Grad: Rijeka (DHMZ)
Danas: 31° 1
Sutra: 31° 31° 1
20. kolovoza 2019.
Teško do nekretnine

MUKE PO STAMBENIM KREDITIMA Hrvati bankama vraćaju dvostruko više novca nego stanovnici eurozone

U eurozoni su i plaće veće pa je i zbog toga opterećenje ratom kredita manje, a kupnja stana ne znači »omču oko vrata« / Foto Silvano JEŽINA
U eurozoni su i plaće veće pa je i zbog toga opterećenje ratom kredita manje, a kupnja stana ne znači »omču oko vrata« / Foto Silvano JEŽINA
Autor:
Objavljeno: 26. ožujak 2018. u 18:38 2018-03-26T18:38:12+02:00

Prosječna kamatna stopa na stambeni kredit u eurozoni je 1,88 posto, a kod nas 4,14 posto. Stručnjaci misle da je sve iznad 2 posto, kada je kupnja stana u pitanju, previše, jer je riječ o životnoj potrebi, koja uvelike utječe i na toliko spominjana demografska kretanja

RIJEKA - Hrvatski građanin plaća u prosjeku 2,26 postotnih bodova višu kamatnu stopu na stambeni kredit od građanina eurozone, a što na konkretnom primjeru kupnje stana od 100 tisuća eura na 30 godina znači 45 tisuća eura više plaćenih kamata. Prema podacima koje smo dobili od Hrvatske narodne banke, prosječne kamatne stope na stambene kredite s ročnošću preko 10 godina, u domaćoj valuti, u eurozoni su lani bile na 1,88 posto, a u Hrvatskoj 4,14 posto. Razlika je dakle 2,26 postotnih bodova. Kamata je kod nas znači više no dvostruko viša nego u eurozoni.

Od usporedivih zemalja, najniža je u Slovačkoj, koja također ima euro: samo 1,67 posto, što je niže i od prosjeka eurozone, potom u Estoniji 2,23 posto i Sloveniji 2,77 posto (također članice eurozone), potom Češkoj 3,7 posto. Viša nego u Hrvatskoj je u Litvi 4,38 posto (ima euro), Poljskoj 4,43 posto, Bugarskoj 4,54 posto, Latviji 5,05 posto (euro) te Mađarskoj 5,27 i Rumunjskoj 5,38 posto. Iako su dakle kamatne stope u padu, odnosno na svojim su povijesno najnižim razinama, stanovnici eurozone u toj činjenici mogu uživati više nego Hrvati. Stambeni kredit nasušna je potreba za mlade ljude, pojedince ili obitelji, koji se žele osamostaliti i krenuti svojim putem, no kako pokazuju kalkulacije, iako se bankari hvale sve nižim kamatama, i dalje su kamatnjaci previsoki za kredit koji se vraća pola života.

Razlike veće kod stambenih nego kod potrošačkih kredita

Prema podacima koje smo dobili iz HNB-a, a temeljem podataka ECB-a te nacionalnih središnjih banaka, prosječne nominalne kamatne stope na revolving kredite, prekoračenja po transakcijskom računu te potraživanja i kredite po kreditnim karticama u domaćoj valuti u Hrvatskoj su lani bile 7,9 posto, prosjek eurozone je 7,1 posto, Slovenija ima 6,4 posto, Poljska 7,4 posto, Litva 9,3 posto, a preko 10 posto su u Rumunjskoj (10,7), Bugarskoj (13,8), Slovačkoj (13,9), Estoniji (16,2), Češkoj (16,3), dok u Latviji (21,3) i Mađarskoj (22,2) idu preko 20 posto. Razlika eurozone i Hrvatske u ovoj skupini kredita je 0,8 postotnih bodova, što je daleko manje nego kod stambenih kredita. Neke pak zemlje koje imaju dosta povoljnije stambene kredite, imaju daleko višu stopu na ovakva zaduženja (primjer Slovačke).

