Među temama koje zanimaju opatijsku javnost, zaštita prostora i zaustavljanje preizgrađenosti koja je zelene zone pretvorila u sive, visoko su na listi prioriteta. Izrada četvrtih izmjena Urbanističkog plana uređenja (UPU) Opatija i Prostornog plana uređenja grada (PPUG) Opatije ušla je u završnicu, pa su nadležni iz Grada Opatije u »Gervaisu« organizirali radionicu tijekom koje su nazočnima predstavljene glavne aktualnosti vezane uz prostorno planiranje kako bi se mogli pripremiti i uskoro aktivno uključiti u javnu raspravu. Detalje o zanimljivoj i kompleksnoj temi otkrio je u razgovoru posvećenom upravo prostorno-planskoj budućnosti Opatije njezin gradonačelnik Fernando Kirigin.

– S izmjenama UPU-a Opatija i PPUG-a Opatije startali smo u prosincu 2023. godine i postupak se sada privodi kraju. Procedura je takva da je potrebno u proceduri izmjena prikupiti velik broj suglasnosti nadležnih tijela što nažalost jako dugo traje, pa smo sada već u 2026. godini. Učinili smo nešto novo, a to je da smo prvi put u postupku izmjena prostornoplanskih dokumenata organizirali radionicu kako bismo prije javne rasprave približili tematiku građanima koji su imali prilike putem anketnih upitnika izraziti svoja mišljenja i ideje. Sada su ta mišljenja i ideje na evaluaciji kod provoditelja izmjena planova, nakon čega će se iskristalizirati dva konačna prijedloga i to krovnoga Plana uređenja Grada Opatije i Urbanističkog plana uređenja Grada Opatije koji će se naći na javnoj raspravi koja se planira održati u prvom dijelu mjeseca ožujka. Pored toga želim istaknuti da Grad Opatija kontinuirano, od kada sam ja gradonačelnik, u okviru svojih nadležnosti i mogućnosti, provodi niz drugih aktivnosti usmjerenih na zaštitu prostora i zakonitost postupanja u izdavanju akata za gradnju. Tako sam kao gradonačelnik još 2022. godine donio Uputu upravnim tijelima Grada kojom se, u cilju sprječavanja pretjerane izgradnje, u svim predmetima u kojima su akti za gradnju izdani temeljem tzv. »in bianco zahtjeva« ili u predmetima gdje je sporna tzv. »četvrta etaža«, obavezno podnose žalbe protiv takvih akata.

Dozvole izdaje Ured za graditeljstvo

Mnogi se pitaju što je omogućilo izgradnju tako velikog broja višestambenih zgrada koje se ne uklapaju u do tada arhitektonski skladnu Opatiju?

