Obalni dio Preluka, južno od prometnice koja spaja Rijeku i Opatiju, u iduće dvije godine trebao bi doživjeti značajne transformacije. Veći dio uređenja tog područja financirat će se javnim, odnosno EU novcem, a svoje planove ima i privatni kapital.

Nakon objave da će Grad Rijeka uložiti oko 2,7 milijuna eura u krajobrazno uređenje i oplemenjivanje novim sadržajima područja bivšeg autokampa (oko 14.000 četvornih metara), pri čemu se 85 posto sufinancira iz EU fondova, odlučili smo provjeriti što je s preostalim dijelom tog područja koji uživa status pomorskog dobra.

Tim više što je ta zona prije desetak godina bila predmetom koncesioniranja od strane Primorsko-goranske županije, ali i čitavog niza sporova koji su se nakon toga vukli. Okidač da se svrne pogled na to područje je i potpuno devastirano zdanje nekadašnjeg ugostiteljskog objekta, koji već godinama naružuje cijeli taj potez.

Klupko peripetija

Rasplećući klupko zbivanja i peripetija unazad desetak godina, točnije od 2015. godine, kada je Primorsko-goranska županija dodijelila desetogodišnju koncesiju za gospodarsko korištenje tamošnjeg ugostiteljskog objekta, dijela plaže i pripadajućeg parkirališta, u startu valja apostrofirati da je ta koncesija, u istom tom obuhvatu, još uvijek na snazi, i to do 2039. godine.

Ovlaštenik ove koncesije je zajednica ponuditelja koju čine Projekt Preluk d.o.o, Projekt zapad d.o.o i preimenovana tvrtka Food city, danas Grad hrane d.o.o. Unutar zajednice ponuditelja, kroz proteklo su se desetljeće dogodile određene vlasničke i ine promjene.

Osim promjena sjedišta i preimenovanja, iza Grada hrane d.o.o i dalje stoji poznati riječki poduzetnik Zoran Maržić, odnosno njegove druge tvrtke, dok se kao osnivač i direktor Projekta Preluk cijelo vrijeme vodi Marin Brajković.

U tvrtki Projekt zapad od početka 2022. godine, umjesto Diane Maržić, upisuje se Lido Opatija d.o.o., dok direktorsku palicu od Zorana Maržića preuzima Johannes Böck. Prema podacima iz sudskog registra, Lido Opatija d.o.o u rujnu 2021. osnovao je bečki Gitone Beteiligungsverwaltungs GmbH, da bi se krajem prošle godine kao osnivač upisao Liburnia Rivera Hoteli d.d.

– Koncesionar je u obvezi do 16. siječnja 2028. godine izvršiti na pomorskom dobru koje je predmet koncesije ulaganja od najmanje 800.000 eura. Površina pomorskog dobra danog u koncesiju iznosi 4.699 četvornih metara, od čega na morski dio otpada 1.547 četvornih metara, dok se preostali dio odnosi na ugostiteljski objekt i terase, parkiralište i plažni dio s okolišem, izvijestili su nas iz resornog Upravnog odjela za pomorsko dobro, promet i veze PGŽ-a.

Uporabna dozvola

Prema zadnjoj izmjeni odluke o dodjeli koncesije za taj dio područja Preluka iz prosinca 2024. godine, koncesionar bi s početkom 2029. godine morao zaokružiti sva planirana ulaganja te ishodovati uporabnu dozvolu.

Stalni dio godišnje koncesijske naknade iznosi 17.292 eura, a nakon što ovlaštenik koncesije to područje privede svrsi i počne s radom, na konto promjenjivog dijela koncesijske naknade trebao bi uplaćivati 3 posto od ostvarenog prihoda od obavljanja ugostiteljske djelatnosti te po 1,5 posto od prihoda ostvarenih pružanjem usluga na plaži i naplate parkinga.

