Grad: Rijeka (DHMZ)
Danas: 23° 4
Sutra: 23° 23° 4
14. listopada 2019.
Kupuju i stranci

BALON NA TRŽIŠTU? Cijene nekretnina rastu: Potražnja za stanovima u Rijeci veća od ponude

Foto S. DRECHSLER
Foto S. DRECHSLER
Autor:
Objavljeno: 7. srpanj 2019. u 17:51 2019-07-07T17:51:00+02:00

Ljudi možda odlaze, ali u Rijeku i dolaze, jer je Rijeka grad na moru, otvorena sredina... Dolaze, i ljudi s kontinenta naše zemlje, primjerice iz Slavonije, a to je oduvijek i bila karakteristika Rijeke, da privlači ljude iz unutrašnjosti koji su ovdje nekad mahom dolazili zbog posla. Sada Rijeka više nema industriju, no sveučilišni je grad, a i turista je sve više, sve se renta i gotovo sve prolazi...

U zadnje tri godine cijene nekretnina u Hrvatskoj rastu po godišnjoj stopi od 10 posto, dakle ukupno su porasle 30-ak posto, a predviđanja su da će rasti i dalje unatoč masovnom iseljavanju koje hladi potražnju i unatoč činjenici da su plaće u odnosu na kvadrat stana manje od europskog prosjeka. Hrvatsko gospodarstvo raste, moglo bi se govoriti i o nekom optimizmu potrošača, a rastu i stambeni krediti čije kamate su na povijesno niskim razinama. Fenomen rasta cijena nije samo hrvatska specifičnost; cijene nekretnina rastu po cijeloj Europi jer je novac jeftin, ima ga u izobilju, pa se, tumači ekonomist Damir Novotny, iz štednje seli prema imovini, posebno prema nekretninama čije tržište doslovno zapljuskuje. Tako je i u Hrvatskoj, štoviše, u Hrvatskoj je posebno izražen taj nesrazmjer između domaće realne kupovne moći i rasta cijena nekretnina u koje ulažu i stranci, ali i naši ljudi koji rade vani i na taj način, obzirom da su prinosi na štednju u bankama gotovo nepostojeći, čuvaju vrijednost novca.

Pokret štednje

- Na djelu je veliki pokret štednje prema nekretninama čime se stvara novi cjenovni balon. No, kod nas je na tu vatru ulje dodala još i Vlada s mjerom sufinanciranja rate stanova koja je sad već posve besmislena jer pridonosi dodatno tom rastu. Poticajima koje svi plaćamo iz proračuna dodatno se napuhuje taj balon, a onda se zbog povećanih cijena učinak tih poticaja zapravo potpuno poništava, tumači Novotny, dodajući da nije realno da kvadrat stana u Zagrebu košta 3.000 eura. To je, veli, i opasno, kao što je opasan bio »švicarac« jer ako cijene padnu, banke će se snaći, no građani bi mogli izgubiti, pa ćemo valjda opet imati novi val stvaranja političkih opcija koje štite te parcijalne interese, novi val opraštanja... Tako to kod nas ide, govori on. Banke su pak, veli, pune novca, baš ih briga, prihvaćaju te poticaje, procjenjuju nekretnine kako procjenjuju, no makroekonomski sve to, ocjenjuje, može donijeti više štete nego koristi.

Novi stanovi na većoj cijeni

Tijekom prvih pet mjeseci 2019. Erste banka je plasirala oko 452 milijuna kuna stambenih kredita građanima. U odnosu na isto razdoblje prošle godine, riječ je o porastu od 31% u ukupnom iznosu plasiranih stambenih kredita. U Erste banci i ove godine očekuju veliki interes građana za subvencioniranim kreditima, koji bi se trebao zadržati na razinama od prošle godine ili biti čak nešto veći, kažu u toj banci. Robert Pokrovac, član Uprave Erste nekretnina, ocjenjuje da »nakon nekoliko godina u kojima je tržište nekretnina u Hrvatskoj bilo obilježeno nizom faktora tipičnih za tržišta u krizi, nalazimo se u novom građevinskom ciklusu i možemo reći da situacija izgleda obećavajuće«.
- Vjerujemo da je tržište zrelije i da će vlasnici takvih nekretnina poslušati savjete stručnjaka na tržištu nekretnina te će se cjenovno znati postaviti. Stoga je vrlo nezahvalno tržište objašnjavati samo kroz promatranje kretanja traženih cijena. Statistički gledano, tražene cijene stambenih nekretnina u kontinuiranom su rastu zadnje tri godine i taj će se trend sigurno nastaviti u ovoj i vrlo vjerojatno u sljedećoj godini. Međutim, važno je naglasiti kako su statističke vrijednosti još uvijek znatno niže od cijena koje su postizane u prošlom ciklusu te je taj rast jače uvjetovan pojavom novih stanova na tržištu, dok su ostali stanovi starije gradnje manje rasli, zaključuje Pokrovac.

