RIJEKA – Danas najveći broj članica EU-a ima zadovoljavajuće uređenu problematiku stanovanja. U nekima je pravo na stanovanje ustavna kategorija kao što su Belgija, Slovenija, Španjolska, Grčka, Portugal, Švedska, ili je regulirano odgovarajućim zakonima kao što su Francuska, Danska, Velika Britanija, Njemačka. Zajedničko svim stambenim politikama je razumijevanje stanovanja ne samo kao »krova nad glavom«, nego kao civilizacijskog standarda.

Bitna karika

Prošla je godina dana od donošenja novog Zakona o upravljanju i održavanju zgrada, pa predsjednika Hrvatske udruge stanara i suvlasnika zgrada, prof. dr. Dejana Bodula s Pravnog fakulteta u Rijeci, koji je bio član Povjerenstva za pripremu Zakona, pitamo kako je prošla prva godina od njegovog donošenja.

– Analizirajući Zakon o upravljanju i održavanju zgrada možemo tvrditi kako predstavlja dobar temelj za nesmetano razvijanje i kvalitete stanovanja u Republici Hrvatskoj. Iako je nesporno kako se predmetni Zakon odlikuju modernim rješenjima, ne smije se međutim zaboraviti da sustav, u zakonskom smislu, ni izdaleka nije dovršen. Tu je više problema, ali možda najočitiji je institut predstavnika suvlasnika čije su ovlasti definirane Zakonom, zakonom kojim se uređuje vlasništvo i druga stvarna prava te međuvlasničkim ugovorom, kaže Bodul.

Foto Arhiva/NL

Bodul upozorava kako su za upravljanje zgradama ključna dva tijela – upravitelj i predstavnik suvlasnika, kojega, prema novom Zakonu, svaka zgrada mora imati. Iako zakonodavac ima ustavnu ovlast odlučivanja o javnim politikama te pri tome uživa široku slobodu procjene, istodobno snosi i isključivu odgovornost za svrsishodnost zakonskih rješenja. Budući da se u ovom slučaju ne radi o pukoj pravno-tehničkoj izmjeni, već o dubinskom i strukturalnom zahvatu koji bitno mijenja dosadašnji model upravljanja zgradama, otvara se pitanje je li zadržavanjem instituta predstavnika suvlasnika doista postignuta uravnotežena i funkcionalna namjera reforme sustava upravljanja.

– Možemo reći da je predstavnik suvlasnika bitna karika u životu i održavanju neke stambene zgrade. Kako bi suradnja upravitelja i suvlasnika bila što bolja, predstavnik je dužan održavati redovne godišnje sastanke suvlasnika, upoznati ih sa stanjem zgrade, potrebnim radovima na njezinom održavanju, troškovniku kod izvođenja određenih sanacija… Iako u praksi ima primjera izvrsne suradnje predstavnika sa suvlasnicima, odnosno s upraviteljem, nažalost česti su i slučajevi gdje takve osobe provode samovolju i rade »na svoju ruku«. Naime, u praksi upravljanja zgradama ponekad je vidljivo da predstavnik suvlasnika ne ispunjava ulogu koju mu određuje zakon. Često se može primijetiti samovoljno donošenje odluka i financiranje zahvata bez upoznavanja ostalih suvlasnika, a zabilježen je i niz primjera zlouporaba na štetu suvlasničke zajednice, napominje Bodul.

Bodul je proveo istraživanje u kojem je razgovarao s predstavnicima suvlasnika iz većih i manjih stambenih zgrada, putem ankete, telefonskih intervjua i osobnih razgovora. Neki od sugovornika imaju dugogodišnje iskustvo u toj ulozi, što je važno za procjenu koliko je postojeći zakonski okvir učinkovit. Iako je tema slabo istražena, a uzorak ograničen, rezultati istraživanja nude korisne uvide i otvaraju prostor za daljnja istraživanja.

– Istraživanjem se željelo odgovoriti na specifična pitanja. Prvo je pitanje bilo koliko predstavnici suvlasnika poznaju pravne propise kojima se uređuju upravljanje stambenim zgradama, a drugo postoje li među ispitanicima razlike u pokazanom znanju o pravnim propisima s obzirom na neke karakteristike ispitanika, primjerice, radno iskustvo. Spuštajući se na praktičnu i empirijsku razinu svjedoci smo kako je postojeća regulativa upravljanja stambenim fondom otvorila i probleme, a jedan od njih je i koliko je realno i životno očekivati da će predstavnik suvlasnika poznavati navedenu pravnu problematiku upravljanja zgradom koja obuhvaća više desetaka složenih propisa i postupati po istoj, objašnjava Bodul.

Prijetnje kaznama

Udrugu stanara posebno zabrinjava sve veći broj e-mailova i poziva stanara koji se žale da im predstavnici stanara prijete kaznama zbog navodnog kršenja kućnog reda. Takvi slučajevi, upozoravaju u Udruzi, pokazuju da dio predstavnika ne poznaje dovoljno, ili uopće ne poznaje, zakonska pravila i granice svojih ovlasti.

– Dobivamo dosta upozorenja o postavljanju nezakonitog videonadzora jer nisu ispoštovane propisane procedure, upozorava Bodul. Dodaje kako i analiza sudske prakse pokazuje da dio predstavnika suvlasnika ne poznaje zakonska rješenja niti postupa u skladu s njima.