Oko planova za Preluk kontaktirali smo Zorana Maržića koji je kratko poručio da je projekt u postupku ishodovanja građevinske dozvole, a nakon njezinog izdavanja pristupit će se zahvatima na temeljitoj adaptaciji ugostiteljskog objekta i terasa, sve unutar postojećih gabarita, kao i uređenja pripadajućeg okoliša. Prema Maržiću, sve će biti realizirano unutar koncesijskih rokova.

Iz analize investicijskog plana koju je koncesionar priložio u zahtjevu PGŽ-u za produljenje koncesije prije dvije godine, glavnina ulaganja odnosit će se na rekonstrukciju postojeće građevine ugostiteljsko-turističke namjene, oko 811.000 eura, dodatnih 97.000 eura planirano je za opremanje, dok su ulaganja u okoliš, njegovo hortikulturno uređenje, ali i dohranjivanje plaže šljunkom procijenjena na 80.000 eura.

Koncesijom je predviđena postava 20 ležaljki i 10 suncobrana, kao i iznajmljivanje sportskih rekvizita za more. Uz obalu, u moru se planiraju postaviti plutače za plivače.

Tuševi i paravani za presvlačenje biti će smješteni duž stražnjeg dijela plaže, a investitor se izjasnio da će koristiti prirodne materijale, pa bi tako buduće sunčalište i popločenje prostora za tuširanje bili od kamena, kao i razdjelni zidovi.

Upravni sporovi

Unatoč činjenici što je tih godina na obalnom potezu Preluka vladao potpuni kaos oko posjeda, Primorsko-goranska županija krajem 2014. godine raspisala je javni poziv za koncesioniranje tog područja.

Jednom koncesijom obuhvaćeno je područje autokampa, i to na rok od pet godina, dok se druga koncesija odnosila na korištenje ugostiteljskog objekta i pripadajućeg dijela plaže i parkirališta.

Ponudu Zajednice ponuditelja Projekt Preluk, Projekt zapad i tadašnjeg Food Cityja, stručno je povjerenstvo valoriziralo kao najpovoljniju, pa su na sjednici Županijske skupštine u ožujku 2015. godine donesene odluke o dodjeli ove dvije koncesije spomenutom ponuditelju.

U klauzulama tih odluka izrijekom se navodilo da je najpovoljniji ponuditelj upoznat s mogućnošću odgođenog stupanja u posjed, kao i da se odriče prava potraživanja naknade štete s tog osnova prema Županiji, kao davatelju koncesije.

Ugovori s novim koncesionarom potpisani su osam mjeseci kasnije, u studenom 2015. godine, premda Županija i dalje nije bila ni blizu toga da novog koncesionara uvede u posjed.

U koncesijskim ugovorima ugrađena je odredba da su obje strane suglasne da se uvođenje u posjed, za koji se vezao i sam početak trajanja koncesije, odgađa za razdoblje od godine dana.

Kako prostor i dalje nije bio slobodan, Županijska skupština u srpnju 2017. godine donosi odluke kojim se obje koncesije iz 2015. godine oglašavaju ništetnima.

Zajednica ponuditelja Projekt Preluk, Projekt zapad i Food City na to se žali, međutim, Ministarstvo mora, prometa i infrastrukture (MMPI) odbacuje žalbe kao neosnovane, na što druga strana pokreće upravni spor.

Upravni sud u travnju 2018. godine poništava drugostupanjsko rješenje MMPI-ja te predmet vraća na ponovno odlučivanje iz razloga što ministarstvo nije u propisanom roku dostavilo odgovor na tužbu.

U proljeće 2019. godine Ministarstvo mora ponovo odlučuje isto i odbija žalbe kao neosnovane, a Projekt Preluk, Projekt zapad i Food city opet pokreću upravni spor.

Upravni sud u Rijeci u veljači 2021. donosi presudu kojom se poništava i rješenje resornog ministarstva, ali i odluke Županije o oglašavanju koncesija ništetnim. Sada se Ministarstvo mora žali, međutim, Visoki upravni sud (VUS) u srpnju iste godine odbija im žalbu i potvrđuje prvostupanjsku presudu.

