Zlatna koka "Rumata" - Grad Rijeka

Kako je ekskluzivni ugovor riječkoj firmi omogućio stvaranje poslovnog carstva

Iva Vlašimsky

U priči o isplatama šteta riječkog Croatia osiguranja spomenuta je i tvrtka koja je nakon ekskluzivnog  ugovora na neodređeno vrijeme prije 13 godina postala  najveći upravitelj u Hrvatskoj sa 2.200 zgrada



Rumat je s Gradom sklopio ugovor na neodređeno vrijeme, što je dugo vremena bio predmet osude konkurencije, koja se u godinama nakon toga polako počela povećavati



Navodno je Rumat i u prijelaznom periodu od ’95 do ’97 godine osiguravao zgrade za Grad, a riječ je još uvijek o vremenu neposredno prije zakonskih izmjena kojima se uprava  nad zgradama prebacila s lokalne samouprave na privatne tvrtke.


Primoran odredbama tada novog Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim  pravima, 11. listopada 1997. godine Grad Rijeka raspisao je onaj »slavni« javni natječaj za izbor upravitelja u stambenim i stambeno-poslovnim zgradama u potpunom vlasništvu Grada Rijeke, u stambenim i  stambeno-poslovnim zgradama u kojima suvlasnički dijelovi Grada Rijeke čine više od polovice vrijednosti svih posebnih dijelova zgrade te  prinudnog upravitelja.



Danas se upravljanjem zgradama u Rijeci bavi preko 40 pravnih subjekata, iako se po količini zgrada izdvaja otprilike pet tvrtki koje se time  ozbiljnije bave





Slavan je po tome što je odabrani upravitelj, dakle Rumat, s Gradom nakon toga sklopio ugovor na neodređeno vrijeme, što je dugo vremena bio predmet osude konkurencije, koja se u godinama nakon toga polako počela povećavati. 


Uspješno porinuće


Danas se upravljanjem zgradama u Rijeci bavi preko 40 pravnih subjekata, iako se po količini zgrada izdvaja otprilike pet tvrtki koje se time  ozbiljnije bave. A Rumat je te 1997. godine imao otprilike četiri zaposlenika te obvezu preuzimanja svih 19 djelatnika Grada Rijeke koji su radili u tadašnjem Odjelu za održavanje Direkcije stambenih poslova.  



Samo na gradskim nekretninama zarada od upravljanja okreće se oko 150.000 kuna mjesečno. Kada se taj iznos pomnoži s 12 proteklih godina, izračun kaže da je Grad Rijeka isplatio Rumatu oko 18 milijuna kuna



Nekoliko njih nije željelo raditi za Matića te se »odmetnulo« u startu i  osnovalo vlastitu tvrtku za upravljanje zgradama, konkretno Rijeka stan  na čelu s Tomislavom Štimcem. U svakom slučaju, Rumat je tada bio  »porinut« uz najbolje moguće zaleđe za svijetlu budućnost.


Jer, »a conto« velikog broja gradskih nekretnina Rumat je postepeno pridobivao i  veliki broj ostalih riječkih zgrada te je brzo izrastao u vrlo uspješnu tvrtku koja barata pozamašnim novcem.


Samo na gradskim nekretninama  zarada od upravljanja okreće se oko 150.000 kuna mjesečno, što je godišnje milijun i pol kuna, a radi se o službenim podacima iz gradske  uprave. Kada se taj iznos pomnoži s 12 proteklih godina, izračun kaže  da je Grad Rijeka isplatio Rumatu oko 18 milijuna kuna. 


Ipak, naknada za upravljanje nije jedini izvor zarade za upravitelje,  što su uprave takvih tvrtki odavno shvatile, a naročito je to provedeno  u praksu u Rumatu nakon 2008. godine, kada je suvlasnik i novi direktor tvrtke postao Marin Legac.


Naime, kako je posao upravitelja između  ostalog i taj da na zahtjev stanara prikupi ponude izvođača za razne  popravke i zahvate na zgradi, brzo su se stvorile poslovne suradnje  građevinskih tvrtki i u onih upraviteljskih. Mjesečna naknada za upravljanje postao je pravi »sitniš« u odnosu na ono što se da zaraditi kroz  sanacijske građevinske radove na riječkim zgradama, čiji je dobar dio  izgrađen prije 30 ili 40 godina, desetljećima je bio prilično zapušten i  baš je sada pravo vrijeme da se dogode razna puknuća, odroni fasada,  rupe na krovovima, problemi s liftovima i slično.


Koliko su se upravitelji  i građevinci »sljubili« upravo dokazuje Rumatov primjer, jer je pozamašan udio u vlasništvu ove tvrtke 2008. godine kupio upravo vlasnik  krovopokrivačke i građevinske tvrtke Legac. Goran Matić se povukao  kao »savjetnik« (što god to značilo), iako navodno još uvijek ima suvlasništvo u Rumatu samo ne želi reći u kojem postotku. 


Mali »kartel«


Rumat posljednjih godina djeluje ne samo kao upraviteljska tvrtka,  nego se vrlo otvoreno plasira javnosti kroz svoj »kartel«, kojeg čine  građevinske i obrtničke tvrtke: ZIG (liftovi), Stanousluga (vodoinstalaterski radovi) i Legac (krovopokrivanje).


