Ministarstvo prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine do 20. rujna provodi postupak javnog savjetovanja o prijedlogu Programa priuštivog najma, kojem je cilj povećati ponudu dugoročnog i priuštivog najma stanova, a između ostalog razrađuje kriterije za potencijalne buduće podstanare, kao i privatne vlasnike praznih stanova.

Kao što je bilo i za očekivati javno savjetovanje je privuklo veliki interes javnosti te su reagirali brojni građani, ali i institucije, društva, udruge i mnogi koji se vide kao direktni budući korisnici.

Diskriminacija

Tako je Hrvatska obrtnička komora uputila primjedbu na prijedlog Programa priuštivog najma držeći da isključuje obrtnike te da je riječ o očitoj diskriminaciji. U obrazloženju navode da prijedlog sadrži odredbu kojom se na javni poziv ne može javiti kao najmoprimac osoba koja obavlja gospodarsku djelatnost, odnosno u vlasništvu ima aktivnu vlastitu tvrtku ili obrt. HOK također ističe da nikakvi drugi uvjeti nisu propisani, nego je ostavljeno lokalnoj samoupravi odrediti uvjete natječajem. Navode kako je ovim prijedlogom propisano da Agencija za pravni promet i posredovanje nekretninama javne pozive raspisuje prema procijenjenim potrebama jedinica lokalne samouprave, uključenjem obrtnika u potencijalne korisnike programa bi se mogao riješiti i problem deficitarnih zanimanja u određenim hrvatskim regijama. HOK predlaže da se, s obzirom na sve navedeno, omogući obrtnicima javljanje na te javne pozive.

Pravobranitelj za osobe s invaliditetom je predložio da se, s pretpostavkom postojanja liste stanova po jedinicama lokalne samouprave, prednost pri izboru stana da osobama s invaliditetom uzimajući u obzir arhitektonsku pristupačnost stanova u ponudi.

– Vjerujem da će u ponudi biti brojni stanovi koji nisu pristupačni i nemaju nijedan element za svladavanja visinskih razlika. Predlažemo da prednosti u slučaju istih broja bodova najmoprimaca ima najmoprimac s teškim (IV. stupnja) i težim (III. stupnja) invaliditetom posebice u slučajevima izbora/dodjele arhitektonski pristupačnog stana, navodi pravobranitelj za OSI.

Više sudionika rasprave e-savjetovanja traži preciznije formulacije. Jedan tako pita zašto se mladima postavlja dobna granica baš na 25 godina i predlaže da to bude 23 ili 24, traži jasnije razdvajanje najamnine i režija, definiciju »održavanja« i što točno spada pod obvezu najmoprimca, te uvjete za raskid ugovora. Predlaže i da se pri provjeri imovinskog stanja gleda »bilo kakva nekretnina«, ne samo stambena, jer i zemljište može utjecati na stvarne potrebe.

Jedan je od komentatora predložio Registar ranjivih skupina podstanara, sa specifičnim kategorijama i mjerama podrške za gluhe osobe i djecu s oštećenjem sluha, od kvota i pristupačnosti do komunikacijskih posrednika i prilagodbi stanova. Traži se više bodova za samohrane roditelje, uz pozivanje na statistiku siromaštva, predlaže se bodovanje aktivnog članstva u DVD-u i HGSS-u – ljudi koji slobodno vrijeme daju zajednici, a nemaju nikakve povlastice.

Jedan od sudionika rasprave pak upozorava na tri rizika. Prvo, naknada vlasniku računa samo kvadraturu, ne i kvalitetu što smatra da se jednako vrednuje »šupu« i luksuznu novogradnju. Kao drugo ističe da bi se mogla poremetiti tržišna ravnoteža – dugogodišnji podstanar sa 300 eura mogao bi ostati bez te cijene ako država posredno »jamči« višu medijalnu. I kao treći rizik spominje neravnopravan položaj postojećih najmodavaca koji uredno plaćaju porez. Zaključuje kako bi ova intervencija mogla pogurati, odnosno povisiti i najamnine i cijene stanova.

Trošak namještaja

Neki su otvorili i praktična pitanja kao što je s namještajem.

– Ako najam bude »priuštiv«, a stan nenamješten, trošak opremanja i selidbe pada na najmoprimca – što umanjuje priuštivost. Predlažem da država pomogne vlasnicima opremiti stanove (uz prebijanje na isplatama), kaže u svom komentaru jedan građanin.

Također se predlaže da se kao osiguranje tražbine ne upisuje založno pravo na nekretninu, već da se koriste bjanko zadužnice, jer bi hipoteka spriječila ulazak nekretnine u program. Pojedini sudionici podsjećaju i na ranije najave o poticajima privatnim investitorima i revolving fondu za gradnju stanova za dugoročni najam.

– Imam spreman manji projekt. Ima li prostora u zakonskom okviru da se takvi projekti direktno uvrste u program, pita komentator prijedloga programa dok drugi predlaže ubrzanu gradnju velikih studentskih domova u velikim gradovima.

Logika je, istče, stara koliko i studentske sobe – svaki dom oslobađa stotine stanova s tržišta najma i smanjuje pritisak na cijene.

