. To je naišlo na kritike turističkih tvrtki koje ističu kako se mobilna kućica, kao i kamp kućica, ne može smatrati »građevinom«, već opremom unutar kampa. Kažu i kako je moguće je da bi nespretnim tumačenjem netko mogao doći do zaključka da se mobilna kućica zapravo smatra građevinom pa slijedom toga da se u daljnjem procesu legalizacije kampova te mobilne kućice uknjiže i ucrtaju kao građevine u kampovima.

Prema prijedlogu zakona se maksimalna izgrađenost kampova povećava s 10 na 30 posto, u koju površinu se uračunavaju građevine visokogradnje, neovisno o tome jesu li čvrsto povezane s tlom ili prenosive. Prijedlog kaže i kako najviše 30 posto površine kampa mogu zauzimati prometne i parkirališne površine, a najmanje 40 posto ukupne površine kampa mora biti uređeno kao parkovni nasadi i prirodno zelenilo. Ministarstvo prostornog uređenja je dakle, krenulo u definiranje pravila zaštite prostora i kod hotelskih kompleksa te kampova, a činjenica je da većina velikih turističkih firmi u svojem sastavu ima i jednu i drugu vrstu smještaja pa ostaje za vidjeti hoće li se i kod kampova ići na ustupke.

Sto metara dalje od mora

Novi prijedlog zakona radi razliku između kampova izvan i unutar naselja, dok je do sada pravilo bilo da se, bez obzira na to, smještajne jedinice i prateće sadržaje mora odmaknuti 25 metara od obalne crte. Sada se, pak, navodi kako 25 metara od obalne crte nije moguće planirati građevine niti poduzimati zahvate u prostoru osim otvorenih bazena, sportskih igrališta na otvorenom, sunčališta, šetnica, otvorenih terasa te uređivanja plaža, parkova, perivoja, javnog i zaštitnog zelenila. U kampu izvan naselja ugostiteljsko-turističke namjene, neće biti moguće planirati građevine niti poduzimati zahvate u prostoru osim otvorenih bazena, sportskih igrališta, sunčališta, šetnica, otvorenih terasa te uređivanja plaža, parkova, perivoja, javnog i zaštitnog zelenila u pojasu od 100 metara od obalne crte.