Većina postojećih stambenih kredita građanima, oko dvije trećine, ugovorena je uz fiksnu ili kombiniranu stopu (u prvoj fazi fiksna), što znači, kada ključne kamate Europske središnje banke i počnu padati, a očekuje se da će se to dogoditi negdje sredinom godine, to će osjetiti tek manji broj korisnika kredita, odnosno samo oni koji imaju kredite uz varijabilnu ili promjenjivu stopu. Oni pak s kreditima s fiksnom stopom neće zbog toga biti na dobitku kao što ni dosad, dok su kamate rasle, nisu bili na gubitku, već su zbog pravovremenog fiksiranja upravo izbjegli da se na njih prelije taj rast iz zadnje dvije godine. Naravno, ovisi kada je podignut kredit, odnosno kad se »ušlo« na tržište kredita.

Tko je kredit podignuo dok su tržišne kamate još bile relativno niske, na stambene oko 2 posto, te ih je tada fiksirao na neki rok, već je neko vrijeme na dobitku, jer ne osjeti rast tržišnih kamatnih stopa. Sada su pak, u skladu s tržišnim uvjetima, kamate na nove stambene kredite između 4 do 5 posto, dakle dvostruko su više i gotovo sve fiksne, što znači da će tolike ostati i kada ključna, a onda i nove tržišne kamate opet počnu padati.

O tome je govorila i direktorica Hrvatske udruge banaka, Tamara Perko, koju smo pitali hoće li građani koji dakle sada dižu stambeni kredit, uz kamatu od recimo 4,5 posto fiksno kroz neki dulji rok, jednom moći, ako primjerice tržišne kamate kroz godinu ili dvije padnu (na novougovorene kredite), refinancirati postojeće kredite, kako s fiksnom kamatom kakvu imaju ne bi »gubili«. Ako da, uz koje troškove, pitali smo. Perko kaže da promjenjive kamatne stope predstavljaju manji rizik za potrošače u periodu pada kamatnih stopa pri čemu se visina anuiteta smanjuje sukladno kretanju visine referentne kamatne stope. S druge strane, tumači, u vremenu rasta kamatnih stopa, promjenjive kamatne stope mogu dovesti do većih troškova otplate kredita.

Trošak solemnizacije

– Klijenti imaju na raspolaganju različite mogućnosti koje banke nude u redovnoj proceduri i koje ovise o njihovoj poslovnoj politici. Uvijek je preporuka da prouče svoju individualnu situaciju, fazu otplate kredita te izračunaju hoće li refinanciranjem svojih obveza biti u povoljnijoj poziciji pritom uzimajući u obzir jednokratne troškove refinanciranja kredita. Troškovi refinanciranja prije svega ovise o uvjetima poslovanja njihove banke, ali i o vrsti i fazi otplate pojedinog kredita. Najčešće se oni odnose na solemnizaciju u skladu s javnobilježničkim tarifama jer je aneks ugovora i novu zadužnicu potrebno ovjeriti kod javnog bilježnika, a u pojedinim situacijama postoji i mogućnost drugih troškova kao što je npr. procjena vrijednosti nekretnine, zaključuje šefica HUB-a.

U pravilu, refinanciranje je normalna poslovna praksa i tko je kreditno sposoban, može dobiti novi kredit da pokrije stari. No, postoje tu razni troškovi, pa valja biti oprezan. Vjerojatno ni samim bankama ne odgovara da klijenti masovno zatvaraju skupe kredite jeftinijim, no ako banka u kojoj klijent već ima kredit ne odobri refinanciranje, moglo bi biti »pretrčavanja« iz banke u banku, pa konkurencija opet radi svoje. Za banku je uvijek bolje zadržati klijenta. Hoće li korisnici kredita koji su ih podigli uz relativno visoke stope (4 do 5 posto), te kredite jednom kada tržišne stope padnu (možda opet na oko 2 posto, kolike su bile prije dvije godine), moći refinancirati po eventualno povoljnijim stopama, pitali smo i neke veće poslovne banke.

Detaljno proučiti

U Erste banci kažu da ako kod klijenta nije došlo do promijenjenih okolnosti od trenutka podizanja kredita, nude mogućnost promjene vrste i visine kamatne stope, i to neovisno o namjeni kredita. Privredna banka Zagreb također nudi mogućnost refinanciranja kredita po uvjetima iz redovne ponude ako su ispunjeni uvjeti za realizaciju novog kredita.

– Banka ne naplaćuje naknadu za prijevremenu otplatu niti za obradu kredita. Troškovi refinanciranja ovise o instrumentima osiguranja te uključuju i trošak procjene nekretnine (za kredite uz zalog) te trošak javnog bilježnika, precizira PBZ. Iz RBA navode da »klijenti koji udovoljavaju uvjetima za odobrenje kredita mogu refinancirati postojeći kredit po kamatnoj stopi koja je aktivna u trenutku predaje zahtjeva za refinanciranjem uz troškove solemizacije kod javnog bilježnika«.

Zagrebačka banka također u redovnoj proceduri nudi mogućnost refinanciranja novim kreditom, a u tom slučaju, navode u Zabi, postoje troškovi koji su povezani s ovim postupkom, poput javnobilježničkih troškova. I u OTP banci kažu da »svi klijenti korisnici kredita u bilo kojem trenutku, ako imaju kreditnu sposobnost, mogu zatražiti refinanciranje kredita na način da postojeći zatvore novim kreditom s povoljnijom kamatnom stopom«. Iz HPB-a stiže općenit odgovor.

– Svakom klijentu i kreditu banka uvijek pristupa individualno te je jedino na taj način moguće razmotriti i svaki pojedinačni zahtjev za promjenu uvjeta po postojećem kreditu u određenom trenutku, kaže HPB.

Poduzeća prva osjete rast, ali i pad kamata

Ako dođe do pada kamata, ključnih, a onda i euribora, te dalje tržišnih kamata, to bi prije svega mogla osjetiti poduzeća koja otplaćuju značajniji udio kredita s promjenjivim stopama, i to uz euribor, koji najbrže reagira na odluke ECB-a. Tamara Perko iz HUB-a kaže da je u ovom trenutku izgledno da je ciklus brzog rasta kamatnih stopa završen te da smo ušli u razdoblje stabilnijih kamatnih stopa na međunarodnom tržištu novca.