Naš je list izvještavao o Rumatovoj praksi svojevrsnih natječaja o podobnosti poduzeća koja bi htjela  raditi za njih.


Tako su svojedobno na adrese suvlasnika slali dopise da  je na natječaj Rumata za održavanje i remont dizala bilo pozvano devet  poduzeća, a ponude su dostavile dvije tvrtke: ZIG Rijeka i Otis dizala.


 Rumat je pri tom pozvao predstavnike suvlasnika da dođu potpisati  ugovor s jednom od dvije tvrtke koje su »prošle« na natječaju te su naveli da ako to ne žele (na što suvlasnici imaju pravo), da ih o tome pisanim putem obavijeste uz napomenu da onda Rumat ne preuzima  odgovornost za kvalitetu, cijenu i garanciju za izvedene radove.


Naravno da privatnici mogu uspostaviti i takva vlastita pravila, pa kome paše  neka pristane, kome ne neka odbije, ali je problem u tome što je Rumat  upravitelj i velikog broja gradskih nekretnina (u djelomičnom ili kompletnom vlasništvu) gdje takvih uvjetovanja ne bi smjelo biti.



Nažalost, čest je slučaj da se izbor izvođača za pojedine radove, a radi se o velikim novčanim iznosima, radi bez znanja i kontrole upravitelja



Štoviše,  kako je to naglašavala gradska uprava, ugovorom za upravljanje je utvrđeno i da je upravitelj obvezan postupak odabira najpovoljnijih ponuditelja provoditi sukladno odredbama Zakona o javnoj nabavi, a ne  sukladno »podobnosti« upravi Rumata. Na novinarsko pitanje iz Rumata su ovako opravdali svoje natječaje za izvođače:


Zaokret nakon 12 godina


– Ovakav način odabira izvođača je najtransparentniji i nužan, jer  smatramo da »fikus« tvrtke s jednim ili nijednim zaoposlenim, bez poslovnih prostora, referenci, mogućnosti davanja bankovnih garancija za  izvedene poslove, ne mogu raditi zahtjevne, odgovorne, specifične i  skupe radove na stambenim zgradama.


Nažalost, čest je slučaj da se izbor izvođača za pojedine radove, a radi se o velikm novčanim iznosima, radi bez znanja i kontrole upravitelja, a kada se poslovi zakompliciraju, izvedu nestručno, izvođač »nestane«, naplati nezavršene i neizvršene radove, ne poštuje garantne rokove da se za to proziva Upravitelj, kazali su tada iz uprave ove tvrtke drugih upravitelja, pa i dobrog dijela javnosti, naročito zbog činjenice da i bez takvih ugovora veliki broj hitnih popravaka i intervencija Rumat ni dosad nije baš promptno odrađivao.


Štoviše, iz Udruge stanara i sada prijavljuju veliki broj poziva nezadovoljnih stanara čije su zgrade pod upravom Rumata, a gdje su na sanaciju pojedinih nedostataka čekali više mjeseci.


Javnost je komentirala kako ovakav »ugovor od jedne kune« (ili »daj babi kunu« kako su ga  brzo prozvali) bez obzira na visinu troškova pojedinih radova za Rumat donosi milijunsku zaradu, obzirom da pod upravom ima 2.200 zgrada.


Procjene su bile da hitne intervencije i sitniji popravci neće u značajnijem dijelu potrošiti tu novonastalu »kasu uzajamne pomoći« te su otvoreno postavljali pitanje pitanje: gdje će odlaziti taj nagomilani novac? I tako je projekt »od jedne kune« šaptom pao i ubrzo ga uprava Rumata više nije spominjala.



Nakon dugih 12 godina gradska uprava odlučila je napraviti zaokret: upravljanje nekretninama u svom većinskom ili djelomičnom vlasništvu ipak će dati na javni natječaj



Kolegij gradonačelnika je donio  odluku te sredinom studenog 2010. godine raspisao natječaj za  pružanje usluge upravljanja nekretninama (stambenim, poslovnim i  stambeno-poslovnim) u vlasništvu Grada Rijeke na području grada Rijeke, ali na period od naredne četiri godine. Na natječaj se javio Rumat  i Rijeka stan, namjeru je imao još i Tehgrad Stan d.o.o., ali je »za dlaku«  zakasnio s pravovremenom prijavom tako da se njihova ponuda nije  razmatrala.


Tražilo se bankovno jamstvo od pola milijuna kuna i dodatna garancija kroz policu osiguranja samog upravitelja, natjecatelji su  morali imati sklopljen ugovor s Ri stanom (nije isto što i Rijeka stan),   koji provodi objedinjenu naplatu režijskih računa (što donedavno nije  imao nitko osim Rumata), određen je bio i broj zaposlenih te minimalna kvadratura stambenih i poslovnih prostora kojima trenutno upravljaju, točnije minimalno 160.000 četvornih metara.


Ipak, presudni kriterij odabira novog upravitelja bila je najpovoljnija cijena usluge upravljanja što je ponudio upravo Rumat, tako da je ova tvrtka uspjela zadržati posao nad gradskim nekretninama. Iako su poneki isticali da su  kriteriji natječaja bili prestrogi i previše naklonjeni Rumatu, konkurencija je konačno dobila barem neku zadovoljštinu u tome što upravljanje gradskim kvadratima ipak više nije dodijeljeno »zauvijek«, nego na  ograničen period.