Do 20. rujna građani i organizacije mogu registracijom na eSavjetovanja ostaviti mišljenja, prijedloge i primjedbe. Nakon toga slijedi analiza pristiglih komentara i eventualne dorade. No društveno gledajući pred ovim programom su tri testa. Priuštivost koja se stvarno osjeti u novčaniku – 30 posto prihoda minus standardizirane režije zvuči razumno, ali provedba ovisi o točnom mjerenju prihoda, kontroli stvarnih troškova i pravovremenim korekcijama. Potrebno je osigurati tržišne učinke bez neželjenih posljedica – medijalna najamnina kao referenca mora biti precizno lokalizirana i dinamična, uz mehanizme da ne »povuče« ostatak tržišta naviše i ne kazni postojeće korektne odnose najma.

Također, nužno je pravedno i jasno bodovanje – uključujući obrtnike, samohrane roditelje, volontere, osobe s invaliditetom i rane faze karijera mladih. Što su kriteriji jasniji, to je veće povjerenje.

Realizacija programa

Aktiviranje praznih stambenih jedinica i njihovo uključivanje u Program priuštivog najma jedna je od mjera Nacionalnog plana stambene politike Hrvatske do 2030., koji je Vlada donijela u ožujku ove godine. Što to predlagač planira postići programom i kako će izgledati njegova realizacija?

Predviđa se aktiviranje stambenih jedinica u državnom vlasništvu kao i uključivanje praznih stanova u privatnom vlasništvu čime bi se, uz isplatu naknade vlasnicima, više godina prazne nekretnine dale u najam građanima koji svoje stambeno pitanje ne mogu riješiti na tržištu nekretnina. Programom se, prema Nacionalnom planu stambene politike, cilja na kućanstva koja nemaju riješeno stambeno pitanje niti posjeduju vlastitu stambenu nekretninu, kućanstva s minimalnim do prosječnim prihodima, mlade osobe i obitelji s više djece, osobe s invaliditetom te osobe čija su zanimanja na popisu deficitarnih. Detaljno se razrađuje postupak provedbe javnih poziva za vlasnike i najmoprimce, sustav bodovanja, potrebnu dokumentaciju, način utvrđivanja i provedbe lista reda prvenstva, način izračuna lokalno priuštive najamnine, opće uvjete ugovora o davanju nekretnine na uporabu i ugovora o najmu.

Provodit će ga Agencija za pravni promet i posredovanje nekretninama (APN) dok će jedinice lokalne samouprave dostavljati APN-u podatke o potrebama na svom području i popise deficitarnih zanimanja, na temelju čega će APN objavljivati javne pozive za vlasnike praznih stanova i zainteresirane najmoprimce u sredstvima javnog informiranja i na svojim mrežnim stranicama. Po završetku poziva, APN će utvrditi listu raspoloživih stambenih jedinica i formirati listu prvenstva za najmoprimce. Rangiranje će se provoditi prema kriterijima poput prihoda kućanstva, broja članova obitelji, broja djece, dobi, stupnju invaliditeta, mjesta prebivališta, stručne spreme i potrebe za deficitarnim zanimanjima. Najmoprimcima se potom nudi stan s liste raspoloživih stanova, a odgovarajuća površina stana određuje se prema propisima o društveno poticanoj stanogradnji, uz dopuštena odstupanja od minus pet do plus 20 četvornih metara.

Ugovor o davanju stana na uporabu sklapa APN s vlasnikom, nakon odabira najmoprimca, dok se ugovor o najmu sklapa između APN-a i najmoprimca. APN pritom obavlja sve administrativne i tehničke poslove provedbe Programa priuštivog najma i vodi bazu podataka o iskazima interesa i sklopljenim ugovorima.

Obračun najamnine

Priuštiva najamnina plaća se APN-u i ona ne smije prelaziti 30 posto mjesečnih prihoda kućanstva, umanjeno za režijske troškove. Mjesečni režijski troškovi izračunavaju se prema formuli: površina stana × 2,50 eura. Primjerice, obitelj s ukupnim prihodima od 2.000 eura za stan od 60 kvadrata plaćala bi najam po formuli: prihodi × 0,30 − 2,50 eura po kvadratu = 600 – 150 = 450 eura mjesečno. Ako bi im prihodi rasli, rasla bi i najamnina, dok bi u slučaju smanjenja primanja obitelj imala pravo zatražiti korekciju. Razliku do iznosa koji dobiva vlasnik, nadoknadio bi APN. Vlasnici nekretnina uključeni u Program priuštivog najma ostvaruju pravo na naknadu u visini lokalne medijalne najamnine. Ona se isplaćuje u dvije rate i to 60 posto odmah nakon predaje nekretnine APN-u, a preostalih 40 posto nakon isteka polovice ugovorenog razdoblja. Primjerice, za stan od 60 četvornih metara u Zagrebu s ugovorom na pet godina, medijalna najamnina iznosi 660 eura mjesečno. To je 7.920 eura godišnje, odnosno 39.600 eura za pet godina. Prva isplata iznosila bi 23.760 eura, a druga 15.840 eura. Ako se nekretnina ne nalazi u uporabljivom stanju, vlasnik je mora dovesti u uporabljivo stanje u roku od šest mjeseci.