Znam da država teško može natjerati poslovne banke da prilagode uvjete kreditiranja na način da omoguće lakše dobivanje kredita za kupovinu nekretnine. Ali, apsurd je da možeš plaćati najamninu, možeš si je priuštiti, ali ne možeš dobiti kredit za kupnju vlastite nekretnine, a mjesečna rata kredita bi iznosila otprilike kao i mjesečni iznos najma. Jedan je to od prvih komentara pristigao na prijedlog Programa priuštivog najma za koji je Ministarstvo prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine, kao predlagatelj, otvorilo javno savjetovanje.

Povoljni uvjeti

– Aktiviranje postojećih praznih stambenih jedinica i njihovo uključivanje u Program priuštivog najma jedna je od mjera Nacionalnog plana stambene politike Republike Hrvatske do 2030., koji je Vlada donijela u ožujku ove godine. Program predviđa aktiviranje stambenih jedinica u državnom vlasništvu, kao i uključivanje praznih stanova u privatnom vlasništvu. Time bi se, uz isplatu naknade vlasnicima, višegodišnje prazne nekretnine dale u najam građanima koji svoje stambeno pitanje ne mogu riješiti na tržištu nekretnina, stoji u uvodnom obrazloženju koje je Ministarstvo objavilo na svojoj stranici. Ondje daju osnovna pojašnjenja.

Ciljane skupine programa, definirane nacionalnim planom, jesu, s jedne strane, kućanstva koja nemaju riješeno stambeno pitanje, niti posjeduju vlastitu stambenu nekretninu, kućanstva s minimalnim do prosječnim prihodima, mlade osobe i obitelji s više djece, osobe s invaliditetom te osobe čija su zanimanja na popisu deficitarnih. S druge strane su vlasnici praznih stanova, a u ulozi »spajatelja« bit će Agencija za pravni promet i posredovanje nekretnina (APP) koji će ujedno i provoditi program.

Za početak, APN će objaviti javne pozive za vlasnike praznih stanova i zainteresirane najmoprimce u sredstvima javnog informiranja i na svojim mrežnim stranicama.

Po završetku poziva, APN će utvrditi listu raspoloživih stambenih jedinica i formirati listu prvenstva za najmoprimce. Rangiranje će se provoditi prema kriterijima poput prihoda kućanstva, broja članova obitelji, broja djece, životne dobi, stupnja invaliditeta, mjesta prebivališta, stručne spreme i potrebe za deficitarnim zanimanjima.

Najmoprimcima se potom nudi stan s liste raspoloživih stanova, a odgovarajuća površina stana određuje se prema propisima o društveno poticanoj stanogradnji, uz dopuštena odstupanja od minus pet do plus 20 četvornih metara.

Priuštiva najamnina plaća se APN-u i ona ne smije prelaziti 30 posto mjesečnih prihoda kućanstva, umanjeno za režijske troškove. Režijski troškovi izračunavaju se prema formuli: površina stana puta 2,50 eura po kvadratu mjesečno. Ili na ponuđenom primjeru – obitelj s ukupnim prihodima od 2.000 eura za stan od 60 kvadrata plaćala bi najam po formuli: prihodi × 0,30 − 2,50 €/m² = 600 – 150 = 450 eura mjesečno.

Ako bi im prihodi rasli, rasla bi i najamnina, dok bi u slučaju smanjenja primanja obitelj imala pravo zatražiti korekciju. Razliku do iznosa koji dobiva vlasnik nadoknadio bi APN.

Medijalna najamnina

Vlasnici nekretnina uključeni u Program priuštivog najma ostvaruju pravo na naknadu u visini lokalne medijalne najamnine. Ona se isplaćuje u dvije rate, 60 posto odmah nakon predaje nekretnine APN-u, a preostalih 40 posto nakon isteka polovine ugovorenog razdoblja. Primjerice, za stan od 60 kvadrata u Zagrebu s ugovorom na pet godina, medijalna najamnina iznosi 660 eura mjesečno. To je 7.920 eura godišnje, odnosno 39.600 eura za pet godina. Prva isplata iznosila bi 23.760, a druga 15.840 eura.

Orijentacije radi, prema dostupnim podacima objavljenim u domaćim medijima, medijalna najamnina u 2024. godini za prosječni stan u Hrvatskoj površine 60 kvadratnih metara iznosila je 522 eura. Godišnje je to 5.028 eura, 25.140 za pet godina. Prva isplata bi iznosila 15.084, a druga 10.056 eura.

Ugovor o davanju stana na uporabu sklapa APN s vlasnikom, nakon odabira najmoprimca, dok se ugovor o najmu sklapa između APN-a i najmoprimca. APN pritom obavlja sve administrativne i tehničke poslove provedbe programa i vodi bazu podataka o iskazima interesa i sklopljenim ugovorima.

Iz Ministarstva pozivaju zainteresiranu i stručnu javnost na davanjem svojih mišljenja, prijedloga i primjedbi, uz prethodnu registraciju, putem portala eSavjetovanja najkasnije do 20. rujna. Za sada prevladavaju prijedlozi zainteresiranih potencijalnih najmoprimaca.

Uvjeti i pravila najma stana

Ako se nekretnina ne nalazi u uporabnom stanju, vlasnik se ugovorom obvezuje dovesti je u uporabno stanje u roku od šest mjeseci.

Najmoprimac se obvezuje dostavljati APN-u potvrdu Porezne uprave o ukupnom dohotku u prethodnoj godini izdanu od nadležne ispostave Porezne uprave za najmoprimca i sve članove uže obitelji, jednom godišnje, u siječnju za svaku godinu trajanja ugovora o najmu stambene nekretnine.

APN, u pravilu, daje najmoprimcu u najam stambenu nekretninu slobodnu od pokretnina (nenamještenu), izuzev kuhinjskih elemenata i uređaja bijele tehnike ako se nalaze u stambenoj nekretnini koja se daje u najam.