- Na rast cijena nekretnina utječu: državni poticaji, činjenica da su kamatne stope globalno gotovo negativne, pa to i mi osjetimo, ali kod nas su u velikoj mjeri prisutne i doznake iz inozemstva koje nisu zanemarive i zapljuskuju naše malo tržište. Sada bi bilo pravo vrijeme da se tržište malo ohladi, ali ne, Vlada nastavlja sa svojom politikom, pa će i cijene nastaviti rasti, zaključuje Novotny.
Treba reći da smo u Hrvatskoj općenito opsjednuti imovinskim pristupom nekretninama, odnosno ljudi misle da moraju biti vlasnici stanova - a i cjelokupni sustav potiče takvo raspoloženje i ne nudi ništa drugo, dok je recimo vani, pogotovo u susjednoj Austriji, ali i Njemačkoj, razvijeno tržište najma pri čemu postoje »društveni«, državni stanovi koje onda država ili pak grad rentaju svojim građanima uz relativno pristupačne cijene.

Društveni stanovi

Fenomen društvenog stana kod nas može zvučati kao relikt iz bivše države. Međutim, nije tako: riječ je o praksi razvijenih zapadnih zemalja koje ni danas nisu napustile tu socijalnu, ustvari civilizacijsku mjeru. Takva je praksa već odavno razvijena i u Beču (stotinjak godina, još od razdoblja tzv. Crvenog Beča) gdje se naime grad javlja kao najmodavac uz niske najamnine, i tako značajno utječe na razinu cijena. Jedan visokopozicionirani bankar neslužbeno nam je opisao tamošnji mentalitet: »I oni koji imaju novaca, često ne vide smisao u kupovini i vlasništvu nad stanom. Zašto bi kupovali kada grad nudi pristojan najam. A ovdje (u Hrvatskoj) svi misle da moraju biti vlasnici nekretnine«, kazao je. Od takvog ozračja, nije teško zaključiti, onda najviše profitiraju banke i posrednici u prometu nekretninama. Problem je i što je stambeni fond iscrpljen, pa je na kvalitetnim lokacijama iznimno teško pronaći stan, zato cijene kvadrata idu u nebo, dok je zadnji građevinski bum za sobom ostavio još uvijek neprodane stanove, građene bez pravog plana, ali i bez obveze da se plaća porez na imovinu koja se ne koristi. I Novotny potvrđuje činjenicu da su upravo jedinice lokalne samouprave u Austriji, Njemačkoj, veliki investitori u nekretnine, Tako, kaže on, upravo grad Beč godišnje investira u 10 do 15 tisuća stanova koje renta, a kako ih je puno, kroz ponudu tih stanova znatno utječe na cijene, odnosno uspijeva ih držati niskima, pristupačnima za šire slojeve, srednji sloj prije svega. Kod nas, veli, društvene, gradske stanove eventualno dobiva »socijala«, no to nije dosta, svi bi građani trebali participirati u toj mogućnosti, tumači Novotny.
Kod nas se povremeno jave POS-ovi stanovi, sada je to APN, no čini se da je sve to premalo, odnosno kap u moru koja cijene ne vuče dolje, već ih, upravo suprotno, još i diže, i to cijene same imovine, a gdje smo tek od pozitivnog utjecaja na prihod od imovine, što je u suštini najam. U biti, naša ekonomija, a onda i sve više građana, živi od rentanja, pa joj i nije u interesu snižavati te prinose. Drugim riječima, svi koji mogu, koji su nešto naslijedili ili mogu dodatno kupiti, okreću se rentanju, žele biti »kapitalisti«, ili im zapravo i nema druge, jer to postaje jedini izvor zarade, budući jer su svi ostali sektori - osim turizma - na izdisaju. No, što će oni mnogobrojni koji unatoč svemu ne mogu do stana?

