Grad: Rijeka (DHMZ)
Danas: 19° 1
Sutra: 19° 19° 1
19. listopada 2018.

Ništa lakše nego prevariti državu: Toliko podstanara, a nigdje ugovora. Nitko ništa ne zna

snimio Denis Lovrović
snimio Denis Lovrović
Autor:
Objavljeno: 24. rujan 2018. u 19:47 2018-09-24T19:47:00+02:00

Najčešće se plaća porez na dohodak od imovine na svotu najamnine, umanjene za 30 posto izdataka, po stopi od 12 posto. To znači da bi na 2.000 kuna najamnine najmodavac državi trebao platiti porez i prirez u iznosu od oko 200 kuna.

ZAGREB - »Dobar dan, javljam se na vaš ogas za najam stana... Zanima me, između ostalog, potpisujete li ugovor o najmu s podstanarom?«, glasilo je pitanje koje smo postavili nazvavši dvadesetak oglasa za iznajmljivanje stanova u Zagrebu, Rijeci, Splitu i Osijeku. Zaključak te male »ankete« je sljedeći: samo stanovi koji se nude preko agencija nude i ugovor o najmu – koji najmoprimcu, jednako kao i najmodavcu, nudi kakvu-takvu sigurnost i definirana pravila.

Ostali iznajmljivači ugovor sami uopće ne spominju, a kad ih se za njega pita, o pravilima ugovaranja, odnosno poreznoj obavezi ili ništa ne znaju, ili se prave da ne znaju; dio najmodavaca je u pravila ugovaranja upućen i kaže da nema problema da se ugovor potpiše i oni plaćaju porez, a dio je to spreman učiniti ukoliko će porez na najam plaćati – najmoprimac.

Simbolična davanja

Stvari se, dakle, na sivom tržištu najma ne mijenjaju godinama i država, po svemu sudeći, nema namjeru pokrenuti neke veće akcije kojima bi vlasnike stanova natjerala da obavezno s najmoprimcima ugovaraju stanovanje i plaćaju porez. Velika većina najmodavaca s kojima smo razgovarali nema aposlutno nikakvu predodžbu koliko bi taj porez u njihovom slučaju iznosio, a može se reći da je u odnosu na ono što zarađuju, simboličan.

Najčešće se plaća porez na dohodak od imovine na svotu najamnine, umanjene za 30 posto izdataka, po stopi od 12 posto. To znači da bi na 2.000 kuna najamnine najmodavac državi trebao platiti porez i prirez u iznosu od oko 200 kuna.

Dobar dio najmodavaca s kojima smo razgovarali, i naveli primjer plaćanja, iznenadio se kako to i nije strašno puno, pa su na ugovor o najmu bili spremniji, što znači da bi država trebala u kampanju educiranja iznajmljivača, kako bi možda više od njih i uprihodila. Ovako, na dobitku su samo iznajmljivači, čije su se cijene izjednačile s iznosima mjesečnih rata za stambeni kredit. Puno se stanova, naime, iznajmljuje turistima, pri čemu je zarada veća, pa je teško naći stan za dugoročni najam, pogotovo u Zagrebu.

»Je li to prijava prebivališta?«, pitala nas je vlasnica stana koji se iznajmljuje u Rijeci, na pitanje je li spremna s nama sklopiti ugovor o najmu. Pokušali smo joj objasniti da su to dvije različite stvari, ali nas nije mogla, ili htjela razumjeti. Samo je jedan iznajmljivač, u Zagrebu, na pitanje o sklapanju ugovora, odgovorio s »obavezno!«, no stekli smo općenito dojam da nitko od iznajmljivača, iz opreza, preko telefona nije htio rezolutno odbiti »suradnju« s Poreznom upravom.

Provedeni nadzori

Iz Porezne uprave odgovaraju kako evidentirano imaju 127.591 aktivnih obveznika poreza na dohodak od imovine na temelju najma ili zakupa nekretnina i pokretnina, koje se oporezuju paušalno, i 442 aktivnih obveznika poreza na dohodak od imovine na temelju najma ili zakupa koji vode poslovne knjige. Neodgovoreno je ostalo pitanje imaju li procjene koliko je iznajmljivača nekretnina koji ne plaćaju porez državi te hoće li biti poduzimane neke veće akcije da se ta, siva zona najma, ograniči. Odgovorili su nam kako je tijekom prošle godine provedeno 237 nadzora te su u 49 slučajeva utvrđene nepravilnosti, no bez detalja.

»Porezna uprava temeljem svih raspoloživih podataka analizira i prati ispunjavanje zakonskih obveza poreznih obveznika koji obavljaju registriranu djelatnost, pa i poreznih obveznika koji ostvaruju dohodak od iznajmljivanja stanova. Temeljem provedenih analiza određuju se potencijalno rizični porezni obveznici kod kojih se provodi odgovarajući porezni postupak.

Porezno tijelo odlučuje kod kojeg će poreznog obveznika provoditi porezni nadzor, vodeći računa o poreznoj snazi poreznog obveznika i objektivnim kriterijima na temelju procjene rizika, pri čemu prioritet imaju veliki poduzetnici iz Zakona o računovodstvu i povezane osobe. Kod poreznih obveznika koji obavljaju neregistriranu djelatnost nadzorne aktivnosti provodi Carinska uprava sukladno propisanoj nadležnosti.