– Kao što je poznato, Grad Opatija kontinuirano, u okviru svojih mogućnosti i nadležnosti, provodi brojne aktivnosti usmjerene na zaštitu prostora i zakonitost postupanja. Puno je toga učinjeno već izmjenama prostornoplanske dokumentacije 2021. godine, a naš problem u prostoru, moram ponoviti, nastao je zbog toga što tumačenja planova koji su s manjim izmjenama na snazi od 2009. godine od strane onih koji izdaju dozvole za gradnju, nisu bila u skladu sa stavovima Grada Opatije. Ta neslaganja su se počela kroz mnogobrojne žalbe izražavati od 2021. godine, kada je došlo do promjene vlasti. Bitno je ovdje pojasniti da Grad Opatija ne izdaje ni lokacijske, ni građevinske, a ni uporabne dozvole, već to radi Ured za graditeljstvo PGŽ-a. U vrijeme svjetske krize koja je u Hrvatskoj trajala negdje do 2015. godine, premda se to moglo, u Opatiji se jako malo gradilo i zatim je 2016., te posebno tijekom 2017. i 2018. došlo do intenzivne gradnje koja je svoj vrhunac doživjela 2022. i 2023. godine. Nakon što se vidjelo što se je počelo događati u prostoru, 2020. godine se reagiralo i prionulo hitnim izmjenama prostornoplanske dokumentacije čija je izrada potrajala do travnja 2021. godine. Sve ovo što danas vidimo u prostoru je izgrađeno po dozvolama i zahtjevima koji su vezani uz stari plan iz 2009. godine. Da pojasnim, naš je zakon predvidio mogućnost da kada podneseš zahtjev za vrijeme dok je određeni plan na snazi, možeš u budućnosti graditi po tom planu. Problem je u tome što se pod zahtjevom prihvaća i tzv. »in bianco« papir na kojemu samo piše ime i prezime podnositelja zahtjeva i broj čestice za koju se ne utvrđuje vlasništvo, niti je priložen idejni projekt. Bilo je i slučajeva kada su pojedinci podnosili zahtjeve za više čestica kojima tada možda i nisu bili vlasnici. Temeljem takvih zahtjeva se nažalost i dalje izdaju akti za gradnju, a ono što želimo naglasiti je to da se Grad Opatija žalio na puno dozvola, ali je to imao prilike učiniti samo u slučajevima gdje je bio stranka u postupku u fazi dobivanja lokacijske i građevinske dozvole. Problem je u tome da tijelo koje izdaje lokacijske i građevinske dozvole kao stranke u postupku sukladno zakonu priznaje isključivo vlasnike susjednih parcela što Grad u velikoj većini slučajeva nije bio pa za izdane dozvole u fazi kada je žalba mogla bila učinkovita nije ni znao. Prilikom zadnje izmjene Zakona Grad Opatija je od Ministarstva prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine tražio da se kod izdavanja svih akata za gradnju na opatijskom području Grad koji bi trebao upravljati prostorom uključi kao stranka u postupku bez obzira na pravni interes, no nažalost naš prijedlog nije prihvaćen.

Osporili »četvrtu etažu«

Dakle, kad su tzv. »in bianco« zahtjevi koje uspijemo »pohvatati« u pitanju, naše žalbe se redovito odbijaju u prvom i drugom stupnju postupka na Ministarstvu, ali nam je Upravni sud u dva slučaja pokrenuta još 2022. godine nedavno dao za pravo. Presuda je doduše nepravomoćna jer se žalilo Ministarstvo. Upravni sud obrazlaže da smo u pravu kad navodimo da se na temelju običnog papira bez idejnog projekta i ostale potrebne dokumentacije nije mogao pokrenuti upravni postupak te zadržati status da se može graditi po starom planu. Na kraju će konačnu odluku u ovim predmetima na koje smo se žalili još 2022. godine donijeti Visoki upravni sud. Nadam se da na tu odluku nećemo čekati sljedeće četiri godine jer će do onda svi ti »in bianco« zahtjevi biti konzumirani pa cijela ta borba neće imati nikakvog smisla. S druge strane, uspjeli smo osporiti tzv. »četvrtu etažu« koje su bile rezultat očito pogrešno tumačenja važećih Planova, a u kojim je slučajevima na našu stranu stalo i samo Ministarstvo.

Zbog čega su ljudi podnosili in bianco zahtjeve?

– Kada su vidjeli na javnoj raspravi prije donošenja plana 2021. što će se dogoditi i da će uvjeti za gradnju biti puno restriktivniji, požurili su s predajom nepotpunih zahtjeva jer nisu imali vremena za predaju kompletne dokumentacije koja je potrebna za izdavanje lokacijske dozvole. Zamjeram zbog toga što ih nadležno tijelo nije odmah pozvalo da u roku od 30 dana nadopune predmet potrebnom dokumentacijom, a da se to učinilo, velika većina bi bila odbijena sa zahtjevom jer to ne bi stigla napraviti pa bi danas imali puno manje problema u prostoru, puno manje »betonskih kocki«. Bilo bi bar 50 posto manje tih dimenzijama neprihvatljivih objekata nego li ih je danas izgrađeno… Također, kada bi se Gradu Opatiji zakonski omogućilo da bude stranka u postupku kod izdavanja svih dozvola za gradnju, situacija bi se promijenila i Grad bi mogao puno više pravovremenim žalbama utjecati na izgled prostora. Ponavljam, glavni problem je u tome što prema zakonu trenutačno nemamo alate uz pomoć kojih bi se mogli uključiti u izdavanje svih dozvola za gradnju i na taj način kontrolirati dozvole koje su izdane temeljem prostornoplanskih dokumenata koje donosi Grad Opatija.

