Europska središnja banka upozorila je na moguće neuredne, kaotične korekcije na tržištu nekretnina, s obzirom na zaoštravanje monetarne politike i uvjeta financiranja, što nekretnine, stanove, čini sve nedostupnijima građanima, a sve neprivlačnijima ulagačima. S jedne strane će građani teže do kredita, s obzirom na sve više kamatne stope, a s druge se, posebice kod kredita s promjenjivom stopom, otežava njihova otplata. Ovaj scenarij, mogućeg kaotičnog pada cijena nekretnina, jedan je od rizika koje je ECB istaknuo u svojoj analizi financijske stabilnosti.

Opasne hipoteke

Radi se o tome da središnja banka, kako bi suzbila inflaciju, zaoštrava monetarnu politiku još od prošlog ljeta, a vjerojatno će s povećanjem ključnih stopa i nastaviti, u lipnju, srpnju, a možda čak i na jesen. Kako se povećavaju ključne stope ECB-a, tako rastu i kamate na kredite. ECB je posebno upozorio na mogućnost ovakvog scenarija u zemljama u kojima prevladavaju hipotekarni zajmovi s promjenjivom stopom. U priopćenju koje je banka također jučer izdala navodi se da stroži financijski uvjeti testiraju otpornost kućanstava, poduzeća, vlada te tržišta nekretnina. Potpredsjednik ECB-a Luis de Guindos osvrnuo se na to da je ključno pratiti ranjivosti u sustavu. Spominju se ranjivosti poduzeća koja se suočavaju sa strožim uvjetima financiranja i neizvjesnim poslovnim izgledima, ali i kućanstava, posebno onih s nižim primanjima, koja su više pogođena visokom inflacijom koja smanjuje kupovnu moć i ugrožava sposobnost otplate kredita. U ECB-u su ustvrdili i da je potražnja za novim kreditima, posebno hipotekarnim, već pala u prvom tromjesečju 2023., što je posljedica rasta kamatnih stopa. ECB dalje navodi da su »tržišta nekretnina u europodručju u procesu korekcije«. Kažu i da se rast cijena nekretnina značajno ohladio posljednjih mjeseci što je smanjilo njihovu precijenjenost. Iako su prilagodbe, korekcije cijena do sada bile postupne, uredne, mogle bi postati kaotične ako sve više hipotekarne stope smanje potražnju, upozorava ECB. Navodi i da bi korekcija koja je u tijeku mogla testirati otpornost investicijskih fondova koji ulažu u ovaj sektor. ECB dalje ističe da su se banke u eurozoni također pokazale otpornima na stresove u američkim i švicarskim bankama kojima su ograničeno izložene. Bit će, kažu između ostalog, ključno očuvati tu otpornost jer »kamatne stope smanjuju obujam kreditiranja i povećavaju troškove financiranja banaka, što može narušiti njihovu profitabilnost«. Već postoje naznake pogoršanja kvalitete imovine u kreditnim portfeljima, opisuje ECB. Kažu da je u tom kontekstu, za očuvanje i jačanje otpornosti sustava, ključno dovršiti bankovnu uniju, te uspostaviti zajednički europski sustav osiguranja depozita.

Upozorenje MMF-a

Inače, na mogućnost kaotične korekcije cijena nekretnina u Europi upozorio je nedavno i MMF, nakon što je Eurostat objavio podatak za zadnje tromjesečje prošle godine u kojem su cijene nekretnina u europodručju prvi put nakon 2015. pale, za 1,5 posto u odnosu na kvartal ranije. Dokaz je to korekcije na tržištu nekretnina uslijed rasta kamata radi suzbijanja inflacije. U MMF-u su naveli da je korekcija na tržištima nekretnina već u tijeku u nekim europskim zemljama, primjerice Češkoj, Danskoj, Švedskoj, gdje su cijene stambenih nekretnina u 2022. pale više od šest posto. Pad cijena mogao bi i ubrzati ako tržišta uračunaju inflacijske rizike, a financijski se uvjeti postrože više od očekivanog, upozorio je nedavno MMF. U svojoj pak zaključnoj izjavi nakon posjeta misije MMF-a Hrvatskoj prošli tjedan, iz MMF-a su se osvrnuli na tržište nekretnina u Hrvatskoj. Kažu da se »čini da cjenovna priuštivost stambenih nekretnina postaje problem jer su se cijene rapidno povećale u posljednjih nekoliko godina, iako su porasle i plaće«.

– Postoje naznake da se rast cijena stambenih nekretnina i transakcija privremeno zaustavio nakon razdoblja rapidnih povećanja. Međutim, tržište stambenih nekretnina moglo bi se suočiti s novim pritiscima jer se raspoloživi dohodci oporavljaju od aktualnog usporavanja, za inflaciju i dalje prevladavaju rizici usmjereni na gore, oporezivanje ulaganja u stambene nekretnine još uvijek je povoljno, a vrlo likvidne banke traže nove prilike za kreditiranje, ocijenio je MMF. S obzirom na to, navode, »mogla bi se razmotriti eksplicitna ograničenja usmjerena na korisnike kredita kako bi se spriječili budući rizici za financijsku stabilnost«, a trebala bi se i »razmotriti sveobuhvatna revizija mjera potpore za stambeno zbrinjavanje da bi se prepoznala najkritičnija uska grla koja utječu na cjenovnu priuštivost stambenih nekretnina.«

Pritisak stranaca

Dakle, dok ostatak Europe već neko vrijeme bilježi pad cijena nekretnina, u Hrvatskoj još ne svjedočimo takvom scenariju. U Hrvatskoj naime cijene nekretnina i dalje rastu, no pada broj kupoprodajnih transakcija i povećava se razlika između traženih i realiziranih cijena, što su i Hrvatska narodna banka, i Vijeće za financijsku stabilnost nedavno protumačili kao mogući nagovještaj promjene trenda. HGK je pak ocijenio da se do kraja ove godine ne očekuje značajniji pad cijena. Analitičari ovog tržišta kod nas navode pak niz razloga i za i protiv skorog pada cijena.

Prvo, hrvatsko je tržište malo, a zapljusnuto snažnom inozemnom potražnjom, pogotovo uz more, gdje je svaki treći kupac nekretnine stranac te pogotovo nakon ulaska u eurozonu i Schengen. Otvorilo se tržište, mnogi su tek sad otkrili našu obalu. Nedavna je pandemija pak promijenila preferencije, pa se traže mirne lokacije, kuće za odmor, »drugi dom«, koji mnogi vide upravo na hrvatskoj obali. Slična je ocjena nedavno iznijeta i na sajmu tržišta nekretnina Adriatic Expo u Opatiji. Građani razvijenijih zemalja eurozone i dalje su puno dubljeg džepa od prosječnog hrvatskog građanina, pa im nije problem izdvojiti više. Ono što je nama ekstraskupo i nepriuštivo mnogima nije, pa iz te inozemne potražnje izvire daljnji pritisak na cijene. Dolazi do raslojavanja nekretnina po kvaliteti, no kad raste cijena novogradnji, u pravilu raste i cijena starim stanovima. Isto tako, rastu cijene nekretnina uz obalu, dok u unutrašnjosti nije takva situacija.