S obzirom na to da su slijedom ovakve presude VUS-a ostali na snazi potpisani ugovori o koncesiji, iz Županije pozivaju zajednicu ponuditelja Projekt Preluk, Projekt zapad i Food city na primopredaju koncesije, ali samo za ugostiteljski objekt, pripadajući dio plaže i parkiralište, dok se ugovor za koncesiju autokampa i plaže sporazumno raskida.

Zahtjev za produljenje

Koncesionar, odnosno zajednica ponuditelja koju predstavlja Projekt Preluk, 20. travnja 2022. godine preuzeo je u posjed ugostiteljski objekt i pripadajuće područje plaže i parkirališta, a već u zapisniku o primopredaji notirano je da zatečeno stanje objekta iziskuje dodatna ulaganja i potpunu obnovu u odnosu na ranije stanje, s prijedlogom da se sagleda mogućnost produljenja koncesije.

U ožujku 2023. godine, putem Odvjetničkog društva Poldan, Gatara, Vižintin i dr., dostavljaju i službeni zahtjev prema PGŽ-u da se produlji trajanje koncesije za dodatnih 10 godina, odnosno na ukupno 20 godina.

– Pregledom objekta od strane arhitekta, statičara i drugih stručnih osoba utvrđena je i bitna statička i konstrukcijska ugroženost cijelog objekta, prvenstveno zbog djelovanja mora i vremena, ali i požara, kao i činjenice da objekt nije održavan, niti čuvan.

Stoga je koncesionar pristupio projektiranju i izračunu potrebnih ulaganja u objekt. Prema troškovniku koji se prilaže i čini sastavni dio idejnog projekta, potreba ulaganja samo u građenje iznose 988.020 eura, stoji u tom dopisu.

Za potrebe ovog zahtjeva, Upravni odjel za pomorsko dobro, promet i veze naručio je izradu studije od riječkog Pomorskog fakulteta, kojom je utvrđena opravdanost produljenja roka trajanja koncesije za dodatnih sedam godina.

S obzirom na to da su se i iz Grada Rijeke očitovali da ne vide zapreke produljenju koncesije, na sjednici Skupštine PGŽ-a početkom prosinca 2024. godine donesena je odluka o izmjeni odluke o davanju koncesije za rekonstrukciju i gospodarsko korištenje ugostiteljskog objekta i terasa, plaže i parkirališta na Preluku.

Time je formaliziran novi rok trajanja koncesije na 17 godina, počevši od 20. travnja 2022. godine, kada je koncesionar stupio u posjed. Ujedno, preinačen je i iznos obveznih minimalnih ulaganja koncesionara u iznosu od 988.020 eura, umjesto ranijih projekcija od 496.516 eura, s kojima je spomenuta Zajednica ponuditelja dobila koncesiju 2015. godine.

Slijedom pribavljenog mišljenja Ministarstva financija, provedena je i indeksacija stalnog dijela koncesijske naknade. S obzirom na to da se ugovorom o koncesiji kao početak trajanja, a time i plaćanja koncesije, utvrdio trenutak stupanja u posjed, usklađivanje s inflacijom obuhvatilo je razdoblje od 2022. godine, pa se taj, stalni dio koncesijske naknade povećao za 1.657 eura, s nekadašnjih 15.635 na 17.292 eura.

Ishodovana lokacijska dozvola

– Na temelju Odluke o izmjeni Odluke o davanju koncesije za gospodarsko korištenje ugostiteljskog objekta i terasa, plaže i parkirališta na Preluku koncesionar je 19. rujna 2025. godine ishodovao lokacijsku dozvolu od Upravnog odjela za urbanizam, prostorno uređenje i graditeljstvo Grada Rijeke, koja je postala izvršna 30. listopada 2025. godine, te je s koncesionarom sklopljen I. dodatak Ugovoru o koncesiji.