Isto je potvrdilo i provedeno empirijsko istraživanje, čiji je cilj bio utvrditi razinu znanja predstavnika suvlasnika o upravljanju stambenim zgradama. Rezultati upućuju na to da ispitanici u velikoj mjeri slabo poznaju propise te imaju nisku razinu pravne pismenosti u području stambenog prava i vlasničkih odnosa.

Profesionalizacija upravitelja

Bodul ističe da prikupljeni podaci ukazuju i na praktične probleme pogotovo jer se primjećuje kako veliki broj zgrada nema predstavnika suvlasnika odnosno da su predstavnici suvlasnika nerijetko osobe koji nisu suvlasnici određene stambene zgrade, što sadašnji Zakon pod određenim uvjetima i dozvoljava.

– Naravno ima i iznimnih osoba, ali sustav nije dobar ako ovisi o entuzijazmu određenog pojedinca. Ovo tvrdimo jer je nesporna životna činjenica, ali i iskustvo, da su (su)vlasnički odnosi u zgradama u većini slučajeva iznimno složeni, posebno problematične su zgrade s više funkcionalnih sredina, da je nesređeno vlasničko stanje, dakle zemljišna knjiga, da je informiranost, educiranost i sudjelovanje suvlasnika u donošenju važnih odluka nerijetko na najnižoj razini, da bilo koji model stanovanja kako bi bio dugoročno održiv mora poći od činjenice da propis mora biti životan, što sve u konačnici rezultira činjenicom da će i potencijalno uklanjanje instituta predstavnika suvlasnika u stambenim zgradama samo napraviti situaciju manje problematičnom, objašnjava Bodul.

O tome postoji li rješenje tog problema »bivšeg predsjednika kućnog savjeta« današnjeg moderniziranog naziva predstavnika suvlasnika Bodul nije za radikalne promjene.

– Institut predstavnika suvlasnika u prvoj verziji Zakona trebalo je »ostaviti« jer je sustav upravljanja preveliki za radikalne promjene, ali mišljenja sam da bi ga u budućim izmjenama trebalo ukloniti iz Zakona i naglasak staviti na upravitelja i njegovu profesionalizaciju što za značajan broj upravitelja neće biti problem jer rade iznimno kvalitetno. Naime, za sada su upravitelji ili barem veći dio njih članovi Udruge upravitelja koja radi odličan posao. Ipak, trajno rješenje vidimo u profesionalizaciji funkcije upravitelja. Kada je riječ o pripadnosti određenoj profesiji, pravna teorija upućuje na to da se ona ostvaruje kroz profesionalna udruženja, uz jasno propisana pravila o članstvu i pristupu obavljanju djelatnosti. Član udruženja može postati osoba s odgovarajućom stručnom spremom i položenim propisanim ispitima, a upravo je članstvo u takvom udruženju preduvjet zakonitog obavljanja profesionalne djelatnosti, objašnjava Bodul.

Takav sustav dovodi do stvaranja posebne profesionalne kulture, temeljene na zajedničkim vrijednostima i stručnim pravilima, po kojima se određena profesija razlikuje od ostatka društva. Profesionalna udruženja u tom kontekstu imaju važnu ulogu jer postavljaju uvjete za ulazak u struku i pristup tržištu rada.

Operativna osposobljenost

Stručna literatura pritom navodi tri osnovna mehanizma kojima se regulira ulazak u profesiju – licenciranje, certificiranje i registriranje. Riječ je o neovisnim strukovnim udruženjima koja djeluju unutar svog područja, ali su istodobno povezena s drugim srodnim organizacijama, primjerice u području graditeljstva, kako bi u određenim situacijama mogli zajednički djelovati i štititi profesionalne interese.

Na čelu takvih udruženja najčešće su skupština i upravna tijela poput predsjedništva ili upravnog odbora, čije članove bira skupština, a oni za svoj rad odgovaraju upravo tom tijelu. Uz to, mnoga udruženja imaju i dodatna tijela, poput suda časti ili nadzornog odbora, čija je zadaća očuvanje ugleda i dostojanstva profesije.

– Jedan od možda najvažnijih, a na prvi pogled ne tako bitnih elemenata jest način organiziranja i operativna osposobljenost udruženja ekipiranog od osoba koje svoju egzistenciju vezuju za rad profesionalnog udruženja, a, zapravo, predstavljaju operativce koji svakodnevno imaju priliku unaprijediti rad udruženja. Bez stručnog osposobljenog udruženja, nema ni uspješne inicijative, niti pravovremenog izvršenja ciljeva postavljenih od strane upravljačkih tijela udruženja. Kako profesionalna udruženja, uglavnom, nastoje ostvariti određene ciljeve u svrhu postizanja nezavisnosti, nepristranosti i financijske samostalnosti, tako i tijela tih udruženja nastoje odražavati takva nastojanja formiranjem odbora prioritetno zaduženih za odnose s javnošću i za praćenje implementacije relevantne legislative, objašnjava Bodul.

Provedba Zakona na terenu

Ostaje otvoreno pitanje kako će u praksi funkcionirati služba komunalnog redarstva, koja bi trebala biti nadležna za nadzor provedbe Zakona.

– Ako se analiziraju javno dostupna izvješća o radu Direkcije za komunalno redarstvo Grada Rijeke, vidljiv je velik nesrazmjer između broja komunalnih redara i količine zakona te odluka koje moraju provoditi. Zbog toga se nadam da će prijave u području stambenog zakonodavstva biti ozbiljno razmatrane i konačno riješene, odnosno da prava stanara neće ostati samo na teorijskoj razini, zaključuje Bodul.