Koji je značaj spomenutih presuda u korist Grada Opatije?

– Imamo dvije presude Upravnog suda u našu korist koje su nepravomoćne jer se na njih žalila stranka, a i Ministarstvo prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine i konačnu će riječ donijeti Visoki upravni sud. Bit će to međutim pirova pobjeda, jer možda ćemo imati pravorijek, ali u prostoru – imamo ono što već imamo. Na već izgrađene zgrade nećemo moći puno utjecati, ali na buduće hoćemo. Treba znati da će novi planovi biti još restriktivniji, pa se može očekivati puno novih tzv. »in bianco« zahtjeva za izgradnju po planu koji je sada na snazi, ali uz konačnu presudu bismo riješili tu problematiku s tzv. »in bianco« zahtjevima. Plan iz 2021. je puno toga što je neprihvatljivo u prostoru onemogućio, ali ovo što sada donosimo je finalizacija i više definitivno neće biti moguće izgraditi mastodonte kao do sada. Naime, na 90 posto građevinskog područja na teritoriju Grada Opatije već više od dvadeset godina je propisan maksimum od tri stambene jedinice po novoizgrađenom objektu, ali nije bio iz nekog razloga propisan broj poslovnih prostora i tako je došlo do toga da su poslovni prostori postali apartmani, dozvoljeno je etažiranje tih objekata i ono što je najčudnije dozvoljena je prijava prebivališta u tim poslovnim prostorima – apartmanima što predstavlja presedan možda i na području EU-a. Tako smo od objekata s tri stambene jedinice »legalno« dobili višestambene objekte.

Stop novim mastodontima

U javnosti se može čuti primjedba kako nova prostornoplanska dokumentacija Opatiji ne donosi suštinske, već samo kozmetičke promjene. Što biste rekli na to?

– Ako se između ostalog kroz nove prostornoplanske dokumente smanjuje broj etaža i dimenzije budućih objekata te se jasno definira broj uporabnih jedinica kojih ne može biti više od tri, čime se eliminira mogućnost izgradnje velikih višestambeno-apartmanskih objekata, onda se to baš i ne može nazvati samo kozmetičkim promjenama planova. Na cijelom području Grada Opatije po tom novom planu osim na parcelama u vlasništvu Grada namijenjenim za izgradnju stanova za priuštivi najam više neće biti moguće graditi velike višestambeno-apartmanske objekte koje sada susrećemo u prostoru uz bilo kakva drugačija tumačenja naših planova. Činjenica je da i dalje nažalost postoje privatne parcele sa starim dozvolama za gradnju višestambenih betonskih mastodonata na području Grada poput lokacija na Kosovu i Tošini, temeljem kojih će se prije ili kasnije graditi ono što ne želimo vidjeti u prostoru. Ali to je nažalost nešto iz prošlosti na što ne mogu utjecati. Uz ranije navedeno i smanjenje visine objekata na dvije odnosno kaskadne tri etaže, u prijedlogu novih planova nema više mogućnosti iskopa koji uranjaju u utrobu terena, moći će se kopati do najviše metra i pol u odnosu na sadašnju kotu terena.

Građanima će još biti važno i kakvi mogu biti krovovi, a prema od strane planera provedenoj analizi u Opatiji i Ičićima ima dosta ravnih krovova. Teško ih je sada na tom području zabraniti. Dakle, prema novom planu će se na području koje pokriva UPU Opatija i UPU Ičići dozvoljavati izgradnja ravnih, ali zelenih krovova s debelim slojem zemlje dok su na ostalom području Grada propisani kosi krovovi. Također, propisana je i visina zelenila u okućnici koja mora biti kod tehničkog prijema zgrade, pa će se po novom morati više ulagati u sadnju većih stabala.