Interes za APN dvostruko veći nego lani

Inače, napominje Papeš, opet je iznimno veliki interes za APN koji ide na jesen. Naime, budući da imaju i tvrtku za kreditno posredovanje, već sada primjećuju da je zainteresiranih čak dvostruko više no lani.
- Mjera možda nije idealna, ali kad se sve zbroji i oduzme, mislim da je bolje da se čini nešto nego ništa. Treba raditi, pokušavati, mijenjati. Najgore je biti pasivan, a Vlada je ovom mjerom dokazala da to nije, rezonira Papeš. Ipak dodaje da se može raspravljati o tome zašto je kod nas kvadrat stana skuplji od visine prosječne plaće, dok na zapadu to nije tako. Isto tako, daje primjer gradova koji vlastitim stambenim fondom koji daju u najam uvelike hlade potražnju. Karlsruhe, primjerice, gradi i ulaže u stanove koje iznajmljuje uz niske najamnine i na taj način, budući da je riječ o puno stanova, vlastitom cijenom najma regulira cijene na tržištu. Jer, ako grad iznajmi stan po 500 eura mjesečno, onda ni privatnik neće uz puno veću cijenu jer naprosto neće biti konkurentan. Tako se to radi.

Sve se renta

Da bi država, odnosno jedinice lokalne samouprave trebale uvesti mjeru poticanja gradnje za najam, tvrdi i Branko Papeš, vlasnik najveće agencije za nekretnine u Rijeci, Dogme, te predsjednik Strukovne skupine pri HGK - Županijskoj komori Rijeka. No, on ima samo riječi hvale da državnu mjeru koja na jesen očekuje još jedan, treći ciklus kupnje stanova uz sufinanciranje trećine rate.
- Takva mjera ne postoji nigdje, ni u regiji, ni šire, da država obiteljima sufinancira ratu stana. Mnoge je ta mjera usrećila jer da je nije bilo teško bi si priuštili stan, tumači Papeš, s kojim se u ovom dijelu moramo složiti. Međutim, tumačimo da je mjera isplativa do točke na kojoj bi, da je i nije bilo, građanin platio istu visinu rate kao i uz subvenciju od 30 posto koja je doprinijela samom njenom rastu. To je točka na kojoj ta logika puca, tim više što se iz proračuna financira nešto što diže tržišni prosjek za sve one koji ostanu izvan poticajnog cenzusa. Papeš odgovara da cijene kod nas ionako rastu, i ako je netko stan mislio kupiti, onda bolje da ga kupi uz subvenciju, koja puno pomaže. Cijene nekretnina, veli, rastu jer je riječ o najisplativijem ulaganju.
- Kamate na štednju gotovo da uopće ne postoje, a ako se investira u nekretninu, i bez da se uopće trudiš njen »obični« najam donosi minimalno 4 posto godišnjeg povrata, a turistički minimalno desetak posto. Tu je i potencijalna zarada na razlici u cijeni koja konstantno raste. Rast se osjeti i svako ljeti, prije APN, no cijene rastu neovisno o tome, te onda i ostanu na tim razinama. U Rijeci je tako u tri godine cijena kvadrata u prosjeku porasla za 30-ak posto, tumači Papeš, koji je odličan poznavatelj riječkog tržišta nekretnina. Veli da kao agencija imaju puno upita izvana, dolaze stranci i kupuju, ali i naši ljudi koji se vraćaju jer iznova spoznaju da je život ovdje lijep. Ljudi možda odlaze, ali u Rijeku i dolaze, jer je Rijeka grad na moru, otvorena sredina... Dolaze, kaže, i ljudi s kontinenta naše zemlje, primjerice iz Slavonije, a to je oduvijek i bila karakteristika Rijeke, da privlači ljude iz unutrašnjosti koji su ovdje nekad mahom dolazili zbog posla. Sada Rijeka više nema industriju, no sveučilišni je grad, a i turista je sve više, sve se renta i gotovo sve prolazi...
- Da imamo još tisuću malih stanova za iznajmljivanje na raspolaganju, još bi ih valjda toliko iznajmili, opisuje Papeš ogromnu potražnju koja pak ne susreće jednako tako veliku ponudu. I tu je također dio odgovora na pitanje zašto cijene rastu. Kod nas se, veli, izgradi 30 do 40 stanova, i mislimo da je to nešto, no nije dovoljno... Problem je i što nedostaje prostora, grad se više nema kamo širiti, a puno bolje nije ni u okolici. Vani je tržište najma puno uređenije, i uistinu, možda bi to mogla biti preporuka državi da počne poticati stanogradnju za najam, predlaže Papeš.

Novi list pratite putem aplikacija za Android, iPhone/iPad ili Windows Phone.