Prosječna pak kamatna stopa na kredite za potrošnju s ročnošću od 1 do 5 godina, ali isključujući prethodnu skupinu (revolving kredite, prekoračenja po transakcijskom računu, te potraživanja i kredite po kreditnim karticama), u domaćoj valuti, u Hrvatskoj je u 2017. bila 6,32 posto, u eurozoni 4,94 posto, Slovenija je na 5,74 posto, Poljska 6,10 posto, Bugarska 7,12, Češka 8,92 posto, Rumunjska 9,62, Slovačka 9,72 posto (stambeni samo 1,67 posto), Mađarska 15,54 posto. I Baltik ima daleko više stope: Estonija 17,22, Latvija 16,80 posto, Litva 13,49 posto. Razlika eurozona i Hrvatska je 1,38 postotnih bodova, opet manja nego kod stambenih kredita.

Ispada da banke kod nas kamatama snažnije »penaliziraju« kupnju stana nego potrošačke kredite, jer je razlika u kamatnim stopama veća kada su u pitanju stambeni krediti. Vjerojatno im je teže naći dugoročne izvore, no budući da je kod stambenih kredita najmanje nenaplativih, to im je stabilan, dugoročni prihod.

A kada se sve ovo ubaci u kreditni kalkultor, ispada da u Hrvatskoj kredit od 100 tisuća eura na 30 godina uz prosječnu stopu od 4,14 posto, daje iznos otplatnog obroka oko 485 eura ili (uz tečaj od 7,5 kuna za euro) oko 3,640 kuna mjesečno. Računano u eurima, kroz 30 godina banci se ukupno vrati gotovo 175.000 eura (174,6 do 174,8 tisuća eura). Iznos čiste kamate dakle gotovo je 75 tisuća eura, što je tri četvrtine inicijalno podignutog kredita, odnosno njegove glavnice.

U kunama, kroz 30 godina vrati se oko milijun i 311 tisuća kuna, znači više od 560 tisuća kuna. U eurozoni, iznos otplatnog obroka za isti kredit, samo uz nižu kamatu (1,88 posto), iznosi oko 363 eura mjesečno što kroz 30 godina daje ukupni povrat od oko 130 tisuća eura, odnosno iznos čiste kamate koja se plati banci je oko 30.000 eura. Znači hrvatski građanin za stambeni kredit plati na početku spomenutih 45 tisuća eura kamate više od stanovnika eurozone.

Donedavno i gore

Samo jedan postotni bod niža kamata (kada bi npr. bila 3,14 umjesto 4,14 posto) spuštala bi ratu hrvatskog kredita na oko 430 eura mjesečno, što je za oko 55 eura mjesečno manje. Kroz 30 godina u tom bi se slučaju vratilo 154.500 eura ili oko 20.000 eura manje. Svaki postotni bod kamate za ovaj iznos kredita i rok, znači uštedu ili trošak koji se mjeri u desecima tisuća eura, odnosno kuna.

Treba reći da je donedavno bilo i daleko gore, kamate su sezale i do sedam posto, pa se vraćalo i do dva i pol puta više od iznosa podignutog kredita. (Primjerice, kad je stopa 7 posto, digneš 100, a vratiš 240 tisuća eura kroz 30 godina). I sada su uvjeti neujednačeni, naši izračuni samo su informativni i na specifičnom primjeru, banke reklamiraju nominalne kamate, a treba dobro proučiti njihove uvjete, kakve su naknade, instrumenti osiguranja...

Uloga države i HNB-a

Cilj je međutim pokazati da i kada ključne kamate u svijetu teže nuli, pa i na domaćem tržištu novca su iznimno niske, stambeni krediti i dalje su bankama u Hrvatskoj stabilan i izdašan izvor zarade. Stručnjaci misle da je sve iznad 2 posto, kada je kupnja stana u pitanju, previše, jer je riječ o životnoj potrebi, koja uvelike utječe i na toliko spominjana demografska kretanja. Država je subvencionirala ograničeni broj kredita s plaćanjem polovine rate u prvih par godina otplate, no sve je to premalo, odnosno mjera je parcijalna te problem rješava selektivnim »gašenjem požara« umjesto njegovim sprječavanjem.

Banke će reći da je razlog višim kamatama naravno naš kreditni rejting koji se, eto, iz smeća počeo ipak polako podizati prema investicijskom. No, dok se to dogodi, moglo bi doći do rasta baznih kamatnjaka, prvo Fed-ovih, potom ECB-ovih, a onda i euribora i NKS-a. To dvoje možda će se kompenzirati, i zapravo je baš zato važno naglasiti da sadašnje dužnike, one koji danas dignu kredit, od budućeg rasta referentnih kamatnjaka, odnosno od značajnijeg kamatnog opterećenja, može zaštititi (ili ih pak njemu izložiti), upravo upravljanje državnim financijama.