Dodatkom ugovoru utvrđeno je da se koncesija daje na rok od 17 godina, računajući od dana uvođenja koncesionara u posjed, odnosno od 20. travnja 2022. godine, iz čega proizlazi da koncesija traje do 20. travnja 2039. godine, odgovorili su nam iz županijskog Upravnog odjela za pomorsko dobro, promet i veze.

Prema izmjeni odluke o davanju koncesije iz prosinca 2024. godine, ugostiteljski objekt smije se rekonstruirati samo u postojećim gabaritima i uz uvjet da se ne mijenja postojeći obalni rub.

Također, ostavljena je mogućnost da se rok za ishodovanje uporabne dozvole produlji »u slučaju objektivnih razloga«, drugim riječima da to ne bude početak 2029. godine.

Ujedno, važno je spomenuti, uvedena je i klauzula prema kojoj je moguć raskid ugovora o koncesiji »sukladno važećim zakonskim propisima iz razloga privođenja koncesioniranog područja svrsi utvrđenoj važećom prostornoplanskom dokumentacijom«.

To u originalnoj odluci o davanju koncesije za korištenje tog dijela pomorskog dobra na Preluku iz 2015. godine nije stajalo.

Povrat uloženog tek od 2031.

Prema »Studiji opravdanosti produljenja roka trajanja koncesija za adaptaciju i gospodarsko korištenje ugostiteljskog objekta i terasa, plaže i parkirališta Preluk« koju je u studenom 2024. godine izradio Pomorski fakultet u Rijeci, korištene su analize pokazale da je opravdano produljenje za još sedam godina, budući da u razdoblju od 17 godina, kako se zaključuje u toj studiji, koncesionar ostvaruje »prihvatljive stope povrata na svoju investiciju«.

Prema izračunima studije, koncesionar bi tek 2031. godine počeo ostvarivati povrat svojih ulaganja. Na temelju projiciranih godišnjih prihoda od obavljanja djelatnosti, napravljen je izračun prema kojem bi se od koncesijskih naknada do 2039. godine uprihodovalo 728.986 eura, a tim studije potrudio se izračunati i druge javne prihode koji bi se ostvarili od poreza na dobit, PDV-a, poreza i doprinosa na plaće.

Sporazumni raskid koncesije za autokamp

Koncesija za područje autokampa i propadajuće obale iz 2015. godine novom je koncesionaru dozvoljavala, među inim, postavljanje i iznajmljivanje kamp kućica i šatora. Za razliku od koncesije za drugi, ugostiteljski dio Preluka, ugovorom o koncesiji za autokamp bila je ostavljena opcija raskida ugovora prije isteka roka iz razloga privođenja tog područja namjeni utvrđenoj prostorno-planskoj dokumentaciji.

Nakon što je Visoki upravni sud poništio odluku Županije kojom su obje dodijeljene koncesije proglašene ništavnim, za područje bivšeg autokampa zatraženo je očitovanje od Grada Rijeke.

Konstatirajući kako je Prostornim planom i GUP-om Grada Rijeke to područje definirano kao zona sporta i rekreacije, bivši gradonačelnik Marko Filipović iskazao je protivljenje uvođenju u posjed koncesionara.

– Okončanjem sudskih postupaka i ispražnjenjem područja od osoba i stvari, predmetno pomorsko dobro je na upravljanju Grada Rijeke i privedeno je namjeni određenoj važećoj prostornoplanskoj dokumentaciji, a uređenje zone sporta i rekreacije provodit će se postepeno u narednom razdoblju, stoji u dopisu Filipovića iz studenog 2021. godine.

Zajednica ponuditelja, predvođena Projektom Preluk d.o.o, prema dostupnim službenim materijalima, u veljači 2022. godine dostavila je očitovanje kako su voljni prihvatiti sporazumni raskid ugovora. Županijska skupština je potom u ožujku donijela odluku o prestanku koncesije za korištenje plaže i autokampa Preluk