Carinska uprava provodila je tijekom 2017. godine nadzorne aktivnosti vezano uz iznajmljivanje nekretnina, sukladno odredbama Zakona o zabrani i sprečavanju obavljanja neregistrirane djelatnosti. Nadzori su se provodili temeljem zaprimljenih prijava od strane Porezne uprave, te dijelom na temelju anonimnih prijava«, stoji u odgovoru Porezne uprave na pitanje nadziru li sivo tržište najma i na koji način, te prate li tržište najma primjerice u oglasnicima, na način da se nakon iznajmljivanja stanova onda provjerava je li vlasnik prijavio najmoprimca.

Cijene stanova u najmu uvijek su – stabilno visoke

Na pitanje je li se tržište najma išta promijenilo unatrag deset godina, što se prijava tiče, predsjednik Pragme Nedjeljko Marković odgovara kako su cijene stanova za najam stabilno visoke, a na njih nije značajnije utjecala niti ekonomska kriza, kao ni razdoblja smanjenja i povećanja cijena stanova za kupnju od 2011. do ove godine, što nam govori, kaže, o nedostatku stanova za najam.

– I dalje ne postoji interes financijskih institucija za gradnju stanova za slobodni najam, a državne intervencije u subvencioniranje kamata i društveno poticanu stanogradnju nisu značajnije utjecale na poboljšanje statusa podstanara u Hrvatskoj. Osobit problem su stanovi za dugoročni najam na moru i u manjim gradovima, imamo česte pozive mladih osoba, studenata, koje ne mogu naći stan od lipnja do sredine rujna u turističkim središtima, što im povećava životne troškove i smanjuje kvalitetu studiranja – zaključuje Marković.

Koliko, dakle, u državi ima prijavljenih, a koliko neprijavljenih podstanara – nepostojeći je podatak, odnosno to je problem s kojim se država do sada nije, barem ne ozbiljnije, uhvatila u koštac. Prošle godine, kako kaže podatak, u nadzoru nelegalnog najma nepravilan je bio svaki peti. 
Udruga Pragma za razvoj demokratske političke kulture i zaštitu ljudskih prava godinama se, između ostalog, bavi problemom podstanarstva.

Najmoprimaca, nema sumnje, ima »ovakvih i onakvih«, no malo će koji najmoprimac, kakav god bio, reći da barem jednom nije živio u stanu »iz pakla« te posvjedočiti bahatom i nemarnom odnosu najmodavca. U stanove za najam ulaže se malo ili ništa, pričuvu plaćaju uglavnom najmoprimci koji moraju voditi računa i o popravcima u stanu. A sve to – neprijavljeni, i bez ikakve sigurnosti. Vlasnici stanova ne vole, redom, djecu, kućne ljubimce, studenti su im neuredni, obitelji još veći problem, a o samohranim roditeljima, istospolnim parovima, itd. da i ne govorimo.

Predsjednik Pragme Nedjeljko Marković potvrđuje kako ne postoji javno dostupan podatak o broju ugovora o najmu, a Porezna uprava, kaže, nema učinkovite mehanizme provjere ukoliko se plaćanje obavlja gotovinski, osim po prijavama građana ili pojedinačnim provjerama.

Negativne posljedice

»Urednom prijavom najma stana stvaraju se pretpostavke za pravnom zaštitom i podstanara i vlasnika stanova. Prema podacima Eurostata za 2016. godinu, u Hrvatskoj u 90 posto kućanstva žive vlasnici svojih stanova, pri čemu u 84,3 posto kućanstava vlasnici bez obveza, a 5,8 posto njih s hipotekom ili zajmom. U deset posto, ili oko 152.000 kućanstava, žive nevlasnici – podstanari, gdje je njih 1,6 posto, što je 24 tisuće kućanstava ili 68.000 građana, sa slobodno ugovorenom, tržišnom najamninom – u EU-u je takvih gotovo 20 posto – a 8,4 posto kućanstava u Hrvatskoj žive u stanovima sa smanjenom cijenom ili besplatno. To su zaštićeni najmoprimci, »članovi obitelji«, socijalni stanovi i slično«, navodi Marković.
Ugovor, kaže Marković, sprječava brojne moguće negativne posljedice koje mogu rezultirati visokim sudskim troškovima naplate najamnine, režijskih troškova, eventualnog oštećenja stana, nedopuštenog podnajma, a često i verbalnim i fizičkim sukobima.

»S jedne strane postoji porezno opterećenje – plaćanje poreza i prireza i administrativna opterećenja, a ne postoji sustav nagrađivanja, edukacije i potpore u širem smislu – određenih poreznih olakšica, kakve su za plaćanje ugovorenog najma postojale do 2010. godine, a ukinute su u cilju »ušteda«. Nema savjetodavnih službi koje bi pomogle u podmirenju obveza i informiranju o posljedicama iznajmljivanja, pravne pomoći, uvođenja e-ugovora za najam stana i prijave putem e-građana, te zbog toga vlasnici i podstanari nisu skloni zaključivati ugovore o najmu stana«, kaže Marković.

Novi list pratite putem aplikacija za Android, iPhone/iPad ili Windows Phone.

HNK Rijeka