Uveden i porez na prvu nekretninu

Promjenom poreznog okvira s 1. siječnja prošle godine, Vlada je zadala još jedan udarac građanima koji rješavaju stambeno pitanje: ranije su porez na promet nekretnina po stopi od 5 posto plaćali svi, osim onih koji kupuju prvu nekretninu, a sada je stopa generalno smanjena na 4 posto, ali je baza proširena i na kupnju prve nekretnine.

Ono je pak dio gospodarske politike: budu li se provodile reforme koje će ubrzatiti gospodarski rast, sve ostalo će se posložiti samo po sebi. Pa i ulazak u eurozonu. Nominalnom promjenom naziva valute ništa se neće promijeniti, no, da ne bi bilo zabune, reforme nisu »copy-paste« materijal. Ima prijedloga i da se središnja banka aktivnije uključi u tržišna kretanja općenito, ali i ciljano, prema poduzećima i građanima koji dižu stambene kredite.

Ona se zasad drži u okviru prudencijalne politike, postrožila je uvjete za dobivanje kredita, pa je sada još veći broj građana kreditno nesposoban, jer niske neto plaće u okviru nove regulative ne pokrivaju trošak rata kredita u uvjetima pod kojima se daju. Bankari sad navodno strahuju da će potražnja još dodatno oslabiti, no vidjet ćemo hoće li i kako prilagoditi ponudu.

Primjer Njemačke

Kamatna stopa od 1,88 posto na dugoročni stambeni kredit prosjek je dakle cijele eurozone za 2017., unutar kojeg neke članice stoje bolje, kao što smo vidjeli na primjeru Slovačke, a neke lošije.

I poduzećima dvostruko viša kamata

Što se poduzeća tiče, u HNB-ovoj publikaciji Financijska stabilnost navodi se kako se »trend snižavanja kamatnih stopa u europodručju nastavio, pri čemu se u posljednjem tromjesečju 2016. neznatno usporio. U takvim uvjetima razlika između kamatnih stopa na kredite poduzećima u Hrvatskoj i u europodručju porasla je (za kratkoročne kredite) odnosno snizila se (za dugoročne kredite) te odražava i dalje relativno visoku premiju za rizik zemlje«. Daju se pritom grafikoni iz kojih se da zaključiti da domaća poduzeća bankama ovdje plaćaju preko 2 postotna boda više kamate i za kratkoročne i za dugoročne kredite. Kod nas je prosjek za kratkoročne krajem 2016. bio 4,15 posto, dok su dugoročni ispod 4 posto, no u eurozoni su obje skupine između 1 i 2 posto kamatne stope, s tim da su kratkoročni bliži 2 posto.

U Njemačkoj primjerice, prema izračunima iz medija, kamate na stambene kredite kreću se oko 1,5 posto, dakle, niže su od prosjeka eurozone, što je i očekivano, a uz to znaju biti fiksirane i do 15 godina, što je dulje no kod nas (osim stambenih štedionica, kod kojih je i kod nas fiksan kroz cijelo razdoblje otplate).

Ipak, Njemačka središnja banka upozorava da ne treba kupovati samo zato što je jeftino jer povijesno niske kamate utječu na rast cijena nekretnina te se strahuje od balona na tržištu nekretnina. Nešto slično se u Hrvatskoj dogodilo oko 2006. kada su bolji uvjeti dosta građana potaknuli da kupe stan po relativno visokim cijenama, za koje su nakon krize rate porasle te ih se više nije dalo utržiti po kupovnim cijenama.

To je pak mnoge natjeralo da čekaju i sada se ponuda i potražnja teško mogu sresti. Dok dakle na razvijenim tržištima cijene nekretnina reagiraju na svaki, pa i najmanji pomak uvjeta kupoprodaje, kod nas su daleko tromije, kao, uostalom, i cijela ekonomija.

Novi list pratite putem aplikacija za Android, iPhone/iPad ili Windows Phone.

HNK Rijeka